Голосуем заочно. Жилищный кодекс это разрешил
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить и заочно, методом опроса.
О том, как сделать это грамотно, чтобы никто не посчитал принятые решения нелегитимными, рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.Многие инициативные группы собственников особенно обрадовало то, что теперь общее собрание собственников помещений, членов ТСЖ в многоквартирном доме, в том числе учредительное собрание (по выбору способа управлением домом), можно проводить опросным путем в заочной форме. Мне с радостью позвонили представители нескольких инициативных групп: «Как теперь стало замечательно – мы собираем общее собрание и, если нет на нем кворума, то добираем голоса путем заочного голосования!».
Однако в новом Жилищном кодексе РФ такой гибрид общих собраний не предусмотрен. Видимо, позвонившие плохо прочли закон. Да, действительно, кодекс разрешает проводить общее собрание (в том числе учредительное) опросным путем в заочной форме. Но он же и предъявляет жесткие и детальные требования к такому голосованию.
Во-первых, в уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования помимо традиционных реквизитов указывается дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также места, адреса, куда должны передаваться такие решения.
Во-вторых, заочное голосование проводится так. Собираются поданные в письменной форме решения каждого собственника помещений, члена ТСЖ по всем вопросам повестки дня общего собрания. Подчеркну: на каждый вопрос повестки дня общего собрания готовится отдельный проект решения в письменной форме.
В-третьих, в указанном проекте решения собственник помещения по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования: «за», «против», «воздержался». Иначе такое решение признается недействительным.
В-четвертых, при заочном голосовании не допускается тайное голосование, а в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения об этом гражданине и документ, удостоверяющий его личность, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности.
В-пятых, решение по заочному голосованию должно быть подписано или лично собственником помещения, или уполномоченным им лицом.
От имени юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципальных образований) голосуют представители их руководящих органов. Руководители Департамента жилищной политики и жилищного фонда и Департамента имущества г. Москвы, муниципальных образований голосуют без доверенности, остальные чиновники действуют на основании доверенности (на бланке юридического лица), подписанной руководителем и заверенной печатью организации. Без подобной доверенности они не имеют права голосовать на общем собрании собственников помещений! В случае заочного голосования в решении собственника должна быть ссылка на такую доверенность, а лучше приложить к решению ее копию.
Если решение собственника помещений, члена ТСЖ, оформленное в соответствии с уставом ТСЖ и ЖК РФ, получено до даты окончания приема решений, установленной в уведомлении о проведении собрания, то этот собственник помещения считается принявшим участие в голосовании, т. е. на общем собрании, которое проводилось в форме заочного голосования.
Решение общего собрания доводится до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома гражданином, по инициативе которого было созвано общее собрание. Он должен разместить информацию в доступном для всех собственников месте не позднее, чем через 10 дней со дня принятия решения.
Следует иметь в виду, что заочное голосование сможет организовать и провести только инициативная группа из самых достойных и уважаемых собственников помещений многоквартирного дома, которым под силу солидный объем работы. Это и подготовка всех проектов решений повестки дня, их раздача, сбор, обработка и доведение до сведения собственников помещений результатов голосования. При этом требуется «тонна» бумаги для бюллетеней и много денег для копирования (одна копия обойдется в 5 рублей) их, а также всех проектов решений повестки дня общего собрания.
Проведение общего собрания собственников помещений, членов ТСЖ в многоквартирном доме – ответственное и серьезное испытание как для инициативной группы собрания, так и для правления товарищества. Поэтому необходимо предусматривать в бюджете, финансовом плане, смете доходов и расходов товарищества соответствующие финансовые затраты. Надо научиться готовить и проводить общие собрания собственников помещений и членов ТСЖ. При этом не должно быть никакой импровизации. Практика показала: если что-то не готово, то лучше перенести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, членов ТСЖ на более поздний срок, чем надеяться на авось.
Юридическая сила
Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие, предусмотренные ЖК РФ условия:
во-первых, решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
во-вторых, решение принято по вопросу, включенному в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 2 ст. 46 ЖК РФ);
в-третьих, решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном (две трети) или простом (более 50%) большинстве голосов, необходимых для принятия решений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
в-четвертых, решение доведено до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке (п. 3 ст. 46 ЖК РФ);
в-пятых, решение принято по вопросу, который относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
в-шестых, протокол подписан в соответствии с утвержденным общим собранием собственников помещений порядком проведения собрания и уведомления о принятых им решениях (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Он может быть подписан: председательствующим и секретарем собрания, каждым из участников (собственников жилых и нежилых помещений) общего собрания или их доверенных лиц. Протокол о результатах голосования – счетной комиссией, а лист регистрации участников общего собрания, который прилагается к протоколу общего собрания, – регистрирующими лицами («мандатной комиссией»).
Словом, если найдутся в жилом доме энтузиасты – собственники, которые захотят подготовить и провести подобное собрание, то они должны очень тщательно и грамотно его подготовить, ибо даже самое маленькое упущение или нарушение может в дальнейшем послужить основанием для отмены решения собрания в суде.
P.S. Предыдущие публикации, посвященные теме собрания собственников, вы можете прочитать в № 22 от 2 июня, № 23 от 9 июня, № 26 от 30 июня 2005 г.