Ирина Радченко: проблема не в банках, а в платежеспособности клиентов
Ипотека в России развивается уже более 10 лет, но ее результаты пока не радуют ни банки, ни самих заемщиков. В чем причины таких медленных темпов? Может быть, Россия идет не по тому пути? Эти вопросы корреспондент «КР» задает вице-президенту Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирине Радченко.– На мой взгляд, мы действительно идем немного не по тому пути. Американская модель на сегодняшний день у нас является превалирующей, совсем не развиваются другие виды кредитования. Я считаю, что нам надо бы активнее развивать, в первую очередь, немецкую модель, ибо она наиболее эффективна для стран с развивающейся экономикой. Развивать у нас рыночную модель ипотеки, которая существует в Америке, где есть «белая» зарплата, где достаточно высокий уровень жизни, – это не совсем верно. Это все равно, что дать человеку каменного века не молоток, а компьютер.
– Но те, кто продвигал эту модель, наверняка это понимали…
– Трудно сказать. Наверное, хотели как лучше… А потом, деньги же тогда собирались давать американцы, и они поставили условие, что должны быть такие-то законы приняты и по такому-то пути должна развиваться ипотека. Плюс ко всему, ее хорошо лоббировали, поэтому можно сказать, что она нам была навязана.
– Кто-то сказал, что менталитет россиян кооперативный. Они привыкли, мол, накапливать, строить или покупать вскладчину. Так почему же тогда закон «О строительно-сберегательных кассах» так тяжело и долго проходит в Госдуме?
– Согласна. Надо развивать разные модели. Если бы закон об ССК был включен в этот большой пакет законов, то, возможно, его бы тоже приняли, и развитие ипотеки пошло гораздо быстрее.
– А почему его не включили?
– Здесь уже, наверное, политика, а не экономика.
– Но кооперативное движение развивается, ширится и растет. Скажите, можно сейчас вступать в него или все же подождать?
– Я бы до осени этого делать не советовала. Вполне возможно, что выживут не все кооперативы. Сейчас идет передел рынка, и кто останется, пока не ясно. Такая же ситуация и с долевым строительством. Поэтому, наверное, лучше в этот критический момент немного выждать. Этим вы сбережете как деньги, так и нервы…
– Ирина Станиславовна, ходят слухи (да и в газетах писали), что скоро ипотека перейдет к банкам. Они, мол, оттеснят риэлторов, и последние вообще не будут нужны. Ваше мнение на сей счет.
– Банки и риэлторы – не конкуренты. Риэлтор ищет квартиру, банк дает кредит.
– Сейчас, когда разговор заходит об ипотеке, все чаще можно слышать выражение «ипотечный брокер». Что это такое, и откуда это пошло?
– Ипотечный брокер – это новая для России профессия. Пришла она к нам из той же Америки. Это независимый консультант, который помогает человеку разобраться в многообразии ипотечных программ. На сегодня это самая востребованная на рынке специальность. Число банков, которые выдают кредиты, увеличивается. А вместе с ними растет число предлагаемых программ. Самостоятельно понять, чем они отличаются одна от другой, и какая лучше подходит для вас, очень сложно. И тут помочь людям может ипотечный брокер.
– Наверное, он должен быть сертифицированным?
– Безусловно. Только тот, кто прошел курс обучения в Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), может называться ипотечным брокером.
– Говорят, что новые законы помогут развитию ипотеки. Но в то же время в пакете законов есть и «заморочки», которые сдерживают ипотечное кредитование. Как бы вы это прокомментировали?
– Да, есть несколько. Вместо регистрационного взноса сейчас пошлина. Это увеличило срок регистрации до месяца. Ускорить процедуру выходит намного дороже. Или возьмем опеку. В новых законах она как бы не требуется, тогда как в Семейном кодексе ее никто не отменял. Поэтому банки по-прежнему требуют разрешения, а органы опеки говорят, что не надо ничего…
– Обязательное удостоверение сделки отменено, но банки требуют договор составлять у нотариуса. Простую письменную форму (ППФ) они не принимают. Можно ли это как-то самому регулировать, или все же банк является хозяином положения?
– В данном случае решает, каким быть договору, банк. Но ведь сейчас по новым законам тариф у нотариуса составляет всего 200 рублей.
– А составление договора?
– Здесь цена договорная. Но хочу отметить, что все равно расходы уменьшились в разы: и составление, и заверение договора купли-продажи с привлечением ипотечного кредита стоит в среднем 300 – 400 долларов, хотя раньше сумма доходила до 1 500. Кроме того, хочу заметить, что при оформлении ипотечного кредита без нотариуса все равно не обойтись. Нужно же заверять закладную, доверенности, чтобы сдать на регистрацию, разрешение супруга на продажу или покупку…
– Существующая система ипотечного кредитования предусматривает, что в случае невыплаты долга квартира отходит в собственность банка, но в то же время Гражданский кодекс РФ (ст. 668) и Жилищный кодекс (ст. 84), вступивший в силу с 1 марта 2005 года, запрещают принудительное выселение (только по решению суда!) из квартиры в случае, когда данное жилье у выселяемого является единственным. Как будут поступать в этой ситуации?
– На сегодняшний день по всей нашей великой стране из 44 тысяч ипотечных сделок нет ни одного случая выселения. Иски есть, а выселения нет. И как будут реагировать суды, никто пока не знает. Процедура сложная. Поэтому в настоящее время банк с заемщиком предпочитают договариваться. Но мировые соглашения, к сожалению, не способствуют снижению ставок. Кроме того, чтобы выселить, кто-то же должен этим заниматься, должна возникнуть некая служба по решению проблем с должниками.
– А почему ее до сих пор нет?
– Необходимости не было. Из 14 тысяч рефинансированных кредитов АИЖК только 4 просрочены, и по ним начато судебное разбирательство. Причем по трем из них уже заключено мировое соглашение. Народ не хочет, чтобы его выселяли. Это же не в интересах заемщика. Сумма, которую он уже заплатил, тает у него на глазах. Поэтому, когда ему объясняют ситуацию, то он, как правило, принимает правильное решение: сам эту квартиру продает и переезжает в ту, что поменьше.
– Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» считает, что принятые законопроекты позволят наладить климат на ипотечном рынке. Мол, по прогнозам, уже к 2007-му году банки смогут полностью удовлетворить спрос населения на ипотечные кредиты, а к 2010 году общая сумма выданных кредитов составит 10 млрд. долларов…
– Спрос-то удовлетворят, но проблема сейчас не в банках, там особых очередей уже нет. У нас клиентов нет платежеспособных. Чтобы получить кредит, надо иметь доход на семью не менее 1,5 тысячи долларов.
– Остается только господдержка ипотеки. Она же есть в других странах. Что делается в этом плане, и что нужно сделать, чтобы кредит все же был доступнее для большинства населения?
– Согласна, без поддержки государства никакой ипотеки не будет. Зачем далеко ездить – вот рядом, в Киеве, всем молодым семьям государство оказывает поддержку в решении жилищного вопроса, дотируют половину ставки. Банк, к примеру, дает кредит под 14%, а клиенту он обходится только в 7. Поэтому сейчас на Украине настоящий ипотечный бум. В 2003 году кредитов там было выдано гораздо больше, чем в Москве.
– А что же мешает нам?
– Это к правительству вопрос. Правда, в регионах губернаторы пытаются этот вопрос как-то решать, но нужен документ на уровне федерального закона, а не постановление региональных властей. Надо, чтоб в бюджете на ипотеку деньги выделялись. И средства у нас сейчас есть…
– Тем более, это же не благотворительность какая-то. Выданные по ипотеке деньги вернутся, еще и с прибылью.
– Безусловно. Есть формула, когда один вложенный в ипотеку рубль возвращает в виде налогов, процентов и т. д. в бюджет до шести рублей.
– В связи с неразберихой законодательства банки перестали давать кредит на квартиру в новостройке…
– Хочу заметить, что банки и раньше не очень охотно кредитовали в новостройках, а сейчас тем более. Сейчас период очень сложный, идет, как мне кажется, передел рынка, все меняется… Думаю, что к осени все «устаканится», во всяком случае, я на это надеюсь. – Кстати, закон о «долевке», по мнению некоторых руководителей инвестиционных компаний, направлен именно на то, чтобы искоренить нецивилизованный метод строительства. Вы с этим согласны?
– Согласна, что «долевка» в таком виде, как она существует сейчас, – атавизм, пережиток прошлого.
О нашем собеседнике:
Радченко Ирина Станиславовна
- Вице-президент, академик Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН).
- Вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
- Вице-президент Международного Ипотечного Клуба (МИК).
- Председатель Комитета по информационной политике Национальной Ассоциации участников Ипотечного рынка (НАУИР).
- Эксперт Государственной Думы РФ, Совета Федерации РФ и правительства Москвы по вопросам развития ипотечного кредитования.
- Генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ».