Александр КОРОБОВ: сегодня другой защиты, кроме страхования, нет!
Ежегодно в Москве расторгается около 1500–2000 сделок, связанных с покупкой недвижимости. И не всегда спасает от потери квартиры и денег оформление сделки через агентство недвижимости и ее государственная регистрация. Единственный выход из возможного тупика – страхование. Сегодня наш собеседник – руководитель компании «ВОТЕК», председатель комитета по страхованию Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Коробов.– Завтра открывается Пятый Национальный конгресс по недвижимости – в этом году юбилейный. Исполняется 10 лет РГР и рынку недвижимости. 10 лет – немалый срок для любого рынка. Можно сказать, что определенные цивилизованные отношения на этом рынке сложились. Но до полной цивилизованности ему пока далеко.
Ведь сама история его развития достаточно сложная. Были проблемы законодательного характера и проблемы, связанные с развитием технологий на рынке. Они и сегодня есть, хотя и заметно отличаются от прежних.
Сегодня споры в основном носят гражданско-правовой характер. Несовершенство законодательства тех лет породило массу проблем на многие будущие годы. Сколько сегодня проходит разных тяжб, где истцами выступают дети, которых в свое время лишили собственности (несовершеннолетние до 1993 года не участвовали в приватизации)! Но своих прав на часть родительской квартиры они не утратили, вот сейчас и возникают споры.
Немало проблем и с пожилыми людьми, которые при жизни по своему усмотрению распорядились жильем, а после их смерти «любящие» родственники обивают пороги судов. Недавно был случай, когда родственники настояли на проведении посмертной экспертизы в институте судебно-психиатрической экспертизы им. Сербского. Было вынесено резюме: в момент продажи квартиры пожилая женщина не отдавала отчет своим действиям. И суд признал сделку недействительной. Реституции нет, так как продавец умер. Квартиру-то отберут, а кто вернет деньги?
Этот случай, так сказать, – экзотический, но примерно по такому сценарию судами расторгается ежегодно в Москве до 1,5% всех совершенных сделок. Это много. Обидно, что люди теряют недвижимость из-за собственной неосмотрительности, поспешности или из-за российского противоречивого законодательства.
– И Вы, Александр Евгеньевич, советуете сделки страховать?
– Конечно. Пока не придумано ни одного другого механизма защиты. К примеру, в США до 95% сделок страхуется.
– Когда у нас началось страхование, связанное с оборотом недвижимости?
– На рубеже 1994-95 годов, когда в Москве вышло временное Положение о лицензировании риэлторской деятельности. Оно предусматривало страхование. Соискатель лицензии должен был предоставить гарантию банка или страховой организации по возмещению ущерба. Потом, при совершенствовании этого Положения банковская гарантия была исключена. Осталась только страховая. И мы были в числе первых страховых компаний, которые занялись этим страхованием – страхованием профессиональной ответственности риэлторов. Сегодня лицензирование прекращено, но многие риэлторы продолжают страховать профессиональную ответственность. Потому что это защита, как интересов фирмы, так и клиентов. Затем, изучая рынок недвижимости, мы увидели, что здесь очень много проблем, которые не зависят от профессиональной добросовестности риэлторов, нотариусов, регистраторов. Специалисты не без оснований утверждают, что практически любая сделка с недвижимым имуществом может быть оспорена и признана судом недействительной. Выход – в страховании конкретных сделок: на «вторичном» рынке – страхование риска потери права собственности, на «первичном» – страхование финансового риска при долевом участии в строительстве. Этими видами страхования опять же мы начали заниматься одними из первых и в Москве, и в других регионах. Здесь страхователь – это будущий собственник квартиры, хотя нередко страхование осуществляется за счет риэлторов.
– Любая сделка может быть застрахована или в каких-то случаях вы отказываетесь от страхования?
– Страхованию предшествует экспертиза сделки. Мы оцениваем вероятность возникновения спора и его судебную перспективу, потому, что одна из составляющих страхового полиса – это юридическое сопровождение в течение всего срока страхования. Чаще всего при возникновении претензий страхователь дает нам доверенность, и мы отстаиваем его интересы, в том числе, и в суде. Если вероятность потери квартиры высокая, то такая сделка не будет застрахована. Но ее и нецелесообразно совершать. Свежий пример. Покупка комнаты в коммунальной квартире. Риэлтор предложил «покупку» оформить договором дарения. Здесь вероятность расторжения очень высока, по сути, речь идет о притворной сделке. Мы отказались от страхования. Страховать дом, который сгорел, глупо.
– Что собой представляет страхование права собственности?
– Этот вид страхования называется – страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности. Он предполагает, что если покупатель квартиры потеряет право собственности на нее (по любой причине!), то ему выплатят возмещение в размере рыночной стоимости квартиры. Но этому будет предшествовать судебное разбирательство, в котором, как я уже говорил, страховщик будет отстаивать интересы страхователя. А мотивация у страховщика намного эффективнее, чем у наемного адвоката. Адвокату надо деньги платить, а у нас юридическое сопровождение входит в стоимость полиса. Если страховщик дело проиграет, то компания заплатит деньги, а адвокат только разведет руками.
Мы за три последних года прошли около 100 судебных процессов. И везде отстояли интересы наших страхователей. А с квартирой умершей хозяйки, которую отсудили родственники, патовая ситуация. Выше института Сербского нет органа, где можно оспорить результаты экспертизы. Поэтому, как только вступит в законную силу решение суда, то мы выплатим деньги пострадавшей стороне.
– Вы говорили, что страхуете покупки в новостройках. В чем здесь проблемы?
– Сейчас многие хотят купить квартиру на «нулевом» этапе строительства дома, так дешевле. А чтобы себя обезопасить, люди страхуют покупку. Всем памятна история с «Юнисстроем», когда люди по разгильдяйству горе-строителей остались без квартир и денег. Можно вспомнить историю с мошенниками из ЗАО «Мосжилстрой», которые использовали идентичность названия с известным многие десятилетия трестом «Мосжилстрой». Сейчас, когда в Москве сложился состав инвесторов-застройщиков и введена система учетной регистрации инвестиционных контрактов, мошенников на этом рынке стало меньше. Строительство каждого дома сопровождается соответствующим постановлением правительства Москвы. Но здесь возникают проблемы другого характера: когда из-за недоразумения на одну квартиру претендуют два инвестора. Или бывает, что в связи с удорожанием строительных материалов не хватает денег на запланированные объемы. К примеру, фирма планировала возвести три дома, а построила только два. Но число квартир, предназначенных для передачи очередникам города, ведь никто корректировать не будет. Значит «коммерческих» квартир, в строительство которых люди вложили деньги, становится меньше. И кто-то тратил деньги зря? Такая ситуация грозит скандалом.
Часто в сложном инвестиционном процессе немало промежуточных ступеней. На них стоят фирмы, которые будут отделывать квартиры, поставщики, с которыми строители рассчитываются квартирами. Мы недавно столкнулись с ситуацией, когда дом 1,5 года как сдан в эксплуатацию, госкомиссия его приняла, а инвестор не может оформить право собственности, потому что участники инвестиционного процесса не в состоянии урегулировать отношения между собой.
– И что тут делать?
– Может статься так, что инвестор останется без квартиры, и вернут ему деньги или нет, непонятно. Потому что та организация, с которой он заключил договор, считает, что все обязательства она выполнила и уступила право требования на эту квартиру. Я не говорю уже о ситуациях, связанных со стихийными бедствиями, ошибками проектировщиков и т.д.
Исходя из этого, мы разработали новый вид страхования, который называется страхованием финансового риска при долевом участии в строительстве жилья. Этот вид страхования предполагает, что если в результате перечисленных, да и любых других проблем, инвестор не станет собственником жилья, то ему выплачивается причиненный ущерб в размере произведенных инвестиций. Это единственная защита от потери денег, вложенных в приобретение жилья.
Государство пока в раздумье, какую систему гарантий прав добросовестного приобретателя применять в России. Надо принять решение. Сформировать эту систему. Скоро только сказка сказывается. В начале этого года в Москве проводилась международная конференция по защите прав добросовестного приобретателя. На ней излагалась одна из возможных систем гарантирования прав, которую разработал Фонд «Институт экономики города». И в ней акцент был сделан в сторону защиты добросовестного приобретателя в случае ошибки, совершенной органами государственной исполнительной власти и, в частности, регистраторов. А рыночные риски, о которых мы сейчас говорили (посмертная экспертиза, двойная продажа и т.д.), этой системой не покрываются. Поэтому место страховщика на рынке недвижимости в ближайшие несколько лет вряд ли кто займет.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Александр Евгеньевич Коробов родился в Горьком. Окончил факультет автоматики и вычислительной техники Московского энергетического института, кандидат технических наук.
Женат, имеет двоих детей.
Владеет английским языком.
Создал и 10 лет руководит Страховой компанией «ВОТЕК».
Является членом Национального совета РГР и Управляющего Совета системы сертификации риэлторских услуг.