Как стать дарителем или одаряемым
Дарение жилья на юридическом, лишенном сантиментов языке, не что иное, как одна из сделок с недвижимостью. Суть ее, казалось бы, проста: собственник жилого помещения передает его в собственность другого лица безвозмездно. Но за внешней простотой скрыты многочисленные и многозначащие особенности, которые надо знать и учитывать. Об этом и поговорим в нынешнем выпуске «Справочного бюро».
Какие нужны документы?
Для совершения этой сделки заключается договор дарения в письменной форме, который должен быть зарегистрирован в территориальном подразделении Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (Мосрегистрация). Для подготовки договора вы также можете обратиться в отделение Мосжилрегистрации, но там вам оформление обойдется дороже, чем в Мосрегистрации.
Существует распространенное мнение, что договор дарения совершается только в нотариальной форме. Но заверение нотариусом договора дарения жилья не является обязательным (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Для регистрации сделки следует собрать следующие документы:
- Выписку из домовой книги.
- Копию финансово-лицевого счета.
- Техпаспорт БТИ на квартиру – экспликацию и поэтажный план.
- Договор дарения и правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
Четко, конкретно
- Дарение должно быть безвозмездным – это основной признак сделки. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
- Кроме того, ничтожным признается договор дарения, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Более того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.
- Не менее важно то, что предметом договора дарения может быть только конкретное жилое помещение. Обещание подарить неопределенное жилье (вообще!) не влечет правовых последствий. Никаких абстракций, пожалуйста!
Налог платится не всегда
При заключении договора дарения необходимо помнить о налогообложении договора дарения. Но это касается только одаряемого, поскольку в соответствии с законом о налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, плательщиками налога являются лица, которые принимают имущество в собственность. Жилое помещение, которое получено по договору дарения, может быть отчуждено только после уплаты одаряемым налога, что должно подтверждаться справкой налогового органа.
Ставка налога зависит от стоимости квартиры (по справке БТИ на день заключения договора дарения) и степени родства с дарителем (см. таблицу). Имущество, перешедшее ему в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено только после того, как одаряемый уплатит налог на имущество.
Законом предусмотрено, что от налогообложения освобождается:
- Имущество, переходящее в порядке дарения от одного супруга к другому.
- Жилые дома (квартиры), если одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения.
- А также паенакопления в жилищно-строительных кооперативах.
| Ставки налога с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения | ||||
|---|---|---|---|---|
| При стоимости имущества, согласно оценке БТИ | От 8000 руб. до 85000 руб. | От 85100 руб. до 170000 руб. | От 170100 руб. до 225000 руб. | Свыше 255000 руб. |
| Детям, родителям | 3% от стоимости имущества, имущества, сумму 8000 руб. | 2 310 руб. + 7% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. | 8260 руб. + 11% от стоимости имущества, превышающей сумму 17000 руб. | 17610 руб. стоимости имущества, превышающей сумму 25500 руб. |
| Другим физическим лицам | 10% от стоимости имущества, превышающей | 7700 руб. + 20% от стоимости имущества, превышающей сумму | 24700 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму | 50200 руб. + 40% от стоимости имущества, превышающей сумму |
Задний ход
В ряде случаев даритель вправе отменить дарение. Признать сделку дарения недействительной можно только по таким основаниям:
- Если даритель в момент подписания дарственной не осознавал значение своих действий и не руководил ими.
- Если одариваемый совершил насильственные действия в отношении дарителя. К острым случаям относятся покушения на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений. Хорошо еще, если только так. Бывает, что одаряемый и убивает своего благодетеля (не говорим о мотивах, тут надо подключать Достоевского, Фрейда и др). По закону, в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым наследники дарителя вправе требовать в суде отмены дарения.
- Если одариваемый совершает в отношении подаренного имущества действия, ведущие к его утрате или ухудшению потребительских свойств. Пример: подарили человеку квартиру, а новый ее хозяин оказался пироманом, неровен час – спалит все дотла, да и себя погубит. Тут уж лучше дать «задний ход», пока не поздно.
- Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (ст. 578 ГК РФ).
Надо иметь в виду, что в случае отмены дарения жилое помещение должно быть возвращено одаряемым в том виде, в каком оно сохранилось на момент отмены дарения.