Сберегаем, строим, получаем
Закон о стройсберкассах снова будет вноситься в Госдуму «Строительно-сберегательная касса – это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в сумме, недостающей накопленным строительным вкладам для осуществления жилищных инвестиций, в порядке, установленном законом». Из проекта Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» от 9 октября 2002 года.Постперестроечные идеи возвращаются
Попытки перенести на отечественную почву распространенный в Западной Европе механизм строительно-сберегательных касс делались в нашей стране еще на заре развития ипотеки.
К примеру, в 1994 году Сберегательный банк России, действуя в рамках существующего тогда законодательства (до принятия законов о создании рынка доступного жилья оставалось еще 10 лет) разработал для банков специальные положения. Согласно им льготные ипотечные кредиты банкам предлагалось выдавать, «опираясь» на накопления граждан на жилищные нужды, сделанные ими в этом банке. Первой «ласточкой» стал «Московский ипотечный акционерный банк» – практически сразу им были предложены для клиентов «целевые» семейные накопительные счета. Вкладчик накапливал в этом банке деньги специально для получения ипотечного кредита на приобретение или на строительство объектов недвижимости. «В роли» таких объектов выступали не только дома и квартиры, но также дачи, гаражи и т.п. По истечении года накоплений – это был минимальный срок, установленный банком, – физическое лицо могло рассчитывать на ипотечный кредит. Анализ «потребителей» данного банковского продукта показал, что наибольший интерес к нему проявляли граждане, относящиеся к зарождавшемуся тогда так называемому «среднему классу». Как правило, первый «взнос» таких семей не превышал 6 тысяч долларов США.
Прошло четыре года, наступил знаменитый своим дефолтом 1998. Осенью того года МГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» выступило на правительстве Москвы с новой программой – создания Московской строительно-сберегательной кассы. Вкратце суть этой программы сводилась к следующему. Физическое лицо, заинтересованное в приобретении квартиры, должно было сразу внести в кассу МССК 5% от ее стоимости, затем, в течение небольшого периода времени (когда происходило собственно строительство), «довложить» или «донакопить» общую сумму до 50%. Ежемесячно пополняя свой взнос, вкладчик на самом деле оплачивал возведение новостройки, в которой предполагал купить квартиру. МССК инвестировала эти деньги в строительство жилья. Как только МССК получала от клиента 50% от стоимости жилья, оно оформлялось в его собственность и закладывалось. Таким образом, ипотечный кредит клиент получал на оставшуюся половину стоимости.
Столичное правительство концепцию одобрило и в ноябре выпустило специальное постановление за № 896. Для осуществления программы был выбран Западный округ Москвы. Потенциальные квартировладельцы проявили интерес к программе – всего было заключено более тысячи договоров, на цели жилищного строительства было направлено около 90 миллионов долларов. Адресами новостроек стали ул. Лобачевского, ул. Коштоянца, ул. Удальцова – в общей сложности здесь было построено более 120 тысяч квадратных метров жилья. В конце 2002 года схема МССК была признана правительством успешной и рекомендована к распространению на всей территории Москвы. Правда, назвать московскую стройсберкассу классической и сделанной по западному образцу нельзя – по сути, она действовала (и продолжает действовать) в рамках так называемой инвестиционно-залоговой схемы. В столице в последнее время эта схема приобрела известность под названием «со-инвестирование» или «долевое строительство».
Регулировать эту схему призван принятый в 2004 году в составе пакета о доступном жилье закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но еще до его принятия, в сентябре 2001 года, российское правительство выпустило постановление, которое должно было «подкрепить» общефедеральную целевую программу «Жилище». Среди основных задач правительства называлось создание условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан и установление государственного контроля за различными формами привлечения средств населения для финансирования жилищного строительства и приобретения жилья. В постановлении были перечислены эти «различные формы», в их числе фигурировали и стройсберкассы.
Граждане, кредитуйте себя сами!
Это постановление можно назвать документом, развивающим постулаты принятого в августе 2001 года закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Как только закон вступил в силу, в стране начала «оформляться» система потребительской кооперации, до того времени действовавшая практически без законодательных основ (опираясь фактически только лишь на положения Гражданского кодекса).
В 2001 году «Европейский трастовый банк» создал «Первую домостроительную ссудо-сберегательную кассу», ориентируясь на граждан со средним достатком. Физические лица, имеющие 50% от стоимости жилья и заинтересованные в получении пятилетнего кредита, могли обратиться за ним в банк. Ссудо-сберегательная касса «Евротрастбанка» кредитовала их под 14% годовых в рублях.
С натяжкой к созданию системы стройсберкасс можно отнести деятельность Ипотечной корпорации Московской области. ИКМО разработала стандарты для кредитных кооперативов и их деятельности «внутри» системы ипотечного кредитования. Областная система, «собравшая» под свое крыло множество участников, функционирует следующим образом. Физические лица, заинтересованные в приобретении жилья (или улучшении своих жилищных условий), обращаются в муниципальные представительства ИКМО – правда, пока с ИКМО работают только 38 муниципалитетов Подмосковья. Представительства Корпорации, изучив индивидуальные возможности гражданина, предлагают ему на выбор – либо взять ипотечный кредит в банке, либо вступить в кредитный кооператив. Число банков и кооперативов, «включенных» в областную ипотеку, приблизительно равно: 17 банков и 16 кооперативов. Человек делает свой выбор и затем начинается обычная процедура проверки его платежеспособности. Если у потенциального заемщика «все в ажуре», ему выдают кредит под залог приобретаемого жилья.
Выгода для кредиторов и заемщиков обоюдная: человек получает деньги на покупку так нужного ему жилья, банк (или кредитный кооператив) закладную, которую он может рефинансировать, то есть продать Ипотечной корпорации и получить средства для дальнейшей выдачи кредитов. ИКМО, в свою очередь, формирует из выкупленных закладных пулы и продает их АИЖК. Система подмосковной ипотеки отлажена. В ее пользу говорит тот факт, что 16 кредитных кооперативов выдали за время своего существования кредитов приблизительно на 5 миллионов долларов. Если учесть, что квадратный метр подмосковного жилья стоит в среднем 500-600 долларов, то статистику ИКМО можно назвать вполне приличной.
Неточные аналоги
Однако все вышеперечисленное даже при очень большом желании нельзя отнести к строительно-сберегательным кассам европейского образца. Хотя, как говорят эксперты, данные примеры показывают, что в России сложились определенные предпосылки для введения этого института.
Классическая же система «Баушпаркассе» – известная в Западной Европе с 18 века – «объединяет» функции сбережений и кредита в рамках открытой коллективной организации. Девиз «Баушпаркассе» – «помоги себе сам вместе с обществом».
Поясним на примере, как действует эта система. Есть десять человек, которые хотят купить для себя квартиры по 100 тысяч долларов. Ежегодно каждый из них может откладывать по 10 тысяч, таким образом, период накоплений (без учета инфляции) составляет в их случае 10 лет. Но, если все они вложат уже имеющиеся у них деньги в «общий котел», а именно в специализированный банк, то уже через год один из них, получив ссуду на необходимую сумму, сможет приобрести искомую квартиру. Став собственником, он, тем не менее, обязан будет «довладывать» в стройсберкассу деньги, которые он «должен» своим «соинвесторам». Плюс выплачивать небольшой процент за ссуду – гораздо более низкий, чем традиционный банковский ипотечный.
Выгода в том, что для каждого конкретного человека период ожидания значительно сокращается. Чем больше вкладчиков, тем больше людей стройсберкасса может осчастливить кредитом. Так как система благотворно влияет на экономическое и социальное развитие стран, то правительства обычно «поощряют» приток новых вкладчиков, выплачивая своего рода надбавки к вкладам. К примеру, в Австрии введенный с 1971 года государственный бонус дал мощный импульс развитию «Баушпаркассе». К недостаткам классической схемы можно отнести случайность выбора вкладчика, получающего ссуду на квартиру первым, неравномерность поступлений денежных средств (достаток у каждой семьи разный), неравное распределение платежей до строительства дома.
Законопроект с трудной судьбой
В России законопроект о строительных сберегательных кассах впервые был внесен в Госдуму в 2002 году. По словам одного из его авторов Ивана Грачева:
Принятие законопроекта поддержало большинство регионов. Принципиальное согласие было получено и от Банка России, при условии внесения до первого чтения блока поправок. Но учесть данные поправки, которые предусматривали изменения ряда системообразующих российских законов, было очень непросто.
К сожалению, правительство РФ в то время законопроект не поддержало, и первое чтение «задерживается» до сих пор. Сегодня позиция правительства вроде бы изменилась. Поэтому на заседании экспертного совета Временной комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья было решено еще раз вернуться к законопроекту и, внеся необходимые поправки, которые бы устроили все «заинтересованные» стороны, попробовать предложить его этим летом на рассмотрение законодательного собрания.
В настоящее время есть три варианта данного законопроекта. Первый— содержит редакцию, максимально приближенную к предложениям ЦБ и правительства. Однако, как считают некоторые эксперты, принятый в такой редакции закон будет теоретически красивой и в тоже время бесполезной абстракцией. Второй вариант редакции более близок к реальности, однако, вряд ли будет поддержан правительством. Наконец, третий максимально учитывает мнение немецких специалистов, хотя во многом не соответствует действующему российскому законодательству.
Следует отметить, что варианты текстов содержат взаимоисключающие положения. Например, согласно предложениям Банка России, мы должны предусмотреть для стройсберкасс жесткие нормативы по соотношению между собственными и привлеченными ресурсами, допустим, 1 к 5. А российские участники рынка и их немецкие коллеги говорят, что это невозможно, поскольку не позволяет работать экономически эффективно. Или, как отмечается немецкими коллегами в европейском законодательстве, в большинстве стран полностью отсутствует целевое резервирование денег, однако, наш Центробанк настаивает, чтобы для ССК резервирование было таким же, как и для универсальных банков.
Главное, следует четко уяснить, что необходимым условием заимствования немецкого законодательства о стройсберкассах является создание в России принципиально нового вида кредитных учреждений. Необходимы также усилия для разъяснения идеологии немецкой системы стройсбережений среди населения нашей страны. Работа над законопроектом показала, что принципы этой системы плохо понятны как чиновникам, так и большинству граждан.