Закон «о дольщиках» не выгоден никому

Таково единодушное мнение профессиональных участников рынка недвижимости по поводу закона РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…». Насколько верны такие пессимистические сценарии, которые выстраивают сегодня застройщики, банкиры и риэлторы, покажет самое ближайшее будущее (закон вступает в силу 31 марта), а пока давайте посмотрим, чем больше всего недовольны главные действующие лица рынка новостроек.Застройщиков поставили в рамки
– Принятие закона о долевом участии в настоящей его редакции грозит довольно серьезными ограничениями прав застройщиков, вплоть до исчезновения долевого строительства как финансового механизма, – считает заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов. – Данный закон во многом фактически перекрывает доступ
инвестиционным вливаниям для осуществления строительных проектов. Из-за того, что соинвесторы (физические лица) могут отказаться сотрудничать с застройщиками на новых условиях, строительные компании будут вынуждены прибегать к банковским кредитам на начальной стадии строительства. И в то же время закон затрудняет финансирование долевого строительства банками. Для банков кредитование тех застройщиков, которые работают с дольщиками (соинвесторами), невыгодно, так как по этому закону вводится солидарная ответственность банков и застройщиков. Ответственность, за которую банки запросят дополнительные проценты, – в связи с увеличением рисков. Возможности привлечения банковских кредитов существенно снизятся, так как процентные ставки по ним значительно возрастут.
Не очень нравится застройщикам и норма, прописанная в данном законе, которая обязывает их предоставлять по первому требованию всю финансовую информацию. Это, считают застройщики, фактически апеллирует к раскрытию коммерческой тайны.
Также законом предусмотрено, что заключение договора соинвестирования возможно лишь после получения всей разрешительной документации на строительство. На практике, в том числе и из-за различных бюрократических проволочек, получение некоторых документов происходит уже в процессе строительства. Поэтому введение такой нормы, по мнению Е. Фетисова, практически в каждом конкретном случае чревато перенесением сроков начала строительства объекта в среднем на полгода. И следствием этого станет довольно существенное сокращение количества выводимых на рынок новых объектов жилищного строительства. А это, в свою очередь, неизбежно приведет к дефициту жилья и… к росту цен на него.
Не очень довольны застройщики и тем, что законом, по их мнению, во многом установлена неравная ответственность сторон. Так, в случае несоблюдения соинвестором (частником) сроков выполнения обязательств, строители могут расторгнуть сделку только спустя 3 месяца, и только в судебном порядке. Это значит, что в течение всего этого времени квартира будет снята с реализации, вследствие чего компания-застройщик упускает выгоду. В то же время клиент имеет право расторгать сделку во внесудебном порядке и в любой момент с возвращением своих денежных средств вместе с процентами. Такое усиление защиты прав дольщиков, по мнению Е. Фетисова, вполне может привести как минимум к отказу от застройки многих участков, где норма прибыли ниже среднерыночной, а как максимум, к разорению некоторых строительных компаний.
Возрастет ли стоимость квартир?
Давайте зададимся вопросом:
а для кого все же принимался этот закон? Если судить по тому, как он железобетонно, по мнению адвоката Бориса Вепринцева, защищает покупателей квартир в домах-новостройках, то для человека. Это с одной стороны. «Но с другой стороны, – считает замдиректора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Оксана Каарма, – с введением его в действие, скорее всего, увеличится стоимость квартир в новостройках. Дело в том, что нормативы, содержащиеся в этом законе, будут усложнять процедуру оформления документов на объект. К примеру, появилось понятие «проектной декларации», установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, которые вкладывают в строительство с потребительской целью, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, должна быть пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.
Такие процедуры приведут к затягиванию сроков строительства, часть строек, скорее всего, будет «заморожена». По подсчетам экспертов, реализация квартир на 50–60% объектов будет приостановлена. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос останется на прежнем, высоком уровне.
Конечно, застройщики могут попытаться работать без применения этого закона, то есть прекратить реализацию квартир физическим лицам в строящемся доме. В этом случае придется привлекать банковские средства, заключать инвестиционные договора. И только после завершения строительства продавать уже сданное в эксплуатацию жилье клиентам. Но и такой подход скажется на стоимости квартир, поскольку все привлеченные средства предполагают выплату процентов за их использование.
От редакции:
Будем надеяться, что на ситуацию окажет влияние и позиция самих частных инвесторов. Если застройщикам и риэлторам удастся внушить через СМИ мысль о неизбежном повышении цен, то это может на какое-то время сработать. Скоро люди поймут, что новостройки уже не имеют той инвестиционной привлекательности, как было еще 2 года тому назад, и умерят пыл. А когда они начнут присматриваться и не спешить с принятием решения о покупке квартиры, то с какого «испугу» цены полезут вверх?
Состояние первичного рынка недвижимости во многом определяется не теми, кто квартиры строит, а все же больше теми, кто их покупает.
Подготовил Вениамин Вылегжанин

МНЕНИЯ
– Некоторые позиции этого закона надо медленнее водить в действие, откладывая до тех пор, пока все процедуры будут реально выполнимы в короткие сроки. А тем временем обязать застройщика пустить в дело информационную составляющую своей деятельности. Проще говоря, если у вас нет прав на землю, так и скажите людям. Объясните им, что до этого вы успешно построили 10 домов, и что проблем у собственников не было. Тогда дольщики сами решат, можно вам доверять или нет. Думаю, что это сейчас единственный выход.
Иван Грачев, председатель общественного экспертного совета Совета Федерации РФ по реализации программы «Доступное жилье»
– Банки, поставленные законом в очень невыгодные условия, скорее всего, откажутся кредитовать новостройки на этапе строительства. Опираться же целиком на поступления дольщиков застройщики не очень хотят – их деньги «короткие», и сегодня в основном привлекаются для погашения банковских кредитов. Таким образом, вскоре возможен передел собственности на рынке недвижимости и выход на него новых игроков – крупных иностранных компаний, у которых есть «длинные» собственные средства и желание получать солидные прибыли от вложений не только в коммерческую, но и в жилую недвижимость.
Алексей Павлов, заместитель гендиректора по правовой работе компании «Бест-финанс»
– Данный закон действительно наносит сильный удар по строительному бизнесу. Поэтому инвесторам придется либо прибегать к помощи банковских кредитов, хотя сейчас трудно просчитать, как банковское сообщество отнесется к этому, либо пользоваться паевыми инвестиционными фондами недвижимости для сбора средств на строительство.
Леонид Бандорин, ведущий специалист Фонда «Институт экономики города»