Михаил Москвин-Тарханов: «Не надо оставлять потомкам проблемы!»
Чем запомнился прошедший год столичным законодателям, что, следовательно, привнесет он в жизнь москвичей в году наступившем? Мыслями об этом с читателями «КР» делится Михаил Москвин-Тарханов – депутат Мосгородумы, сопредседатель комиссии МГД и городского правительства по нормативной базе перспективного развития и градостроительства, координатор по охране исторического наследия и связям с религиозными организациями.– Год для меня был хороший. Принят пакет городских градостроительных законов. Перед самым Новым годом Мосгордума приняла закон о Градостроительном кадастре. Работа была кропотливая, но интересная. Кстати, этот кадастр был отмечен комиссией ООН как один из лучших информационных ресурсов в области жилищного строительства…
Таким образом, в моей рабочей папке остался только Генеральный план развития города, который принят в третьем чтении, но до сих пор не рассмотрен в правительстве России. В наступившем году будем заниматься подготовкой Градостроительного кодекса Москвы.
– Михаил Иванович, в конце года Госдума приняла пакет жилищных законов, Градостроительный кодекс страны. Как они изменят жизнь москвичей?
– Госдума совершает большой рывок в будущее, но делает это поспешно, идет по революционному пути. На мой взгляд, здесь не будет хороших результатов. Особенно это касается градостроительного законодательства. Соответствующий кодекс сделан весьма посредственно. Он представляет собой документ, в котором разработчики попытались якобы развязать руки строителям и инвесторам, создать возможность активно вкладывать деньги в развитие. При этом они ослабили госрегулирование, в результате возникла опасность достаточно произвольного использования земельных участков. А отсюда – хаотичность
застройки, неорганизованность инженерных и транспортных коммуникаций.
Для крупных городов существует вероятность потери управляемости и комплексности развития. На первом этапе, когда будет разбор земельных участков по упрощенным схемам, без точного их назначения, конечно же, все это будет достаточно активно использовано разными спекулянтами. Вполне возможно, что на начальном этапе возникнет иллюзия градостроительной и инвестиционной активности. Но дальше этот подъем сменится системным упадком, комплексным нарушением функционирования систем жизнеобеспечения. И пострадают жители, пострадает общегородское хозяйство, строители коммуникаций, долгосрочные инвесторы.
В течение пяти лет вместо заявленного снижения будет повышение цен на недвижимость, а далее – снижение, но не за счет расширения предложения, а вместе с ухудшением качества жизни и деградацией городской среды.
Выиграют от этого земельные спекулянты и те финансовые структуры, которые хотят получить «короткие» деньги, максимум через год-два после инвестирования. А те, кто хотят сделать долгосрочные вложения, пострадают. Именно этим вызван протест Юрия Лужкова и многих представителей городской власти, а также архитектурного и строительного сообщества, стратегических инвесторов против этого закона. В закон уже вносят изменения, но этого пока недостаточно…
В сложной борьбе мы пытаемся доказать, что правда на нашей стороне. Наша цель – идти от того законодательства, которое уже есть, от того регулирования, которое существует, постепенно ослабляя его в тех местах, где нужно, допуская частный капитал туда, где он нужен.
– Еще недавно вас упрекали, что в Москву допустили слишком много частного капитала…
– И это при том, что у нас действует жесткая система государственного регулирования! Вы представляете, что будет, если схема будет другой? Появится штучная, хаотичная застройка с потерей общего градостроительного регулирования. Особенно пострадают Москва, Санкт-Петербург и другие большие города. Мы пытаемся воспрепятствовать этому, боремся отчаянно. Но когда борешься с сильным противником, то, как говорил Салтыков-Щедрин, «не столько сражался, сколько сражаем был». Пока, к сожалению, мы не добились результатов. Но попытаемся своими, городскими законами и нормами подправить ситуацию…
Видим минусы и в новом Жилищном кодексе, и в других законах, – в частности, об ипотечных ценных бумагах. Как будет работать рынок этих бумаг в нашей неразвитой с финансовой точки зрения стране? Такое впечатление, что люди, которые создавали закон, родились в Америке!
Президент заявил, что надо повысить темпы жилищного строительства. Жилье – локомотив реформ. Но такие шаги федеральной власти не приведут к положительным результатам.
– А каким должен сегодня быть рынок жилья?
– Я рассуждаю, как рассуждают строители. Когда мы строим дом, то 600 долларов, к примеру, стоит само строительство квадратного метра, 600 долларов забирает город, еще 600 долларов – инвестор, оборачивая основной капитал в течение 2-3 лет. Это, разумеется, средние цифры. Когда же мы строим элитное жилье, город забирает больше, и инвестор получает гораздо более высокую плату. «Элитка» – это примерно 5 тысяч квартир в год. Москвичи покупают в среднем 20% таких квартир, а 80% – разбогатевшие люди из провинции.
Следующий сегмент – квартиры бизнес-класса. Здесь уже значительно большую часть покупают москвичи, в том числе те, у которых есть возможность взять деньги в банке. Это, в частности, и коммерческая ипотека, за полную стоимость.
А дальше идет сегмент жилища улучшенной планировки и рядового жилья, в котором тоже просматривается ипотека, но также и другая, социальная. Схемы могут быть различные: с использованием и без использования жилищных субсидий, с залогом новой или старой квартиры, и без такового. Тут важен контроль и помощь, а также дополнительное (прямое или косвенное) финансирование со стороны Москвы. Средства, которые обычно берет город при продаже квартиры, в данном случае с покупателя не взимаются, и цена квартиры падает. Продается такое жилье по цене $600–700 за кв. метр. Но купить его могут только москвичи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий и проживающие в городе более 10 лет. Для москвичей, проживающих более 10 лет, но не очередников, жилье может стоить порядка 1200 долларов за метр. Остальным – за полную стоимость.
И последний вариант – социальное жилье для самых бедных. Его скоро будут давать бесплатно только в социальный наем. Как известно, приватизация такого жилья прекращается по новому федеральному Жилищному кодексу.
При этом я считаю, что социальный сегмент должен для потребителя внешне выглядеть как привычный кооператив. Причем в «советском» варианте. Человек вселяется, выплачивает деньги, становится собственником квартиры, а если не выплатил – выселят, как это было раньше. Получается такая схема: элитное и жилье высокого класса для покупки сразу, дальше идет покупка или сразу, или через коммерческую ипотеку. Затем социальная ипотека в привычных для населения внешних формах и в самом низу – дешевое социальное жилье, социальный наем. Вот тогда мы и создадим нужную вертикаль. Только многоукладность, различные варианты способствуют комплексному решению жилищного вопроса.
– А надеяться, что в России пойдет ипотека американского, двухуровневого типа, не приходится?
– Нет, наивно ожидать, что рынок ценных ипотечных бумаг через 2-3 года превзойдет все другие рынки ценных бумаг. Повторяю, мы не в Америке! Даже Германия отказалась от двухуровневой ипотеки. Они говорят, что их фондовый рынок не так развит, как американский. Даже у них не получается создать такую сложную систему.
А наша схема состоит из трех видов социальной ипотеки. Там тоже есть опасность: люди могут неправильно рассчитать свои возможности. Особенно плохо, когда закладывается не новое жилье, а то, которым сейчас человек владеет. Эти схемы могут быть опасны. Здесь нужны соответствующие договоры, страхование. Все это расходы, но это выгоднее для города, чем потом искать социальное жилье бесплатно для решения проблем попавших впросак людей…
– А что все-таки будет с памятниками истории и архитектуры?
– Ситуация с ограничением городской собственности на памятники истории вызывает большие трудности. Перед самым Новым годом удалось на заседании комиссии Госдумы получить компромиссное решение. Мы будем создавать целый пакет законов о памятниках. Разграничивать их пообъектно, а не так, как предлагалось первоначально: забрать, мол, их все у города, те, что можно – продать, а что нельзя – неизвестно куда определить.
Нас очень беспокоит, что с 1 января этого года мы не имеем права вкладывать деньги из городского бюджета в реставрацию памятников федерального значения. Если не будут приняты необходимые решения, мы вынуждены будем остановить работы по восстановлению Манежа, по реставрации Коломенского, Храма Большого Вознесения… Сейчас в Коломенском идут большие работы по прокладке коммуникаций. Есть надежда, что финансирование там возьмет на себя выбранная правительством Москвы управляющая компания, что работы будут завершены.
…Интересно вообще подумать о будущем Москвы. Чтобы потомки, наши правнуки не сказали: вот оставили подарок, такого понастроили, не знаем, куда девать эти кварталы. Наглядный пример – «хрущевки». Конечно, строители в то время думали о людях, старались помочь, но строили дома в расчете всего на 30–40 лет, однотипные. Помните, как в фильме «С легким паром»: коробки, одну от другой отличить невозможно. Теперь это проблема проблем, приходится сносить. Не надо оставлять потомкам проблемы…
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился и воспитывался в семье актеров МХАТ. После окончания МГУ стал биологом. Работал в Институте молекулярной биологии АН СССР.
В 1990 г. был избран депутатом Фрунзенского райсовета столицы и сменил род деятельности с переходом на работу в Институт развития Москвы.
С 1993 г. трижды избирался депутатом МГД. Координирует вопросы архитектуры, градостроительства, охраны исторического наследия и связей с религиозными организациями. Получил второе высшее образование юриста.
Женат, имеет троих детей.