23:30:44
11 апреля 2021 г.

Сергей МЕЛЬНИЧЕНКО: Нонсенс, когда дом в собственности, а земля под ним – не ваша

Наша газета внимательно следит за подготовкой закона города Москвы «О землепользовании и застройке города Москвы». Он важен не только для тех, кто возводит в столице жилье, но и для тех, кто нуждается в крыше над головой. Как повлияет закон на жилищное строительство? Отвечает на этот вопрос заместитель начальника ГлавАПУ, руководитель службы градостроительного кадастра Москвы Сергей Мельниченко.

– Строительство и в первую очередь жилищное – барометр экономического благополучия общества; поэтому руководство города придает ему особое значение. И в этом смысле закон «О землепользовании и застройке города Москвы» базовый: он создаст ясные, прозрачные процедуры, улучшит инвестиционный климат и обеспечит устойчивое развитие города как целостного, единого образования.

Отступая от темы, скажу: хочется кому-то или не хочется, но в рыночной экономике, куда мы все так стремимся, частная собственность неизбежна, в том числе и частная собственность на землю. Согласитесь, это нонсенс, когда у вас в собственности некое сооружение – тот же жилой дом, а земля, на которой он стоит, – не ваша.

Пока город придерживается политики аренды земли, как основной формы земельно-правовых отношений в Москве. Но, по моему убеждению, это своего рода формула переходного периода. На нынешнем этапе развития, особенно при нашем стремлении в ВТО, нельзя быть чуть-чуть при социализме и чуть-чуть при капитализме, как нельзя быть немного беременной. Нас просто обяжут жить по правилам цивилизованного общества. Да, это новое дело, и мы должны научиться работать и управлять развитием города при наличии множества собственников.

– Что в этом законе особого?

– Во-первых, в нем должны быть четко сформулированы принципы использования земли теми, кто ее уже имеет, и правила проведения нового строительства, реконструкции. Необходимо разумно упростить процедуры предоставления и покупки земли, согласования проектов. Надо заметить, что во всем мире покупка – оформление прав на землю – не самая простая процедура. Например, в той же Германии, у которой мы многое заимствуем с точки зрения построения цивилизованных процедур, возникла надобность строительства новой федеральной трассы Мюнхен – Дюссельдорф. Шесть лет они оформляли права на землю под трассу, два года проектировали, а строили чуть больше года! Другой пример: по законам американского штата Канзас вашу заявку будут рассматривать 78 дней и, лишь детально «просветив» вас и ваши предложения, ответят, будут с вами работать или нет.

Естественно, возникает вопрос: почему так долго? Потому, что ошибки в градостроительстве очень дороги! Наглядный пример – гостиница «Интурист». Этот «памятник» эпохи «стекла и бетона» снесут, ведь он чудовищным образом нарушает историческую среду, «давит» Кремль. Если бы в то время, когда она строилась, существовало территориальное зонирование и градостроительные регламенты, этого бы не произошло.

– Вы сказали: необходимо научиться управлять городом при наличии множества собственников на землю. Есть представление о том, как это делать?

– Действительно, традиционное российское представление о собственности таково: поставил забор и что хочу, то и ворочу. Ничего подобного, существует баланс общественных и частных интересов, и на этом балансе держится весь цивилизованный мир.

Ответ на вопрос, как управлять городом, дан в статье 85 нового Земельного кодекса. Там сказано, что градостроительные регламенты, устанавливаемые на любую территорию города, обязательны для исполнения всеми собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земли вне зависимости от формы собственности и принадлежности этого собственника и иных прав на землю. Другими словами, правила, установленные городом и отраженные в Генеральном плане развития, – территориальное зонирование, градостроительные регламенты, ограничения и обременения – это и есть единая система учета частных и общественных интересов, система построения разумного управления устойчивым развитием города, создание среды обитания, комфортной и для общества, и для каждого москвича.

Да, ты собственник, но если находишься в промышленной зоне, значит, можешь строить здесь только промышленные предприятия, как предписывает генеральный план города. Такая логика абсолютно понятна: она действует и прекрасно себя оправдала во всем мире. Пример – Париж: строить в исторической части Парижа можно не выше, честно говоря, точно не помню, то ли 17,5 метра, то ли 16,5 метра. Ограничение по высоте козырька стимулировало творческую фантазию архитекторов. Результат известен – в Париже появились мансарды. В Вашингтоне есть законодательно установленное ограничение: выше Капитолия строить здания нельзя! А вот в Нью-Йорке ограничений по высоте нет, и он застроен чудовищными «сундуками», превращающими людей в муравьев.

– А как обстоят дела с подобными ограничениями в Москве?

– В Москве с ограничениями полный порядок. Например, в центре Москвы ни один собственник никогда небоскреб не поставит – действуют ограничения, учитывающие множество памятников архитектуры, истории и культуры. И, знаете, кому надо за это сказать спасибо? Мэру Юрию Лужкову! Он предугадал развитие событий – Москве понадобится генеральный план. И теперь новый Земельный кодекс России мы встречаем во всеоружии: у нас есть генеральный план, есть три регламентные схемы – функционального, строительного и ландшафтного зонирования, устанавливающие четкие и понятные каждому правила использования любого участка городской территории. Функциональное зонирование определяет назначение территории: жилые зоны, общественные, промышленно-коммунальные зоны, зоны отдыха и т.п. Строительное зонирование означает ограничения по плотности и высоте застройки. Ландшафтное зонирование представляет собой нормативы процентов застройки предоставленного участка и базовых обязательств по его благоустройству. Это цивилизованный порядок!
Вообще должен заметить, что за последние десять лет мы многому научились. Вспоминаю 1992–1995 годы – период активной работы с нами западных экспертов. Их рекомендации поначалу мне казались, мягко говоря, странными. У нас было так: недвижимость – это дом, квартира; а они говорят: недвижимость – это земля и то, что на ней находится. И права на эту недвижимость, сделки с нею должны регистрировать органы юстиции. Мы думали: причем здесь органы юстиции? У нас были земельный комитет и правительство Москвы. Теперь все к этому привыкли и считают нормой. То же будет и с территориальным зонированием и градостроительными регламентами.

Кстати, качество подготовки исходно-разрешительной документации имеет для инвестора решающее значение. Вспоминаю, как в тот же период (я работал в Москомземе) – продавали земельные участки – право аренды земли: предоставляли заказчику кальку формата А-4. Приходили инвесторы и за 3 млн. долларов покупали эту кальку с двумя, тремя подписями. И все! А когда начинали оформлять участок, то выяснялось: там подземные коммуникации, которые не подлежат перекладке, или природный комплекс, или нет согласований с СЭС, Москомприродой и т.д.

Так было! Слава Богу, теперь это история.

И посмотрите, как тщательно прорабатываются участки, выставляемые на продажу сейчас! «Продажа» – профессиональный жаргон, правильный термин: продажа права на заключение договора аренды земли. Участок, который идет на конкурс, вылизывается до последней запятой – ни единой претензии! Точное описание разрешаемого строительства, учет всех ограничений, все согласования, все подземные коммуникации, условия подключения к ним – предлагается товар высочайшего качества.

Сегодня у нас есть градостроительный и земельный кадастры, содержащие юридически чистую, официальную информацию о градостроительном зонировании и оформленных правах на землю.

Сравнивая день вчерашний и сегодняшний, понимаешь, какой колоссальный рывок мы сделали – за 10 лет прошли путь, на который другие затратили столетия. Конечно, не без ошибок. Шишек набили немало. Но должен сказать, перемены разительные.

– И тем не менее, Сергей Порфирьевич, вокруг собственности на землю продолжаются споры. Недавно в политической передаче ТВ один из противников собственности на землю заявил: смотрите, в какое положение поставлены простые русские люди – землю под их домами скупают толстосумы.

– Типичная спекуляция и пропаганда! По Конституции России, по Гражданскому, по Земельному и Градостроительному кодексам – по этим четырем «китам», на коих держится правовая основа нашего государства, имущественные права на здание являются основанием для оформления имущественных прав и на землю!

Это раньше были разведены имущественное и земельное права. Ошибка. Теперь исправляем ее. Земля оформляется только на тех жителей, которые живут в этом доме.

– Во всем мире строительный бизнес считается прибыльным делом. Насколько выгодно будет строить в Москве жилье с появлением частной собственности на землю?

– В Москве уже сейчас выгодно строить жилье. Частная собственность – это, прежде всего, гарантии. Гарантии на вложенный капитал. Появление в нашей жизни такого понятия, как «моя земля», это шаг к стабильности.

Гарантии и стабильность – вот смысл благоприятных условий для привлечения инвестиций, для строительства того же жилья. Когда будет полноценная собственность на землю, тогда нам поверят, и тогда в Москве будут строить много, качественно и красиво.

А закон, о котором мы говорили, должен стать серьезным шагом, кардинально улучшающим инвестиционную привлекательность столицы.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:

Сергей Мельниченко родился в городе Славуте на Украине. Окончил Московский архитектурный институт. Работал в Институте генеральных планов Мособлиспокома, затем в Госстрое СССР. С 1987 года – в ГлавАПУ Москомархитектуры. Доктор права. Эксперт по вопросам устойчивого развития населенных пунктов и советник программы ХАБИТАТ Организации Объединенных Наций.

Василий Дворыкин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация