«Урод», который помогает
Российскому кооперативному движению более полутора сотен лет. Да и в советские времена ЖСК были весьма популярной, хотя и дефицитной формой решения жилищных проблем. Современные жилищно-строительные или жилищно-накопительные схемы до сих пор имеют как своих сторонников, так и противников. Последние упрекают их за «родовые уродства правовой системы» (выражение Виктора Плескачевского, председателя Комитета Государственной думы РФ по собственности). Ведь ЖСК, по своей сути – некое сочетание потребительского и хозяйственного общества. Да, специального закона, регулирующего их деятельность, в России сейчас не существует. Но не все работающие в стране ЖСК нужно огульно обвинять в непорядочности. Россия пока не достигла, конечно, показателей Западной Европы, где насчитываются десятки миллионов вкладчиков подобных накопительных схем. Однако и у нас успешно работают «Гильдия жилищных кооперативов» и «Межрегиональная федерация жилищных кооперативов». К слову сказать, обе эти общественные организации являются ассоциированными членами Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ).
По мнению Валерия Казейкина, первого вице-президента МАИФ, за деятельностью кооперативов нужен обязательный контроль, лучше всего государственный. Это будет дополнительной гарантией их безопасности для участвующих в кооперативе граждан. Разумеется, ЖСК не смогут заменить собой классические ипотечные схемы (они и не ставят перед собой такой задачи), но вполне жизнеспособны в переходный период экономического развития, пока «нормальная» ипотека широко развиваться не может. Деятельность кооперативов позволяет привлекать в жилищное строительство значительные средства граждан без использования бюджетных ресурсов. К тому же она может стать выгодным дополнением для ипотечного кредитования, для граждан, накопивших более 50% стоимости квартиры. ЖСК сами могут предоставлять залоговое обеспечение для эмиссии ипотечных ценных бумаг, тем самым активно создавая вторичный ипотечный рынок.
Положительными моментами ЖСК являются:
– отсутствие налогообложения по НДС, налогу на прибыль, единому социальному налогу, налогам на имущество и рекламу;
– нет необходимости декларировать доход покупателя жилья;
– низкие ставки по рассрочке оплаты за квартиру (1–3% годовых на 5 лет);
– отсутствие материальной выгоды по подоходному налогу;
– простота оформления членства (всего 3-4) документа;
– отсутствие проблемы с выселением в случае отказа платить за квартиру;
– возможность приобретения квартиры в любом городе в новых или старых домах;
– возможность вступления в ЖСК юридических лиц, при этом взносом могут служить объекты незавершенного строительства;
– возможность рефинансирования жилищной программы путем проведения эмиссии ценных бумаг под обеспечение имущества, находящегося в кооперативе.
Крупнейшими участниками кооперативного движения в России являются:
– ЖК «Своими руками», г. Уфа – более 25 тысяч членов ЖК (куплено 17 000 квартир);
– ЖСК «Строим вместе», г. Москва – более 1100 членов ЖСК (на балансе более 400 квартир общей стоимостью более 23 млн. долл США);
– ЖК «Строй и живи», г. Санкт-Петербург – 471 член ЖК;
– ЖСК «Новосел», г. Ростов-на-Дону – 338 членов ЖСК;
– ЖСК «Жилье в рассрочку», г. Новокузнецк – 243 члена ЖСК;
– ЖК «Квартиры», г. Москва – 125 членов, и еще более 20 кооперативов.