23:30:44
11 апреля 2021 г.

Сто миллионов долларов в бюджет города Москвы

Таков предполагаемый эффект даст предложение ТСЖ «Мясковского, 36», если будет принят его инвестиционный проект.
К этому сенсационному заявлению добавим, что проект уже заинтересовал столичное правительство. Недавно в товарищество пришло письмо, подписанное руководителем Департамента экономической политики и развития города Москвы Мариной Оглоблиной. В нем сказано: «Ваши предложения об оказании услуг по привлечению организаций к финансированию работ, входящих в компетенцию ТСЖ, заслуживают внимания. Ждем более детальных проработок, которые готовы рассмотреть».
Родился проект в компании ЗАО «Агентство Контакт», которая как раз и управляет товариществом. О сути предложений рассказывает его автор, исполнительный директор компании Александр КУПЧИН.
Если коротко: наша компания, управляющая несколькими домами, принадлежащими собственникам, предложила себя в управленцы также и городской недвижимостью. Обладаем мы и опытом реализации инвестиционных проектов. А потому готовы стать посредниками между товариществами и инвесторами. Причем, в этом случае будем представлять интересы города. С какой целью? По нашему убеждению, умелое распоряжение городской собственностью, а именно: смена приоритетов при проведении тендера на реконструкцию домов, принадлежащих товариществам, может значительно пополнить казну. Ведь в настоящее время при реконструкции домов, принадлежащих ТСЖ, интересы города никто не защищает.
О чем идет речь? Дома, принадлежащие товариществам, для центра – это, можно сказать, главные объекты реконструкции. Большинство из них давно уже требуют капитального ремонта, а у некоторых износ составляет свыше 60 процентов, то есть они находятся в аварийном состоянии. При этом жильцов либо отселят, либо они вернутся в свой, коренным образом перестроенный дом. В каждом отдельном случае вопрос решается индивидуально.
Как проходит инвестиционный конкурс? Иными словами, кто выбирает инвестора? Само же товарищество. Такое право дано ему – как собственнику дома – федеральным законом о ТСЖ. Но владеет товарищество не только зданием, но и землей, на которой стоит, а также – в определенных границах – придомовой территорией. Об этом говорит московский закон «О землепользовании и застройке в городе Москве». А земля, как известно, в центре города стоит очень дорого. Свободная стройплощадка – главное приобретение застройщика. По сути, за землю он и платит.
Инвестиционные конкурсы проходят в закрытом режиме. То есть ТСЖ как самостоятельный хозяйственный субъект само всем и распоряжается. Товарищество получает от инвестора определенную плату за право вести реконструкцию плюс 25-40 процентов площадей в реконструируемом доме, либо деньги – согласно доле собственности в доме каждого из членов ТСЖ. Деньги эти немалые. На них всегда можно приобрести площадь в том же престижном центре. Выселки «товарищам» не грозят.
Здесь нельзя не сказать и о том, что часто именно этот факт – возможность предполагаемого сноса здания, а значит, вероятность отселения жителей, часто и стимулирует создание объединений. А потому сейчас, когда план реконструкции центра обрел зримые черты, их число, по общему мнению, должно значительно возрасти. Ибо 80 процентов ТСЖ в центре – и это тоже известно – как раз и создаются, чтобы провести в доме капитальный ремонт.
И вот встает вопрос: а каково же участие города во всех этих сделках? Ведь, как известно, практически в каждом доме, принадлежащем ТСЖ, есть городская собственность – в виде неприватизированных квартир (некоторые из них все еще коммуналки) и нежилых помещений. А город – в лице Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов – в этой процедуре не участвует. Всем занимается товарищество. Но это явное ущемление прав города! Что такое подобный конкурс? Это, по сути, скрытая распродажа городской собственности, что выражается в предоставлении нанимателям городских квартир, а также выкупе нежилых помещений, принадлежащих городу. При этом в бюджет никаких денег не поступает – все они уходят на расселение нанимателей. Правда, расселением может заняться и сам собственник (ТСЖ), но и в этом случае городская казна пополняться никак не будет. Ибо, если товарищество выкупает эти помещения, то есть становится собственником всего дома, бюджет не получает ничего.
Нельзя не сказать и о том, что само расселение сопряжено с проблемами. Жильцы не довольны площадью, их не устраивает адрес. Здесь неизбежны конфликты, в результате которых инвестор вынужден часто идти навстречу переселенцам (чтобы освободить площадку), а это связано с дополнительными и непредусмотренными расходами и делает заключение инвестиционного контракта для него менее выгодным.
Мы предлагаем свое решение вопроса. Город обязан стать действующим игроком в реализации инвестиционных контрактов ТСЖ. Он – и, прежде всего, он! – должен получить от инвестора деньги за свою долю собственности – в виде площадей в реконструируемом доме. А какая эта доля? Она пропорциональна части площадей муниципальных (по-новому – городских) квартир, а также нежилых помещений, которые он имеет в существующем строении. Но если товарищество выкупает их, становится собственником всего дома, бюджет не получает ничего. От такой практики надо отказаться. Вместо того, чтобы продавать принадлежащие ему в ТСЖ помещения, город может на равных участвовать в проведении инвестиционных конкурсов – на правах второго собственника. Иными словами, такого же хозяйственного субъекта, как товарищество. И при этом на вполне законных основаниях претендовать на площади (либо компенсацию за них) в уже реконструированном здании.
Кроме того, город может получить еще дополнительные средства от инвестора за подключение к городским коммуникациям. Но при этом, понятно, городские власти должны взять на себя ответственность за расселение жильцов.
По нашим подсчетам, в результате существующих – и, на наш взгляд, несовершенных – инвестиционных конкурсов, проводимых товариществами, бюджет в прошлом году потерял 30 млн. долларов. В 2004 году эта цифра – имея в виду рост ТСЖ – может возрасти в 3-5 раз. Но всех этих потерь можно избежать! По новой схеме проведения конкурса в городскую казну может поступить не менее 100 млн. долларов.
Итак, при заключении нового инвестиционного контракта предлагается подписывать уже не двух-, а трехстороннее соглашение: между ТСЖ, городом – вероятно, в лице Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов – и инвестором-застройщиком. Выгоден ли он всем его участникам? Безусловно. О бюджете мы уже сказали. Что касается инвестора, то хотя контракт может обойтись ему дороже, но он будет уверен в его надежности, стабильности. Кроме того, инвестор освободится от докучной и несвойственной ему процедуры расселения жителей. И, наконец, без проволочек зарегистрирует свое право собственности (ибо одна из подписей как раз и будет принадлежать участнику контракта – городской организации).
Выиграет ТСЖ – имея гаранта в лице города, оно может получить от инвестора большую сумму, нежели ту, на которую рассчитывало.
И, наконец, не останется в накладе население: авторитетность одного из участников сделки – городской организации – сделает конкурс более привлекательным, а значит, ускорит сам процесс расселения жильцов и получения ими новых квартир.

Иван Гавриков

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация