Дмитрий Катаев: «Конфликты у нас не самые острые, хотя масштабы реконструкции более значительные»
Депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев недавно вернулся из командировки в Испанию. В Барселоне проходил «круглый стол» на тему реконструкции исторических кварталов и социальных конфликтов, возникающих в связи с этим. Тема нам, москвичам, близкая.– Дмитрий Иванович, прозвучало ли на этом «круглом столе» что-нибудь для вас новое?
– Естественно, я, слушая выступающих, сравнивал ситуации с тем, что происходит в Москве. В нашем городе тоже сейчас идет реконструкция кварталов застройки 50-х – 60-х годов. Убедился, что проблемы в принципе у всех одни и те же. Но есть и отличия. Я бы сказал, что масштабы реконструкции в Москве куда более значительные, а конфликты, возникающие в связи с этим, не из самых острых. Например, докладчик из Лахора рассказывала, что у них несколько лет назад людей просто выбрасывали на улицу, когда надо было реконструировать районы. Живи где хочешь, это никого не интересовало.
Выступали на конференции докладчики из Латинской Америки, Пакистана, Барселоны. ЮНЕСКО работает в этом направлении в основном с развивающимися странами. Барселона присутствовала просто потому, что там проходил «круглый стол».
– Делаем вывод, что Россия – развивающаяся страна?
– Мы, прежде всего в отношении к собственности на недвижимость, конечно, год от года становимся ближе к развитым странам. Но у нас еще многие понятия, законы «не устоялись». Совсем недавно во втором чтении принят законопроект «О внесении изменений и дополнений в закон города Москвы от 9 сентября 1998 года №21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Я подал много поправок, но они не были приняты.
Основные мои претензии к новому проекту закона о гарантиях как раз и состоят в том, что вопрос о собственности на недвижимость снова отодвигается на второй план. В действующем пока законе есть очень важное положение о преимущественном праве собственника. Человека выселяют из его квартиры, потому что на месте старой пятиэтажки будет построен новый дом. По действующему закону собственник квартиры имеет преимущественное право стать соинвестором строительства. А это значит, что он получает денежную компенсацию за свое жилище не просто по рыночной цене, а участвует в прибыли, полученной от строительства нового дома. А прибыль может превышать 100 процентов.
Кроме того, естественно, он как соинвестор, через своих представителей участвует в управлении процессом и получает всю информацию как бы «изнутри». Значит, весь процесс становится прозрачным. И это очень выгодно и для собственников, жителей микрорайона, и для города. Город тоже очень много теряет из-за непрозрачности этих отношений.
Все это предполагается вычистить из закона. По сути дела, новый законопроект чисто распределительный. Никто рыночную стоимость жилья при переселении реально не учитывает. Правда, сейчас квартиру в пятиэтажке можно продать за приличные деньги. Но эти деньги очень невелики по сравнению с тем, что можно заработать на этой пятиэтажке. Это можно сравнить с нефтяным месторождением. На участке, где найдена нефть, растет бурьян и стоит шалаш. Если участок оценивать по стоимости шалаша, то да, цена невелика. Но если оценивать потенциальные возможности, то совсем другое дело. Если пробурить скважину, поставить вышку, сделать трубопровод, продать нефть, то прибыли многократно окупят инвестиции. Также и московская земля. Пятиэтажка стоит немного, но сам участок может дать огромную прибыль. И в этой прибыли должны участвовать жители.
Когда нам говорят, что квартира оценивается по рыночной стоимости, мы не понимаем, что рыночная стоимость включает не только некоторую материальную часть, но и потенциальную выгоду. И это самое главное, что было в какой-то степени в действующем пока законе (а это вполне соответствует Гражданскому кодексу), и что хотят убрать. Гражданский кодекс не затрагивается нынешними изменениями в законодательстве, которое сейчас прорабатывается. Так что на него можно будет ссылаться, и по-прежнему можно будет требовать приоритетного права на участие в инвестициях. Кстати, мы говорили о правах отдельного собственника, а права ЖСК, ТСЖ по федеральному законодательству еще больше. И их тоже проект вычищает, а я своими поправками пытаюсь увеличить.
– Но вы предлагаете слово «рыночная» стоимость заменить словом «выкупная».
– Гражданский кодекс для отчуждения недвижимого имущества, то есть квартиры, устанавливает выкупную цену. Правительство сопротивляется. А выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка, недвижимого имущества, а также все убытки, в том числе и связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду. Так что добиться выплаты упущенной выгоды можно. И хочется напомнить, что в Конституции РФ (статья 55, часть 2) сказано: «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина».
– Это касается денежной компенсации. А если человек хочет получить натуральную компенсацию, то есть новую квартиру?
– Если уж мы переходим к натуральной компенсации, то человек не должен ничего терять. А в предлагаемом варианте он может потерять. Хорошо, что в законопроекте сказано: давать должны не меньше общей площади, которая была. Я же настаиваю, чтобы давали и не меньше жилой площади. Неопределенность формулировки прямо толкает чиновников на то, чтобы жилой площади дать меньше. Ведь сейчас считается общая площадь, куда входят коридор, кухня, лоджия, которые раньше, 40 лет назад, при строительстве пятиэтажек не засчитывались. При равной общей площади жилая площадь в новой квартире оказывается меньше, чем в прежней.
Другой момент. В законопроекте отказываются от компенсации за капитальный ремонт, а это тоже ухудшает ситуацию и противоречит федеральному законодательству.
– Людей, конечно, больше всего волнует, куда будут отселять.
– Вспомним историю вопроса. Сначала отселяли в пределах городской черты. Потом в проекте закона было сказано, что в пределах округа. И это, по сути, вопреки обещаниям мэра. Потом, когда мы стали возражать, в этот проект внесли поправку. Сейчас сказано, что в пределах района проживания. Обратите внимание, точного определения, что такое «район проживания», нет. Вводится новый термин, который каждый понимает по-своему. А любая размытость создает напряженность, появляется чувство зависимости, приводит к нервотрепке и коррупции. Что такое район проживания? Я когда-то предлагал формулировку «в пределах данного или смежных районов». Это некая уступка инвесторам, строителям. Но уступка, как мне кажется, вполне естественная. Потому что требование «переселять в пределах данного района» жестковато. То же самое, видимо, имеет в виду и редактор проекта закона, когда говорит о районе проживания. Аргументация у него такая: «чем плохо, если переселяют через улицу, а там уже другой район». Конечно, это неплохо. Но переселить могут и не через одну улицу. Получается, чиновник сам решает, куда переселять.
Исключаются из общего списка Центральный и Зеленоградский округа, жителей которых будут переселять в пределах административных округов. Что касается Зеленоградского округа, здесь я почти готов согласиться. Но все-таки с оговоркой. Есть собственно Зеленоград, а есть и Крюково. Это два разных города. И если человек жил в Зеленограде и переезжает в Крюково, это почти все равно, что жил он на Ленинском проспекте, а переехал в Южное Бутово. Поэтому надо сделать оговорку: районом проживания надо считать либо Зеленоград, либо Крюково, а не весь Зеленоградский округ в целом.
О ситуации с Центральным округом. Конечно, во всем Центральном округе жилье дорогое, весь он очень плотно застроен, но человеку не все равно, где жить, даже если он остается в Центральном округе. И здесь при переселении должны быть ограничения в пользу жителей.
Хорошо, что в проект закона не перенесли положение из постановления правительства о том, что переселение в районе проживания возможно только при комплексной реконструкции. Не зря мы его критиковали.
– У вас есть поправка, касающаяся аварийных домов…
– Да, потому что положение с переселением жителей аварийных домов и домов, пострадавших от стихийных бедствий – сложное. Совершенно ясно, что из аварийных домов, конечно, отселять надо быстро. И тут уж, извините, куда можно, туда и отселяют. Ничего не поделаешь. А дальше что? А дальше ничего не говорится. А почему, собственно? То, что дома дошли до аварийного состояния – это вина государства. С него пока ответственность за состояние домов никто не снял. Это совершенно очевидно.
Сейчас все дома обследованы. На каждый дом составлена дефектная ведомость. В ней указан процент износа дома, отдельных его конструкций, перекрытий, коммуникаций. Так вот, есть примеры, когда это обследование дало нормальные результаты. Процент износа довольно высокий, дом старый, но не хуже соседних. И вдруг он признан аварийным. Почему? Чтобы выселить людей подальше, не обременяя себя лишними обязательствами.
Я внес поправку: жителям аварийных домов квартиры могут быть предоставлены временно, а затем – в течение шести месяцев – в общем порядке, с учетом жилых помещений, которые они занимали до временного отселения.
И еще один момент. Принятие решения о сносе дома не лишает гражданина права распоряжаться своей собственностью. Это очень важно. Проводить гражданско-правовые сделки с имуществом можно, тем более что от принятия решения до его реализации проходит много времени. В одной из поправок было сказано, что информировать собственника о сносе дома надо не меньше, чем за год. К сожалению, поправка была отклонена, но это положение соответствует Гражданскому кодексу. И это, конечно, не все поправки…
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Сегодня Дмитрий Катаев – член комиссий Московской городской Думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений; по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Москвы, комиссий Мосгордумы по государственному строительству и местному самоуправлению, по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе. Возглавляет общественный совет по самоуправлению в жилищной сфере.