Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 16 сентября 2004 г. 16:42
Публикация в газете: №37 (504) от 16 сентября 2004 г.

Однобокий спрос породил перекос

Однобокий спрос породил перекос

За последние три года земля в ближнем Подмосковье выросла в цене в несколько раз. О том, каково сейчас состояние цен на загородную недвижимость и существует ли тенденция их изменения, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Изабелла Постоловская.

– На данный момент наибольшим спросом у покупателей загородной недвижимости пользуются коттеджи и дома стоимостью 100–150 тысяч долларов (под ключ) с участками по 12–15 соток в пределах 30–40-километровой зоны от МКАД. А в этом стоимостном диапазоне коттеджных поселков практически нет! Большинство застройщиков и инвесторов строят дорогие дома в расчете на толстые кошельки. Их типичные предложения – коттеджи в охраняемых поселках, под чистовую отделку, минимальной стоимостью в 200 тысяч долларов. Таким образом, налицо перекос в рынке, несоответствие спроса и предложения. Особенно много дорогих загородных объектов построено на западном направлении. Например, на Новорижском шоссе предлагается 53 коттеджных поселка, и все дорогие. В некоторых из них более сотни домов, а участки в 12–20 соток. Тесновато. Поэтому спрос удовлетворяется или домами в стародачных местах, дачных кооперативах, или отдельно стоящими домами. Если бы не было конфликта интересов спроса и предложения, то реализация коттеджных поселков шла бы намного быстрее. Поэтому цена на слишком дорогие загородные дома должна падать. – Изабелла Михайловна, как по вашей оценке меняется в последнее время стоимость земельных участков в Подмосковье? – Подмосковная земля в цене растет, и растет заметно, примерно на 5% в месяц. На каких-то направлениях больше, на каких-то – меньше. Как всегда, в лидерах Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Дмитровское и Киевское направления. Риэлторы-загородники отмечают, что Дмитровское направление становится более престижным. Там уже сейчас действуют горнолыжный курорт Сорочаны, боулинг-клуб, скоро начнут функционировать и другие спортивные объекты. Хорошая спортивная инфраструктура, близость водоемов с яхт-клубами привлекают многих покупателей. Калужское шоссе, на котором немного осталось свободных земель под застройку, – его живописность, хорошая транспортная доступность (хотя там нет электричек, но очень хорошие дороги), – обеспечивают стабильный интерес. Немаловажно и то, что Юго-западное направление отличается хорошей экологией. Киевское направление имеет те же показатели. Ярославское направление по пристрастиям покупателей находится где-то на 4-м месте, благодаря своим известным стародачным местам. Престижность же Северо-Западного направления определяет Истринское водохранилище. Меньший рост наблюдается на Юго-Восточном, еще меньший – на Восточном направлениях. Но конкретные цены могут заметно отличаться даже в пределах одного направления. Колебания изрядные, даже стоящие рядом участки могут иметь разницу в стоимости весьма ощутимую. – И что в первую очередь влияет на цену? – Близость леса и водоема. Эти факторы могут заметно увеличить цену. – Скажите, а какие ошибки совершают покупатели, когда пытаются самостоятельно купить загородный дом или землю? – Основную ошибку покупатели совершают, когда, пытаясь сэкономить, самостоятельно готовят документы. Ведь нужно досконально знать, как это делается. А то чиновники так погоняют по инстанциям, что мало не покажется. Риэлтор же знает весь алгоритм действий по сбору и оформлению документов для проведения сделки, регламент работы всех нужных организаций, и сможет подготовить все документы к сделке за месяц-полтора. А сами вы эту работу проделаете в лучшем случае за полгода. И то при условии, что все документы оформлены идеально. – И какие, по вашим наблюдениям, у людей возникают чаще всего проблемы? – Чаще всего при покупке загородной недвижимости или земельного участка покупателя подстерегают такие «заморочки»: – параметры участка не соответствуют действительности. По документам значится одно, а на деле – другое. – соседи не подписывают протокол согласования границ. – невозможно выкупить часть участка, не оформленную в собственность. Например, часть участка принадлежит лесхозу. А наши люди то забор передвинут, то кусочек леса прирежут. Частенько именно в садоводческих товариществах участки в натуре не соответствуют документальным, они бывают смещены на 5-6 метров. Порой даже владельцы не знают о том, что их участок по документам находится совсем в другом месте. Бывает так, что покупатели не в курсе, можно ли здесь вообще строить. А строительство дома может быть в облюбованном месте запрещено. Тем более, что сейчас федеральные надзорные органы, например, Минприроды, активно взялись за учет незаконно построенных особняков, особенно в водоохранных зонах. Поэтому, чтобы у вас не возникало множества проблем, я, как эксперт, проработавший довольно долго в сфере загородной недвижимости, советую привести пакет своих документов на недвижимость в соответствие с законодательством. Кстати, на дом и земельный участок с недавних пор должны быть отдельные свидетельства на право собственности. Об этом забывать не стоит.

Беседу вела Людмила Шонина

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.