10:57:54
3 декабря 2024 г.

Смотрите в зубы дареному коню!

Рынок недвижимостиОформление договора дарения – во многих случаях лучший способ передачи квартиры родственникам. Но бывает и наоборот. Нередки ситуации, когда полученная в дар недвижимость становится одаряемому совсем не в радость.
«Умер дедушка, – сообщила моя подруга Алла. – Еду в Подмосковье на сорок дней. Помянуть надо, да и выяснить, что же все-таки можно сделать с его квартирой».
Из этой поездки вернулась Алла весьма озабоченная.
Ее дедушка не дожил неделю до своего девяностолетия. Но, несмотря на возраст, смерти его родные не ожидали. Бывший врач – он был всегда бодр и подтянут. И вдруг инсульт и быстрая кончина. Иван Анатольевич прожил долгую и достойную жизнь. Воевал, лечил людей, растил детей. В маленьком подмосковном городке за консультацией к нему шли вплоть до последнего времени.
После себя, помимо добрых воспоминаний, родным оставил Иван Анатольевич большую трехкомнатную квартиру в «сталинском» доме и проблему: что же дальше делать с этой недвижимостью?
У Ивана Анатольевича было двое детей. Но еще в середине девяностых он подарил квартиру Аллиной маме. Все эти годы женщина, будучи собственницей, оплачивала коммунальные платежи. Но прописана в этой квартире она не была, так как давно уже с мужем, дочерью и внучкой жила в столице. Зато за несколько месяцев до оформления договора дарения дедушка зарегистрировал в своей квартире сына Николая – Аллиного дядю.
Есть поговорка – в семье не без урода. Таким «уродом» благополучная интеллигентная семья считала дядю Николая.
По большому счету он – человек с трудной судьбой, сам искалечивший себе жизнь. Лет двадцать назад в студенческие годы он, выпив водочки в ресторане, ввязался в драку. И выбил глаз своему однокурснику. Дальше – тюрьма… Когда он вышел оттуда, жить бывшему студенту и уголовнику было негде. Пришлось отцу прописывать сына к себе. Но годы, проведенные за решеткой, изменили личность человека. Дедушка, обиженный на сына, подарил квартиру дочери. Кстати, дочь – Аллина мама – действительно помогала пожилому человеку. Устраивала на лечение в хорошие клиники, оплачивала отдых в санаториях.
Итак, после смерти дедушки сложилась ситуация, когда собственник владеет квартирой с прописанным в ней человеком, выписаться которому просто некуда. Жить в подмосковной квартире Аллина мама не собирается, но деньги ей нужны. Поэтому она готова продать свою собственность. А брату Николаю и так хорошо живется – одному в трехкомнатной квартире. Никуда выезжать из нее он не собирается.
Тупик или все-таки выход есть?
Ситуацию комментирует коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт» Алексей Розанов:
– Эта история одновременно затрагивает две темы: дарения недвижимого имущества и распоряжения собственностью, в которой прописан человек.
На улицу из квартиры не выпишешь…
Ситуации, когда квартирой владеет один человек, а постоянно зарегистрированы в ней другие люди, нередки.
Риэлторам приходится сталкиваться и с совершенно парадоксальными ситуациями. Например, мы продавали квартиру женщины, которая купила ее до вступления в брак. Затем вышла замуж, прописала туда своего мужа, а потом разошлась с ним. И вот молодая женщина оказалась в пикантной ситуации. Квартира принадлежит ей, куплена до брака. Но в ней постоянно зарегистрирован ставший бывшим муж. Собственница хочет продать эту квартиру. Но сделать это можно, только предоставив мужу какое-то жилье. В этой ситуации хозяйке пришлось покупать комнату для мужа и выписывать его туда. Естественно, сумма, вырученная от продажи квартиры, оказалась меньше на цену комнаты.
Путь один – и он затратный
В ситуации, когда собственник квартиры хочет продать квартиру с зарегистрированным человеком, остается действовать по определенной схеме.
Во-первых, необходимо уговорить его выехать из данной квартиры. Во-вторых, предоставить удовлетворяющую его недвижимость. В-третьих, две сделки: продажу квартиры и покупку альтернативы – оформлять одновременно. Либо, если у постоянно зарегистрированного есть другое жилье, можно решить вопрос выплатой согласованной суммы.
Другого пути, помимо затратного, в данной ситуации нет. Когда один человек является собственником, а другой постоянно прописан в квартире, распоряжаться этой недвижимостью можно исключительно с учетом интересов проживающего (ст. 292, часть 2 ГК РФ)
Как зафиксировать договоренность?
Итак, договорившись о том, что постоянно зарегистрированный человек выпишется в предоставленное ему жилье, нужно постараться зафиксировать этот факт в нотариальном соглашении. Можно привлечь к участию в решении проблемы риэлторов. Ведь для нас понимание жизненных ситуаций других людей – хлеб насущный. Мы зарабатываем только тогда, когда сделка состоялась.
В случае с братом после того, как будет определено, чего он все-таки хочет, необходимо поехать посмотреть устраивающие его варианты свободных юридически и физически альтернатив. Также возможно оформить доверенность от него на покупку квартиры или комнаты. Это позволит покупать жилье без его участия. Одновременно с этой доверенностью взять нотариально удостоверенное обязательство, привязанное к покупке, примерно следующего содержания: «Обязуюсь после покупки мною такого-то объекта (конкретный адрес) сняться с регистрационного учета по такому-то адресу». Конечно, можно выписать человека и по суду. Но это песня долгая.
В любом случае людям придется идти на определенные траты. А потом – продавать уже свободную квартиру. Но важно еще и хранить документы, связанные со сделкой. Потому что при дальнейших операциях у покупателя возникает вопрос: «А куда выбыл человек из этой квартиры? А прибыл ли? А вдруг он где-то на вокзале бомжует?». То есть должен быть представлен ряд документов, позволяющих покупателю квартиры и риэлторам увидеть, что человек действительно переехал в купленную на его имя жилплощадь.
А нужно ли было дарить?
В нашей ситуации возникает вопрос: о чем думала мама Аллы, получая квартиру в дар у отца с прописанным братом? На момент дарения она не проживала совместно с отцом в квартире. А это значит, что при продаже квартиры она заплатит немалые налоги. Может быть, эта ситуация дает повод задуматься о том, как грамотно передавать квартиру родственникам, чтобы потом этот дар не был для них обузой?
Ситуация странная. Прописанного в квартире Николая должны были упомянуть в договоре дарения. Вообще к риэлторам часто обращаются люди за консультацией о том, каким способом лучше переоформить недвижимость на своих близких.
Если переоформить собственность нужно на супруга или родственника, проживающего в данной квартире, то лучше оформить договор дарения, поскольку в этих случаях имущество не облагается налогом. Если же человек зарегистрирован по другому адресу, тогда одаряемому придется заплатить налоги. На их размер влияют два фактора: цена квартиры и степень родства. Чем дороже квартира и чем дальше родство, тем большую сумму налога придется заплатить.
Так что советуем тщательно подумать, прежде чем принимать квартиру в дар. И все-таки посмотреть «в зубы дареному коню»…

Подготовила Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация