Летнее ценостояние – это не кризис
В этом убеждена вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Наталья СОЛОМОНОВА. В беседе с ней мы и поговорим о теперешнем состоянии и перспективах цен на столичное жилье.– Наталья Владимировна, так значит, сейчас в столице не кризис рынка недвижимости, а типичное для прошлых лет сезонное снижение активности?
– Сейчас наблюдается стабилизация цен, растет число предложений квартир на продажу. Можно сказать, что рынок находится в состоянии покоя. Причем, покой этот интересный: покупатели активно выбирают и смотрят интересующие их квартиры, но не торопятся вносить авансы, продавцы активно заключают договоры на оказание услуг по продаже, опираясь на весенние цены рынка. И в тоже время увеличилось количество альтернативных сделок, именно эти клиенты сейчас выигрывают: квартиры дешевле весеннего рынка, предложений на выбор больше и интереснее, а как итог – доплата в случае увеличения площади минимальна. Кроме того, выбранная квартира в цене «галопом» не растет. Такое развитие рынка традиционно для летнего периода. К сожалению или к счастью, риэлторы последние три года работали без отпуска.
– Банковский кризис, который еще недавно так горячо обсуждался, действительно сказался на положении дел на московском рынке квартир?
– Эти некоторые процессы в банковской среде были определены коммерческими интересами различных финансовых структур, переделом сфер влияния. Среди вкладчиков, не понимающих, что происходит, началась паника, и сработал принцип домино. А в ситуации массового оттока вкладов может не устоять даже самый надежный банк. Да, некоторое время ипотечные кредиты перестали выдавать, в некоторых банках даже уже после прохождения кредитного комитета и в день выхода на сделку. Но спровоцированную банковскую ситуацию спасли, ситуация стабилизировалась. Процесс этот растянулся на два месяца, хотя на самом деле он длился всего две недели. Крупные и средние вкладчики забрали деньги с депозитов, за ними потянулись мелкие. Но мелкие вкладчики просто поддались панике, спасая свои небольшие накопления и вкладывая их в собственные банки, стеклянные. А крупные, получив консультации аналитиков и обладая необходимой информацией, долго не будут задумываться об эффективном вложении средств. Выберут недвижимость. Да, сейчас она не растет в цене. Но завтра снова станет прибыльной. Кстати, на подмосковном рынке рост продолжается!
– Так значит в скором времени все вернется к прежним позициям? Как бы вы обозначили тенденции на рынке недвижимости?
– Я думаю, что к сентябрю произойдет небольшой рост, стоимость квартир вырастет на 2-3 процента. А вот к декабрю вполне реален взлет цен на 10-12 % по отношению к сегодняшним. И последствия летней стагнации будут нивелированы. По итогам же года, я думаю, прирост в среднем составит 2,5% в месяц, что значительно выше банковских процентов.
– Этот прогноз относится ко вторичному рынку. А новостройки? По сведениям, опубликованным в некоторых СМИ, банки скупали квартиры целыми кварталами. Это сказалось на положении дел на первичном рынке?
– Банки не скупали недвижимость. Они выступали в роли инвесторов, финансировали строительные проекты под определенную долю или процент прибыли. И доля банковских кредитов в строительстве жилья составляет всего лишь 10%. А десять процентов банковских кредитов – это всего лишь обеспечение первоначальных затрат: получение площадки под застройку, подготовка строительной и проектной документации, необходимые согласования. 30% – это доля инвесторов, а 60% – средства, полученные от продажи квартир, то есть самых обычных покупателей новостроек. Именно деньги клиентов, покупающих квартиры еще на стадии котлована, обеспечивают финансирование строительства от нулевого цикла до возведения всего дома.
Довольно много говорили и о замороженной продаже новостроек. На данный момент действительно упала активность частных инвесторов, не выкупают и компании большие объемы квартир для своих сотрудников. Но это явление временное.
– Если доля частных инвесторов столь велика, то естественно, что немалую часть (по некоторым данным до 30%) новых квартир в доме скупают именно они. Отсюда вопрос: если они их «выбросят одновременно на рынок», то могут таким образом понизиться цены?
– Маловероятно, что так произойдет. Реально «рантье от недвижимости» не более 8-10%. Все-таки 90% клиентов приобретают квартиры для себя, для родителей или детей. 2% – для сдачи в аренду. Новая квартира – это долгосрочные инвестиции в будущее, и они никак не могут повлиять на положение дел на рынке первичного жилья.
– За окнами уже сентябрь, и, видимо, скоро начнут сбываться ваши прогнозы. Однако период «летнего ценостояния» держался долго – вплоть до конца августа. Вполне возможно, что такие периоды еще будут возникать на нашем рынке и в будущем. Что бы вы посоветовали делать покупателям во время «ценостояния»?
– Да просто использовать благоприятный момент. Некоторые продавцы, напуганные публикациями о кризисе недвижимости, склонны к понижению цены. Появляется возможность не торопиться, действовать спокойно, позволить себе ходить на просмотры, как на экскурсии. А ведь в «горячее время» решения принимались буквально в течение 10 минут, и немедленно вносились авансы. К счастью для риэлторов и клиентов, сейчас нет такого ажиотажа. Так что покупателю – время покупать. Цены стабильны, главное – не опоздать.
– Тогда как же в таком случае действовать продавцам?
– Заметив, что квартиры не разлетаются вмиг, продавцы выставляемых квартир, опасаясь худшего, понижают цены. Действительно, прирост предложений летом составлял 4-6% в месяц. Если же необходимость в продаже квартиры не стоит остро, если нет срочной нужды в деньгах, то имеет смысл подождать. Цены-то осенью вырастут. Если нужна альтернативная покупка, если необходимо улучшить жилищные условия, то сделку откладывать не нужно. Ведь цена альтернативы тоже вырастет. И пока вы ждете, можете упустить самый выгодный вариант.
– И когда же, на ваш взгляд, наступит эпоха спокойствия, уравновешенности столичного квартирного рынка, наступит ли баланс спроса и предложения?
– Москва – уникальный город. Развитие бизнеса дает развитие городу, а, значит, и рост потребностей людей, в нем живущих. По оценкам аналитиков, потребности в жилье значительно превосходят возможности строительства. Так что у московского рынка недвижимости есть еще потенциал для ценового роста. А что касается баланса, то, я думаю, это вполне возможно. Но вот когда? Этот вопрос остается пока открытым…