Михаил ГОРОХОВСКИЙ: личное членство В МАГР – совсем другое дело!
Численный состав Московской ассоциации-гильдии риэлторов за последний год значительно увеличился. Вместе с притоком новых членов все острее встает вопрос качественной составляющей «профсоюза» риэлторов. Кодекс этики, главный показатель цивилизованности фирм, не всегда исполняется должным образом. Почему? Этот вопрос я задаю вновь избранному президенту МАГР Михаилу Гороховскому.– Согласен, что соблюдение Кодекса этики у нас пока хромает. Почему? Посмотрите внутренние кодексы компаний, входящих в МАГР, и сами все поймете. Почти в каждой фирме он свой, и в каждом из них имеются попытки обойти неудобные пункты, как-то их видоизменить, присутствуют разного рода оговорки и ограничения, например, когда кодекс действует, а когда – нет. Кодекс этики работает, когда есть личное членство в организации.
– То есть?
– В МАГР должны вступать не только фирмы, но и непосредственные участники рынка: агенты и менеджеры. Как в других странах. Было бы личное членство, исключили бы пару «поганых овец» и сразу бы все подтянулись.
– Наверное, еще не доросли до этого.
– Свежая профессия, еще не устоялась: нет понимания роли риэлторов, нет понимания себя в профессии. «За бугром» компании по сотне лет существуют, нередко риэлторство передается по наследству. Для них соблюдение кодекса этики – это аксиома, которую не нужно доказывать. Я считаю, что будущее за общественными организациями, объединяющими непосредственно риэлторов.
– А какой в этом смысл?
– Нет большого смысла, например, во вхождении в общественные объединения только фирм, а вот личное членство сотрудников – это совсем другое дело. Кто фактически оказывает услуги? Не фирма, а сотрудник. Кто получает сертификат соответствия? Сотрудник. И он в этом случае более ответствен. Для него жалоба клиента – это потеря личного статуса. Кроме того, пока не будет личного членства, нельзя запустить мультилистинговую систему. (Суть мультилистинга – объединение информации об объектах недвижимости от нескольких фирм сразу. Multiple Listing Service (MLS) – одна из услуг, которую Национальная Ассоциация Риэлторов (NAR) США оказывает своим членам. Это – единый листинг всех объектов, предлагаемых на продажу членами Ассоциации. Ред.) В Нижнем Тагиле попытались это сделать, но не получилось. Потому что не все сотрудники фирмы чистоплотны, нередко происходит воровство информации, клиентов… Если бы существовал доступ в систему не всей фирмы, а лично каждого, то такого бы не было. К примеру, в США если риэлтор смухлевал, потерял доверие коллег и клиентов, то он потерял и членство в гильдии, и в этом штате уже не сможет работать. Такой механизм ответственности работает значительно лучше, чем даже уголовный.
– Что, на ваш взгляд, представляет МАГР сегодня?
– Сейчас МАГР и РГР являются больше как бы клубами директоров. Мы их спрашивали: почему бы вашим сотрудникам не стать членами МАГР напрямую? Отвечают примерно так: нет, мы против, нам это невыгодно. Многие не хотят, чтоб их специалисты были известны другим директорам – вдруг сманят. Кто-то говорит: МАГР – это моя тусовка, и что это мои агенты будут сидеть рядом со мной…
Я помню 8 лет назад, когда я заявил на съезде РГР, что основная проблема РГР в том, что в нее входят напрямую фирмы, тогда трудно было представить, что мы эту систему когда-нибудь поломаем. Но время доказало мою правоту. Сейчас уже нет приема прямых членов с территорий, где есть ассоциация. Введение личного членства, конечно, вызовет сначала дискуссии, а потом приживется. Главное, чтоб кто-то начал.
Преодолеть сопротивление директоров будет сложно, мы изначально создали такую организацию, и поменять систему в одночасье тяжело…
– Видимо, снижение минимального взноса до 100 долларов, даст им такие возможности.
– А для личного членства мы сделаем взносы еще меньше. Но тогда возможно будет поднимать величину взносов для компаний.
– Кстати, изменение ставок благотворно отразилось на работе МАГР?
– С одной стороны, это дало нам приток фирм, а с другой, 100 долларов – это пакет услуг «Дебют». Изначально это планировалось для небольших начинающих фирм (себестоимость предоставляемых МАГР фирмам услуг составляет 300 долларов). Но для этого «дебюта» должен быть установлен срок. Не может же он быть 10 лет. Думаю, до года сделаем, и не больше.
– Неужели только деньги влияют на приток членов?
– В какой-то мере, да. Раньше, когда было административное давление и в МАГР видели защитника, то вступали, невзирая на величину взносов. А сейчас, общественная активность фирм резко упала.
– Но завтра давление чиновников может вновь усилиться. Все же для уверенной и спокойной работы риэлторов на рынке нужны хорошие законы. Принимает ли участие МАГР в их разработке?
– Как говорится, имеем желание, но не имеем возможностей. У ассоциации нет сильных юристов, которые могут выйти с законодательной инициативой и помочь принять поправки к тому или иному закону. К примеру, в закон о рекламе. Во всем мире реклама на объекте недвижимости не считается наружной рекламой. А у нас вывесил плакат «Продаю квартиру» – плати деньги. Мы хотим добиться, чтоб такого не было. Человек же продает свою собственность, он же не занимается коммерческой деятельностью. Это же не предложение многих объектов, а всего одного… Так можно дойти до того, что на потребительском рынке требовать плату с ценника.
Если мы коснулись рекламы, то расскажите, какой вы ее видите?
– Большинство риэлторов утверждают, что затраты в рекламу растут непрерывно, а отдача от нее падает. К сожалению, это объективный процесс. Это путь, по которому прошли риэлторы всего мира. Если посмотреть на рекламу зарубежных фирм, то это, как правило, реклама объектов за счет клиента. Деньги в рекламу имиджа фирмы вкладываются очень небольшие. Да там этого и не нужно. Если компания работает на рынке уже много лет, у нее сложившийся имидж и дополнять его реккламными методами просто не нужно. Интересы своих членов там продвигает объединение риэлторов, но не напрямую, а через мультилистинговую систему. То есть эта система открыта для клиентов. Считаю, что сейчас все более эффективной становится реклама в интернете.
Со СМИ сложнее. Их рейтинги не всегда отражают реальную картину. К примеру, многие из них для рекламодателей завышают тираж. Как можно оценить эффективность рекламы, если нет объективной информации.
– Интернет – это хорошо. Но наш читатель не всегда имеет в него доступ…
– По нашим подсчетам, порядка 30% населения имеют возможность общаться с интернетом. А это наиболее активная часть общества, они чаще всего являются потребителями наших услуг, и мы не можем на них не обращать внимания.
Кроме того, любые траты на рекламу сказываются, в конечном счете, на потребителе, услуги фирмы становятся дороже. Поэтому везде в мире риэлторы затраты на рекламу не превышают 6%. У нас же порой доходит до 15% расходов бюджета компании. Так, затраты на привлечение одного клиента порой достигают 20 тысяч рублей. Это же гигантские деньги. И если за первым клиентом не придет еще два – не по рекламе, а по рекомендации, – то риэлтор просто прогорит. Те компании, которые тратят большие деньги на рекламу, порой этим сдерживают развитие компании, нередко не могут приобретать нужное оборудование или качественно обучать сотрудников. Так что это палка о двух концах.
– Чтоб было дешевле, может, стоит фирмам группироваться…
– Я не очень понимаю смысл коллективной рекламы, это уже проходили в МАГР. Все же фирмы – конкуренты между собой… Групповая реклама членов ассоциации возможна. Но это скорее имиджевая реклама, рассчитанная на продвижение торговой марки.
– Имидж сейчас тоже немало значит…
– Согласен. Но эффект чистого имиджа очень тяжело отследить, посчитать, вот в чем большая проблема. Нет измеримых критериев. В конечном счете, многие здесь по наитию действуют, так сказать, по своему экспертному заключению, порой интуитивно. Или смотрят на рекламу конкурентов и к ней присоединяются. Правда, есть компании, у которых все очень продуманно. Кроме того, имиджевые исследования очень дороги и недостоверны. Мы не можем даже посчитать, стала дороже или нет торговая марка, в которую вложили массу денег.
– Но имидж-то компаниям нужен?
– Безусловно. Вопрос в том, как его продвигать. Не компании же самой себя хвалить?.. Чем больше себя хвалишь, тем «обратнее» эффект. Так что имидж компании должен создаваться ее добросовестной работой.
Комитеты МАГР
Комитет по развитию – формирует стратегический план деятельности Ассоциации в области взаимодействия с другими организациями.
Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг рассматривает споры между риэлторами и потребителями риэлторских услуг.
Комитет по членству разрабатывает принципы процедуры приема в МАГР, занимается вопросами исключения из состава МАГР.
Комитет по связям с органами власти взаимодействует с органами государственного управления, связанными с рынком недвижимости.
Комитет по вопросам оформления имущественных прав формирует партнерские отношения с органами власти по вопросам, связанным с оформлением имущественных прав на объекты недвижимости.
Комитет по PR-деятельности и рекламе занимается информационно-рекламной деятельностью.
Комитет по законодательным инициативам взаимодействует с органами законодательной власти, участвует в разработке законопроектов, регулирующих риэлторскую деятельность.
Комитет по вопросам коммерческой недвижимости координирует деятельность МАГР на рынке коммерческой недвижимости.
НАША СПРАВКА
Московская Ассоциация Риэлторов (МАР), в состав которой вошли 33 организации, была учреждена 16 апреля 1994 года на форуме риэлторских фирм Москвы.
Юристы Ассоциации участвовали в создании в столице системы лицензирования риэлторской деятельности.
Фирмы – члены МАГР добровольно приняли на себя обязательства, регламентируемые «Едиными стандартами профессиональной деятельности для фирм, входящих в МАР».
В 1995 году при участии МАР учрежден Институт недвижимости и строительного бизнеса – единственное в России риэлторское высшее учебное заведение.
В 1999 году объединились две крупнейшие риэлторские организации – МАР и МГР, возникло единое региональное объединение риэлторов – МАГР.
В 2003 году зарегистрирован Независимый Третейский суд участников рынка недвижимости, который рассматривает споры не только между юридическими лицами но и между юридическими и физическими лицами.
Разработанный в Ассоциации Кодекс этики и стандарт практики МАГР в отсутствие закона о риэлторской деятельности регламентирует поведение риэлтора на рынке недвижимости.
С февраля 2002 года МАГР – аккредитованная в системе сертификации региональная организация – осуществляет в Москве процедуру сертификации риэлторских фирм.
По материалам официального сайта МАГР