А риски беру на себя
В агентства недвижимости часто обращаются люди с просьбой подобрать для них квартиру или загородный дом. Бывает, что люди приходят и просят риелторов проверить тот или иной объект, который они нашли сами, на предмет юридической чистоты. Компания начинает проверять весь пакет документов, и тут выясняется, что данную недвижимость покупать просто опасно.
О том, как поступает в таком случае риелторская компания, и что нужно знать покупателю, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:
Все нормально – вроде бы
– Обратился однажды к нам клиент. Он хотел купить таунхаус в новом жилом комплексе на севере Москвы. Дом фактически построен, но в эксплуатацию пока не сдан. Еще перед подписанием договора он нам сказал, что все риски готов взять на себя, но хотел бы знать ситуацию по объекту в полном объеме. И мы начали работать. История выбранного им жилья оказалась совсем непростой, и ему предстоит крепко подумать, стоит ли все же брать такие риски на себя…
В ходе проверки мы выяснили, что застройщиком является компания «Р….» на основании договора с ЖСК «П…». Права на таунхаус, который хочет купить наш клиент, принадлежат гр. РФ Анатолию Васильевичу Б. на основании договора № …, заключенного между ним и ЖСК.
В дополнительном соглашении к договору сказано, что Анатолию Васильевичу, как члену ЖСК, принадлежит пай (паенакопление) в виде права застройки участка №… Смотрим далее документы и видим, что земельным участком, на котором расположен объект, пользуется ЖСК на праве долгосрочной аренды (49 лет). Согласно реестру членов кооператива, объект закреплен за Б., тем самым ЖСК гарантирует отсутствие по объекту обязательств перед третьими лицами. Объекту присвоен почтовый адрес, что подтверждается заключением ГУП ГлавАПУ.
Все, вроде, нормально, но… кадастровый план земельного участка, на котором расположен выбранный заказчиком объект, и разрешение на строительство, на основании которого правомерна застройка указанного земельного участка, у застройщика отсутствуют. Следовательно, в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством, вышеуказанный земельный участок не является и не может являться полным объектом правоотношений. Тем более, что не определены еще ни категория земель, ни вид ее разрешенного использования.
К тому же, согласно договору, заключенному между ЖСК и ГУП ГлавАПУ, вышеуказанный земельный участок все еще проходит процедуру межевания. Срок окончания данной процедуры сторонами не определен.
Конечно, мы понимаем энтузиазм нашего клиента: и цена приемлемая, и объект физически существует. И даже, по слухам, определен, вроде бы, предварительный срок сдачи в эксплуатацию – весна 2013 или 2014 года. Но все это со слов (только со слов!) представителя ЖСК (заинтересованного лица). А если это будет 2015-й или 2017-й год? Или вообще не будет?
Есть варианты…
Мы внимательно изучили предоставленные документы, и наши юристы составили для клиента информационное письмо, в котором указали варианты покупки и риски при каждом из них. Приведу несколько выдержек:
«Первый вариант приобретения прав на объект предполагает подписание вами заявления о вступлении в ЖСК. При этом денежные средства, вносимые вами и в данный момент, и в дальнейшем, являются паем ЖСК. В связи с этим, рекомендуем внимательно ознакомиться с Уставом ЖСК для понимания ваших прав и обязанностей.
Агентство разъясняет, что на данном этапе вы не приобретаете право собственности на недвижимость, а лишь вступаете в ЖСК, целью создания которого является направление средств членов ЖСК на строительство объекта недвижимости. Члены ЖСК, которым вы становитесь, имеют право контролировать целевое использование паевых средств. Кроме этого, право собственности на жилое помещение у члена ЖСК возникает лишь из членства, и только после полной выплаты паевого взноса.
Учитывая все выше изложенное, агентство рекомендует обратить особое внимание на пункты договора застройщика, связанные с обязанностями пайщика, и ответственностью последнего в связи с неисполнением условий договора. Также вам необходимо получить от ЖСК справку о выплаченном пае прежним собственником. Тем самым будет подтверждено полное исполнение финансовых обязательств перед ЖСК с его стороны.
Более того, обращаем ваше внимание на тот факт, что в договоре уступки права сумма паенакопления в паевом фонде ЖСК будет составлять лишь 1 450 000 (один миллион четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Данная сумма – это общий размер уступаемого по Договору уступки права пая. Оставшаяся сумма в размере, многократно превышающим размер указанного паенакопления, во время предстоящей сделки будет передаваться лично гражданину Б. Никаких документов на получение дополнительных сумм продавец выдавать покупателю не намерен!
Внимательно изучив все документы по предстоящей сделке, страховые агенты всех известных страховых компаний, с которыми мы много лет работаем, категорически отказались от страхования финансовых рисков, связанных с приобретением данного объекта…»
«…Второй вариант приобретения права на объект недвижимости включает в себя заключение предварительного договора купли-продажи. Считаем необходимым известить вас о том, что предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, подписание предварительного договора не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как, например, договор долевого участия после его государственной регистрации. В соответствии с п.1 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор порождает только лишь обязательства сторон заключить в будущем основной договор.
Кроме этого, не стоит забывать, что предметом договора купли-продажи может быть только объект недвижимости, принадлежащий продавцу на праве собственности. Но на сегодня обсуждаемый объект недвижимости не является собственностью продавца. И в какой момент станет его собственностью, из представленных документов не понятно. Если данное право собственности на объект недвижимости гр. Б. по любым причинам на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, уплатив цену по предварительному договору, вы в полном объеме зависите от гр. Б., от его настроений, от возможности и желания оформить на себя права собственности.
Мы не можем исключить вариант, когда гр. Б. просто не сможет (не захочет) оформить на свое имя право собственности при определенных сложностях в строительстве, или при оформлении всех необходимых документов.
Также при заключении вышеуказанного договора необходимо понимать, что ни в одном из представленных документов ни напрямую, ни косвенно, нигде не указываются сроки завершения строительства объекта недвижимости. Поэтому вы не знаете и не можете знать, когда будет полностью построен объект недвижимости, когда он будет сдан Государственной комиссии, и, наконец, когда вы сможете претендовать на него, тем более, вселиться туда. Его физическое существование не является гарантией вселения.
Принимая во внимание все вышеизложенное, агентство считает, что сделка по приобретению указанного объекта сопряжена с высокой степенью риска».
Заказчик принял во внимание информацию, изложенную в настоящем письме, получив от нас все разъяснения по содержанию правовых актов, а далее он сам волен принимать либо то, либо другое решение…
Хочу отметить, что такой документ, как информационное письмо, по нашему мнению, зачастую является ключевым при принятии того или иного решения клиентами. Информации не бывает слишком много, когда задумываешься о приобретении объекта недвижимости стоимостью несколько миллионов рублей. Всего 3 месяца назад произошли драматичные события в Вешках. Там снесли по решению суда пятиэтажный кирпичный многоквартирный дом, в котором уже, кстати, проживали люди. Их просто выкинули на улицу. Так что нельзя поддаваться искушению, а необходимо делать выводы.
Кроме того, любая нестандартная схема взаиморасчетов, предложенная представителями продавцов жилья, должна заставить потенциального покупателя жилья задуматься о том, а во что это может вылиться. Цена вашей самонадеянности может быть очень дорогой.