Вначале кредитор, потом заемщик
В Москве уже более 100 коммерческих банков выдают ипотечные кредиты, но купить квартиру по ипотеке могут пока далеко не все желающие. И виной тому не только большие процентные ставки по кредитам. Преградой нередко становятся многочисленные справки, которые нужно представить в банк, весьма болезненная для многих заемщиков процедура андеррайтинга (об этом новом понятии, вошедшем в наш лексикон, читайте на соседней полосе). Поэтому те, кому отказали в ипотечном кредите, идут пытать счастья в кооператив…
История вопроса
Жилищные кооперативы возникли в СССР в 50-х годах прошлого столетия. Они были созданы государством для того, чтобы уменьшить очереди на получение жилья. Те очередники (а принимали только нуждающихся в улучшении жилищных условий!), кто имел деньги, вносили их в ЖСК и становились членами кооператива. Недостающую сумму добавляло государство, с которым пайщик в дальнейшем рассчитывался 10, 15, а то и 25 лет.
С развалом Союза такого рода кооперативы какое-то время держались на плаву, но со временем без подпитки из госбюджета «приказали долго жить». Вакуум в кооперативном движении просуществовал недолго. Голь на выдумку хитра, и, как констатирует президент Международной академии ипотеки Иван Грачев, «раз цивилизованную систему предварительного накопления в жизнь не пускаем (на ипотеку же не все могут сразу выложить 30% стоимости квартиры), то люди ищут свои схемы, которые помогали бы им в решении жилищного вопроса. В том числе и кооперативные». Такие схемы отличаются, прежде всего, простотой конструкции, но стоит заметить, что и риски в них совершенно другие, нежели в банковской ипотеке.
Раздвоение системы
Внешне кооперативная схема представляется всюду одинаковой. Человек вносит какие-то деньги, после чего недостающие средства добавляет сам кооператив и покупает выбранную человеком квартиру на себя, предоставляя ее пайщику в пользование с правом постепенного выкупа. Однако в последнее время схема расчленилась на два направления, отличающихся друг от друга ответом на единственный вопрос: откуда у кооператива деньги на доплату недостающей части?
Первая, по-прежнему наиболее распространенная группа жилищных и жилищно-строительных кооперативов использует такой механизм: средства, недостающие для покупки квартиры одному пайщику, берутся взаймы у другого такого же пайщика, у которого очередь на покупку еще не подошла. «Это так называемая схема взаимного кредитования, – говорит вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Владимир Лопатин, – касса взаимопомощи, ссудосбережения, называйте как хотите». Схема великолепная, подтвердившая свою работоспособность веками. Еще в 17-м веке она вполне успешно действовала в Англии, а сейчас «расползлась» в различных организационно-правовых формах по всему миру.
Участвуя в схемах такого рода, человек сначала является кредитором, предоставляя деньги в общее пользование коллектива таких же, как он, и только потом выступает заемщиком. Кредитуя других под низкий фиксированный процент, он тем самым получает право на последующий заем также на льготных и заранее известных условиях.
Нормально системы подобного рода могут функционировать лишь при соблюдении неких базовых параметров: по сумме накопления и по срокам. Сумма предварительного накопления должна быть не менее 50%, а сроки погашения задолженности по второй половине должны быть соизмеримы со сроками внесения первой. В Германии, например, чтобы 9 лет расплачиваться по кредиту, надо накапливать первую половину в течение 6 лет, причем равными частями. Тогда получается сбалансированная система.
К сожалению, у нас кооперативы в погоне за клиентами зачастую пренебрегают этими рамочными пропорциями, сокращая и суммы, и сроки внесения первого взноса. Насколько это опасно – отдельный вопрос.
Второй вариант ЖСК связан с внешними источниками финансирования: бюджетными, корпоративными, банковскими. Благодаря этому кооперативы без боязни нарушить пропорции могут предлагать ссуды наиболее нетерпеливым клиентам без предварительных накоплений и с порогом первоначального взноса гораздо ниже 50%. А самое главное, не требуя никаких документов, кроме паспорта. Правда, до полной выплаты пая квартира будет принадлежать кооперативу, но для многих это неудобство является вполне приемлемой компенсацией за удовольствие не встречаться лично с кредитным экспертом банка. В целом, для тех, кому не подходит ипотека, это может быть решением, констатирует В. Лопатин.
Пирамида или нет?
Кооперативы первой группы, реализующие схему взаимного кредитования граждан, многие считают пирамидой. Так ли это?
По идее, как рассуждает В. Лопатин, любая пирамида должна упасть, причем довольно скоро. Ничего подобного пока в «новейшей» России, к счастью, не произошло, хотя первому московскому кооперативу исполнилось уже 4 года. Пока ни одного случая развала ЖСК не зафиксировано. Все обязательства этих кооперативов перед еще незаселенными пайщиками обеспечены вполне реальными недвижимостью и задолженностью тех пайщиков, которые в эту недвижимость заселены. Так что если завтра в какой-либо из этих кооперативов перестанут приходить новые пайщики, то за счет последующих взносов уже заселенных, жилье для всех оставшихся можно будет купить. Вопрос только в сроках покупки, которые в этом случае напрямую зависят от сроков рассрочки, предоставленной тем, кто уже заселился. А также, разумеется, в инфляции, то есть удорожании жилья за это время…
Ко второй же схеме всякие термины пирамидальности-непирамидальности вообще не применимы. В любой момент в таком кооперативе все квартиры заселены. А кредитующий банк фактически является гарантом того, что владельцев никто не выселит, даже в случае экстренного закрытия кооператива. Разумеется, при исправных платежах по кредиту.
Под сенью закона
Что касается правовой защиты интересов пайщиков, то на это пока рассчитывать не приходится. Скорее наоборот, считает Владимир Лопатин. Согласно 116 статье Гражданского кодекса, члены кооператива несут субсидиарную солидарную ответственность за его финансовое благополучие. И судиться с такой коллективной организацией, основанной на отношениях членства, бессмысленно.
Такое положение вещей в самом массовом на сегодняшний день институте жилищного кредитования (более 30 тысяч заселенных семей по России) не могло не беспокоить законодателя. В ускоренном порядке был разработан законопроект о жилищно-накопительных кооперативах, уже прошедший первое чтение в Думе. По замыслу законодателей, этот документ должен ввести взаимоотношения как внутри, так и вне кооператива в жесткое правовое поле. Там будет предусмотрен государственный надзор за финансовым состоянием ЖСК. Закон будет регулировать обе применяемые в кооперативах схемы финансирования.
Ситуация, складывающаяся в новых кооперативах, в поле зрения и общественных организаций. Как сказал исполнительный вице-президент РГР Евгений Спирин, «мы хотим выработать некие стандарты, чтобы сертифицировать кредитные организации, хотим их подвести под один уровень с тем, чтобы они отвечали определенным требованиям. Тогда к ЖСК будет большее доверие, появится больше возможностей для привлечения в кооперативы населения, да и конфликты разрешать станет легче».
Как не попасть к мошенникам?
И. Грачев считает, что налететь на мошенников можно запросто. Некоторые могут специально создать ЖСК для проведения афер. Мол, соберут деньги и исчезнут. Или вложат деньги в ценные бумаги. Запрещено законом? Нет. «Профукают» все, а когда члены кооператива начнут обращаться в инстанции или суд, то им скажут, что вы-де соинвесторы, вы рисковали и сами виноваты том, что ваши денежки ушли не по назначению. Поэтому, по мнению И. Грачева, необходимо срочно принимать закон о стройсберкассах, где кооперативам будет посвящена отдельная глава. Там, считает Грачев, все будет строго зафиксировано: если сдал деньги, то тебе их вернут обязательно.
Это мнение теоретика. А вот практик В. Лопатин придерживается другого мнения. Он считает, что какие бы жулики ни собрались, украсть по-крупному они не смогут. Непрофессионально построить управление – это можно, но жульничать в кооперативе очень сложно и невыгодно. Средства кооператива постоянно находятся в связанном состоянии, они вложены в квартиры, а в квартирах живут люди. В свободном состоянии только небольшой фонд на текущую покупку квартир. Из-за него рисковать свободой никто не будет. Да и по большому счету по сравнению с тем, что затрачено на «раскрутку» кооператива, это копейки.
Под «крышей» фирмы
Итак, тех, кто хотел бы вступить в кооператив, беспокоит одно: как все же определить критерии его надежности? Необходимо внимательно изучить уставные документы, узнать его историю, сколько там членов (эти данные открытые) и как он выполнил предыдущие условия перед вкладчиками. Нужно также понять, каковы его собственные деньги, чем он рискует. «Я бы очень внимательно прочитал пункт про гарантии по возврату внесенных вами средств, – говорит В. Лопатин. – Когда и каким образом я могу взять эти средства? Какие санкции предусмотрены за невозврат? Все это должно быть оговорено в договоре или ином документе, который вы подписываете. Кроме того, там должны быть оговорены условия и сроки вашего вселения. Сроки должны быть указаны четко. Если же там написано уклончиво, типа «мы вас в очередь ставим…», то потом претензии предъявлять будет сложно».
И в заключение хотелось бы сказать несколько слов о фирмах, при которых эти кооперативы чаще всего образуются. И хотя по закону дочерними компаниями риэлторских структур эти кооперативы не являются, и в случае какого-либо катаклизма, как считает председатель ЖСК «Квартиры» Ирина Шугурова, компания-основатель по долгам кооператива не отвечает, руководители фирмы входят в правление, и любая уважаемая компания бережет свою репутацию. Поэтому ее руководители не допустят к управлению кооперативом непроверенных людей.
Отсюда можно сделать вывод, что если кооператив сотрудничает с серьезной, зарекомендовавшей себя на рынке риэлторской компанией, то вступать в него можно без всякого опасения за последствия. Правда, и услуги там могут быть чуть дороже. Но спокойствие и надежность того стоят.