Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 16 апреля 2002 г. 00:34
Публикация в газете: №15 (378) от 16 апреля 2002 г.

Цезаре Оттолини: «Не бросайтесь головой в рынок»

Недавно в Москве побывали представители Международной коалиции ХАБИТАТ (организация при ООН по защите прав жителей) во главе с генеральным секретарем Цезаре Оттолини. Лозунг коалиции: «Достойное жилье для всех!» – независимо от уровня доходов семьи. Инициаторы этого визита – Институт сравнительной политологии РАН и жилищные общественные объединения. Нашему корреспонденту удалось пообщаться с г-ном Оттолини.

– Г-н генеральный секретарь, какова главная цель вашего визита?
– Познакомиться с особенностями социальной политики современной России, понять вашу жилищную систему, установить контакты с российским жилищным движением. Сейчас, благодаря интеграционным процессам, вырабатывается консолидированная жилищная политика ряда европейских стран. Нам важно было изучить российские сюжеты, чтобы подключить вашу страну к такой важнейшей общественной форме деятельности, как защита прав жителей. В нашу коалицию входят 300 неправительственных организаций из 80 стран. Мы надеемся, что и Россия станет членом ХАБИТАТа.
– Что в вашей поездке показалось вам самым интересным?
– Среди самых неожиданных впечатлений было то, что в России все же существует гражданское общество. Хотя, возможно, оно только делает первые шаги. На Западе все еще бытует мнение: граждане России бесправны, во всем превалируют государственные структуры, именно они и определяют всю политику, в том числе жилищную. Но оказалось это не так. Существование различных общественных жилищных объединений, их активная и плодотворная работа – открытие для нас. Общественный совет при городской Думе, Координационный при мэре Москвы – все это важно. Но особенно интересным показался нам опыт работы Союза очередников. В Европе таких нет. А между тем справедливое распределение социального жилья – проблема актуальная, для всего мира. И то, что в этом должен быть контроль со стороны общественности, нам представляется несомненным.
– Я понимаю, что социальное жилье, жилье для людей с низкими доходами — главная ваша забота. Ведь кроме того, что вы возглавляете международную жилищную организацию, вы еще и президент национального союза квартиросъемщиков Италии. Но почему, защищая интересы нанимателей, вы так резко высказываетесь против собственников и вообще процесса приватизации? У нас приватизация только приветствуется.
– Очень уж странная она у вас: просто человек заключает с государством контракт, и при том ничего не платит.
– Но у нас бы никто не выкупал квартиры – не на что. А запускать рынок было надо.
– Здесь нужен очень осторожный подход. То, что происходит в России, характерно вообще для стран бывшего восточного блока. Насколько мне известно, у вас в целом по стране более 40 процентов приватизированных квартир, в других странах больше: в Румынии – 80, Венгрии – 75, в Чехии и Польше – 50. Так вот, во всех этих странах жилищный кризис только усугубляется. Это в США, где все стремятся взять все в собственность, частный жилищный сектор составляет 90 процентов. А в Старом Свете он не превышает 40. Например, в Германии – вместе с присоединенной Восточной – большую часть населения составляют наниматели: 70 процентов. Еще более показательна Англия – страна с классическим капитализмом. Здесь не более 10 процентов приватизированных квартир, и все они, понятно, куплены. А потому в Англии нет острых жилищных проблем: люди становятся в очередь на социальное жилье, и могут получить его уже через несколько месяцев. Думаю, что Россия лет через 8—10 почувствует все негативные стороны массового, а главное, бесплатного процесса приватизации. Сейчас же вы без оглядки бросились в рынок, не представляя всех его последствий.
– Но ведь людям дается право по своему усмотрению распоряжаться жильем. Что же тут плохого?
– В России острая жилищная проблема, и в тоже время мало строится муниципального жилья. А если бы приватизация была платной, то на вырученные деньги можно было бы строить его больше – и не только для очередников, но, скажем, и молодых семей.
– Сейчас и у нас есть молодежная программа. Но я хочу вернуться к процессу приватизации. Какие все же негативные стороны вы имели в виду?
– Их можно понять, учитывая основные жилищные тенденции в Европе: резкое сокращение социального жилья. Массовая приватизация в значительной степени лишает государство возможности влиять на жилищные процессы, и, по сути, также ведет к сокращению муниципального сектора. Да, квартиры могут дарить, продавать, но может получиться так, что одни люди станут владельцами нескольких помещений, другие останутся вовсе без жилья. Хочешь стать собственником? Пожалуйста, покупай коттедж. Квартиры же должны распределяться государством. И этим своим правом оно ни с кем не должно делиться. Не случайно в Германии сейчас нарастает общественное движение против приватизации жилья.
– Интересное мнение, особенно, если учесть, что в капиталистических странах в собственности не только квартиры, но и дома. У нас пока ими владеют муниципалитеты. Но уже говорят о том, что не лучше ли найти для них хозяина? Правда, если это будет, то нескоро.
– Если вы выберете этот путь, допустите большую ошибку. Жилье – не только крыша над головой, это еще и естественная потребность человека, а значит, правозащитная категория. Однако право человека на жилье подвергается опасности, если то становится рыночной категорией, служит источником прибыли. Если уж приобретается дом, то это должно делаться с единственной целью: улучшить жизнь в нем людей.
Но, к сожалению, мир развивается в сторону «жесткого капитализма». Это наблюдается и у нас, в Италии, особенно после прихода к власти Сильвио Берлускони. Сейчас, к примеру, все большую роль в жизни нашей страны, как, впрочем, и везде в мире, играют банки. Так вот, последнее веяние – они скупают дома, считая это очень выгодным средством вложения капитала. Рост числа частных домовладельцев привел к тому, что цены на недвижимость, арендная плата неудержимо ползут вверх. Кстати, домовладельцев, привлекают не только дома как таковые, но и земля, которая вокруг них. Участки густо застраиваются, среда обитания человека ухудшается.
– Но ведь у частного владельца шире возможности для создания в домах большего удобства, большего комфорта, чем у государства, у которого только один источник — бюджет.
— Да, но за счет чего? За счет повышения квартирных расходов. На самом деле банки преследуют именно эту цель – продать больше услуг, получить больше выгоды. Кто спорит? Их услуги и в самом деле оказываются привлекательными. Но не все могут их купить. В социальной сфере должна проводиться жесткая государственная политика. В ином случае возникающий здесь рынок непременно переходит в «черный».
– Так что, у государства нет рычагов, чтобы призвать к порядку частные компании?
– Есть, но рынок в конце концов их ломает. У нас в Италии перед частными владельцами домов ставится условие: в течение 6—7 лет квартирные расходы повышаться не должны. Этот срок выдерживается. А дальше владельцы распоряжаются по-своему. Арендная плата растет, и наконец доходит до такого уровня, что становится не по силам людям. Часть из них покидают жилище, становятся бездомными. Знаете ли вы, что в «благополучной» Европе три миллиона бездомных? Именно потому одна из основных наших задач – защищать права нанимателей.
– Как? Какими методами?
– Разными – в зависимости от особенностей страны. В Швеции, например, без согласия Союза квартиросъемщиков (который входит в нашу коалицию) невозможно никакое повышение арендной платы и тарифов коммунальных предприятий на ресурсы и энергию. Понятно, что и недвижимость, и сырье растут в цене, но уровень расходов жителей каждый раз согласовывается в трудных и длительных спорах с Союзом. Но то – Швеция.
В других странах с мнением общественных организаций считаются меньше. И тогда остается один путь – защищать человека просто физическими методами, не допускать, чтобы полиция выселяла людей. И мы делаем это. Вот так. (Г-н Оттолини напрягается, прижимает согнутые руки к телу, показывая, как люди образуют живой щит). Конечно, не всегда достигаем успеха. Но и люди не сдаются. Сейчас в Европе нарастает движение скваттеров – граждан, которые сами вселяются в пустующие дома. Мы всячески поддерживаем это движение.
– Вот это да. Ваша коалиция, работающая под эгидой ООН, потакает маргиналам?
– В России почему-то сложилось мнение, что скваттеры – это воинствующие анархисты. Нет, это не так. Само движение родилось в 60-е годы, когда нехватка жилья стала большой проблемой, и в то же время много помещений пустовало в ожидании ремонта или слома. А ведь во многих странах есть законодательство, которое говорит, что жилое помещение – независимо от причин – не может пустовать больше года. Так что скваттеры действуют на вполне законных основаниях. Вселяясь, они ставят об этом в известность городские власти, а потом исправно платят за все коммунальные услуги.
Конечно же, возникают конфликты между ними и владельцами домов. Случается, что с помощью полиции их выселяют. Но если дело доходит до суда, и если хозяин не может предоставить план по использованию помещения, то решение выносится в пользу скваттеров. Сейчас от них пробуют защищаться такими вот интересными методами: в городских пустующих домах муниципалитеты предоставляют квартиры студентам за очень низкую плату с тем, чтобы они защищали их от скваттеров. Сейчас к этому прибегают и частные владельцы. Родилось своего рода «антискваттерное» движение. Но ведь это значит, что скваттеры победили – пусть победа досталась и не им. У молодых и тоже не очень богатых людей появилась крыша над головой.
– Сейчас в России создаются самоуправляемые жилищные структуры на уровне домов. Однако город и жильцы никак не могут поделить между собой собственность. И получается, что закон о товариществах – у вас их называют «комьюнити» – существует уже шесть лет, а самих комьюнити нет.
– Сколько вы говорите – шесть лет? В Германии такой закон существует уже сто лет, и все еще вокруг него идут споры. Передел собственности между муниципальными и общественными органами – это, наверно, самое сложное, что существует в муниципальной практике. Лучше всего это решать на стадии нового строительства или реконструкции, когда заранее обговаривается, кому какая собственность будет принадлежать. Когда же владения устоявшиеся, собственность уже поделена, передел проходит очень болезненно.
– Насколько распространены товарищества на Западе? Массовое ли это явление?
– Конечно, нет. Ведь люди по природе своей индивидуалисты и далеко не все хотят согласовывать свою жизнь с другими. А в комьюнити иначе нельзя. Если общее собрание жильцов запретит, скажем, иметь в доме кошек, все должны этому подчиняться. Короче, союзы собственников растут отнюдь не пропорционально числу самих собственников. В тех же Соединенных Штатах их чрезвычайно мало. А в Европе по разному: от 4 процентов всего частного сектора в Швейцарии до 20 — в Австрии. Главная задача ведь – добиться комфортных условий проживания людей в своих домах. А уж как это достигается – при муниципальном обслуживании, кооперативном (когда она та же организация – строительный кооператив – строит дома и она же берет их на обслуживание), либо под контролем жильцов – дело второе. Но одно несомненно: государство должно нести ответственность перед гражданами, и если уж они сами берутся за управление своими домами, то оно должно всячески им в этом помогать.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Цезаре ОТТОЛИНИ родился в 1956 году, политолог, говорит на итальянском, французском, испанском и английском языках. Один из разработчиков Европейской хартии защиты жилищных прав и борьбы против выселений.
Президент Союза квартиросъемщиков Италии, созданного в 1968 году. Автор многих статей по вопросам борьбы за жилищные права.
Редакция выражает благодарность доктору политических наук, ведущему научному сотруднику Института сравнительной политологии РАН Елене Шоминой за помощь в организации интервью.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.