14:27:46
17 июня 2024 г.

Ничейная – значит, неподсудная

Рынок недвижимостиСреди множества отечественных реформаций земельная реформа, похоже, стоит на втором месте после административной. И по значению, и по частоте «проведений в жизнь». Конечно, земля всегда была нашим главным богатством. Но богатство необходимо беречь, вести его учет. Мы же обращались с землей удивительно небрежно. Более того, до сих пор, спустя почти 14 лет с начала последней земельной реформы, не создан единый кадастр объектов недвижимости. Новый же Земельный кодекс провозгласил, что земля и стоящее на ней строение – единое целое. Такая трактовка привела к дополнительной головной боли у тех, кто ранее учитывал их по отдельности. Получается, что громадное число объектов надо «переписать»…
Сейчас в России более 50 различных кадастров, реестров, регистров (есть даже кадастр отходов!). Все они содержат «собственную» информацию, качество которой ставится под сомнение специалистами по земле: она часто разрозненна и требует дополнительной проверки. В частности, на конференции по российскому кадастру, прошедшей в Москве в мае 2004 года, российские эксперты говорили о том, что сегодня нет ни единых стандартов, ни понимания того, к каким последствиям приводят ошибки в учете объектов недвижимости.
Иностранные же спецы отмечали другое: никто из тех, кто осуществляет сегодня этот учет, не заинтересован в клиенте как таковом! Чтобы «определиться» со своей собственностью, люди не только должны сейчас потратить колоссальное количество времени на хождение по разным инстанциям, но часто и повторно платить за какую-нибудь справку.
Все это, разумеется, плохо способствует гражданскому обороту недвижимости. Как признался Михаил Мишустин, новый руководитель ФАКОН (Федерального агентства кадастра объектов недвижимости), сегодня в России объекты недвижимости – практически «мертвый капитал». Ведь до того, как капиталом можно распоряжаться, он должен быть описан в имущественном документе.
По своей сути, кадастр – это учетная система, попав в которую, любой недвижимый объект признается годным к дальнейшим сделкам. Пока к такому пониманию кадастра наше общество не пришло. Как выразился Виктор Кислов, заместитель руководителя ФАКОН, у нас кадастр считают неким скопищем информации, куда можно «наливать» сколько угодно, и столько же черпать.
Кадастр, как ремонт, «вечен»
В основе новой концепции единого кадастра – единые правила для всех. По замыслу его создателей, любой объект недвижимости должен везде стоить одинаково. То есть, по идее, коттедж в Москве должен продаваться за те же деньги, что и аналогичный домик где-нибудь в Челябинске. Причем информация об этих домах должна быть доступна каждому и за умеренные деньги. Если в начале 90-х годов наше государство заплатило за то, чтобы более 45 миллионов граждан получили землю в собственность (правда, как они ею распорядились – это отдельный вопрос!), теперь оно должно «отбить» эти средства, установив платный учет данной земли и других объектов недвижимости, а также предоставление о них сведений.
ФАКОН, сменивший в результате прошедших недавно перестановок и сокращений госаппарата Росземкадастр, который, собственно, и отвечает за земельный учет и контроль, пока «разобрался» только с землями поселений. Их кадастровая оценка завершена. На очереди «всего лишь» шесть оставшихся категорий: земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, а также земли запаса. Единый кадастр обещают создать к 2007 году, хотя, по мнению В. Кислова, кадастр вечен, и его формирование не закончится никогда, он постоянно будет пополняться новыми сведениями.
Кто же хозяин?
Всего по России почти 2 миллиарда гектаров различных земель. Большая их часть до настоящего время не прошла разграничения по собственности. По федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю», принятому 4 июля 2001 года, необходимо определить «хозяина» всех земель: то ли это будет Российская Федерация, то ли ее субъекты, то ли муниципалитеты. Раньше решения об определении собственника подписывал лично бывший премьер Касьянов. Об «успешности» реформы говорят следующие цифры: за три года после появления закона удалось зарегистрировать право собственности РФ только на 15 тысяч гектаров земель поселений (из 38 миллионов), 19 тысяч га сельхозземель (из 398 миллионов), 11 тысяч га – земель промышленности, 150 (!) га особо охраняемых территорий и 152 миллиона га лесного фонда. А, как известно, где нет «хозяйского глаза», там открыта дорога для злоупотреблений.
Мы не будем говорить «за всю Россию», но даже в нашем Подмосковье, как считают некоторые эксперты, до 95% земельных участков было предоставлено с нарушениями. Строительство коттеджей, начиная с 90-х годов, часто велось в обход всех существующих норм и правил. Особенно это касалось престижных направлений и наиболее «интересных» земельных наделов, «к примеру, у большой воды.
В прошлом году в российском Госстрое даже было созвано специальное совещание «О мероприятиях по регулированию застройки и развития территорий Рублево-Успенского направления МО». Вот выдержка из письма МГП «Мосводоканал», представитель которого выступал на этом совещании: «В последние годы (начиная с 1994 г.) на указанной территории наблюдается бурный рост коттеджного и дачного строительства. Органами местного самоуправления фактически бесконтрольно и необоснованно, в противоречие природоохранному законодательству… выделяются земли под строительство и другие виды хозяйственной деятельности без учета существующей возможности инженерного обеспечения территорий».
Переводя на понятный читателю язык, это значит, что зачастую дома ставят прямо у кромки воды на берегу водохранилищ, снабжающих питьевой водой Москву и область, и не оборудуют эффективными очистными сооружениями. Отходы человеческой жизнедеятельности сливаются прямо в водохранилища или в землю рядом (что практически одно и то же: через подземные источники стоки все равно попадают в реку!).
Летом прошлого года на территориях, прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе, этой Мекке престижа и дорогих коттеджей, была проведена проверка соблюдения градостроительных требований и организационно-правового порядка строительства объектов недвижимости. Проще говоря, проверяли, что, где и как построено. Участвовали в проверке чрезвычайно серьезные организации: Управление делами президента РФ, Главная инспекция Госархстройнадзора, Главная государственная жилищная инспекция и т. д. В результате проверки установлено, что застройщики нарушили все, что только можно было нарушить. И это несмотря на режимный характер Рублево-Успенской территории!
Дома и промышленные объекты «захватили» природные зоны и продолжают на них наступать. Проверенная градостроительная документация не согласована с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, с рядом органов государственного контроля и надзора, служб и органов исполнительной власти Москвы и области. Да и сама инфраструктура «Рублевки», ее энерго-, водоснабжение, канализация, автодороги рассчитаны на нагрузки чуть ли не полувековой давности (практически все это проектировалось и строилось в 60-70-е годы прошлого века). Понятно, что стихийное строительство жилья привело к резкому росту населения, жизнедеятельность которого весьма активна.
Ситуацию постепенно стали исправлять – при помощи прокуратуры. К примеру, сегодня в Истринском суде лежит постановление о сносе восьми коттеджей, построенных в нарушение правовых норм. Правда, есть одно «но»: судебные приставы понятия не имеют, как выполнить постановление суда. Владельцы коттеджей – люди весьма влиятельные и небедные…

Наталья Самарина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация