Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 15 июля 2004 г. 19:56
Публикация в газете: №28 (495) от 15 июля 2004 г.

Ничейная – значит, неподсудная

Ничейная – значит, неподсудная

Среди множества отечественных реформаций земельная реформа, похоже, стоит на втором месте после административной. И по значению, и по частоте «проведений в жизнь». Конечно, земля всегда была нашим главным богатством. Но богатство необходимо беречь, вести его учет.

Мы же обращались с землей удивительно небрежно. Более того, до сих пор, спустя почти 14 лет с начала последней земельной реформы, не создан единый кадастр объектов недвижимости. Новый же Земельный кодекс провозгласил, что земля и стоящее на ней строение – единое целое. Такая трактовка привела к дополнительной головной боли у тех, кто ранее учитывал их по отдельности. Получается, что громадное число объектов надо «переписать»… Сейчас в России более 50 различных кадастров, реестров, регистров (есть даже кадастр отходов!). Все они содержат «собственную» информацию, качество которой ставится под сомнение специалистами по земле: она часто разрозненна и требует дополнительной проверки. В частности, на конференции по российскому кадастру, прошедшей в Москве в мае 2004 года, российские эксперты говорили о том, что сегодня нет ни единых стандартов, ни понимания того, к каким последствиям приводят ошибки в учете объектов недвижимости. Иностранные же спецы отмечали другое: никто из тех, кто осуществляет сегодня этот учет, не заинтересован в клиенте как таковом! Чтобы «определиться» со своей собственностью, люди не только должны сейчас потратить колоссальное количество времени на хождение по разным инстанциям, но часто и повторно платить за какую-нибудь справку. Все это, разумеется, плохо способствует гражданскому обороту недвижимости. Как признался Михаил Мишустин, новый руководитель ФАКОН (Федерального агентства кадастра объектов недвижимости), сегодня в России объекты недвижимости – практически «мертвый капитал». Ведь до того, как капиталом можно распоряжаться, он должен быть описан в имущественном документе. По своей сути, кадастр – это учетная система, попав в которую, любой недвижимый объект признается годным к дальнейшим сделкам. Пока к такому пониманию кадастра наше общество не пришло. Как выразился Виктор Кислов, заместитель руководителя ФАКОН, у нас кадастр считают неким скопищем информации, куда можно «наливать» сколько угодно, и столько же черпать. Кадастр, как ремонт, «вечен» В основе новой концепции единого кадастра – единые правила для всех. По замыслу его создателей, любой объект недвижимости должен везде стоить одинаково. То есть, по идее, коттедж в Москве должен продаваться за те же деньги, что и аналогичный домик где-нибудь в Челябинске. Причем информация об этих домах должна быть доступна каждому и за умеренные деньги. Если в начале 90-х годов наше государство заплатило за то, чтобы более 45 миллионов граждан получили землю в собственность (правда, как они ею распорядились – это отдельный вопрос!), теперь оно должно «отбить» эти средства, установив платный учет данной земли и других объектов недвижимости, а также предоставление о них сведений. ФАКОН, сменивший в результате прошедших недавно перестановок и сокращений госаппарата Росземкадастр, который, собственно, и отвечает за земельный учет и контроль, пока «разобрался» только с землями поселений. Их кадастровая оценка завершена. На очереди «всего лишь» шесть оставшихся категорий: земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, а также земли запаса. Единый кадастр обещают создать к 2007 году, хотя, по мнению В. Кислова, кадастр вечен, и его формирование не закончится никогда, он постоянно будет пополняться новыми сведениями. Кто же хозяин? Всего по России почти 2 миллиарда гектаров различных земель. Большая их часть до настоящего время не прошла разграничения по собственности. По федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю», принятому 4 июля 2001 года, необходимо определить «хозяина» всех земель: то ли это будет Российская Федерация, то ли ее субъекты, то ли муниципалитеты. Раньше решения об определении собственника подписывал лично бывший премьер Касьянов. Об «успешности» реформы говорят следующие цифры: за три года после появления закона удалось зарегистрировать право собственности РФ только на 15 тысяч гектаров земель поселений (из 38 миллионов), 19 тысяч га сельхозземель (из 398 миллионов), 11 тысяч га – земель промышленности, 150 (!) га особо охраняемых территорий и 152 миллиона га лесного фонда. А, как известно, где нет «хозяйского глаза», там открыта дорога для злоупотреблений. Мы не будем говорить «за всю Россию», но даже в нашем Подмосковье, как считают некоторые эксперты, до 95% земельных участков было предоставлено с нарушениями. Строительство коттеджей, начиная с 90-х годов, часто велось в обход всех существующих норм и правил. Особенно это касалось престижных направлений и наиболее «интересных» земельных наделов, «к примеру, у большой воды. В прошлом году в российском Госстрое даже было созвано специальное совещание «О мероприятиях по регулированию застройки и развития территорий Рублево-Успенского направления МО». Вот выдержка из письма МГП «Мосводоканал», представитель которого выступал на этом совещании: «В последние годы (начиная с 1994 г.) на указанной территории наблюдается бурный рост коттеджного и дачного строительства. Органами местного самоуправления фактически бесконтрольно и необоснованно, в противоречие природоохранному законодательству… выделяются земли под строительство и другие виды хозяйственной деятельности без учета существующей возможности инженерного обеспечения территорий». Переводя на понятный читателю язык, это значит, что зачастую дома ставят прямо у кромки воды на берегу водохранилищ, снабжающих питьевой водой Москву и область, и не оборудуют эффективными очистными сооружениями. Отходы человеческой жизнедеятельности сливаются прямо в водохранилища или в землю рядом (что практически одно и то же: через подземные источники стоки все равно попадают в реку!). Летом прошлого года на территориях, прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе, этой Мекке престижа и дорогих коттеджей, была проведена проверка соблюдения градостроительных требований и организационно-правового порядка строительства объектов недвижимости. Проще говоря, проверяли, что, где и как построено. Участвовали в проверке чрезвычайно серьезные организации: Управление делами президента РФ, Главная инспекция Госархстройнадзора, Главная государственная жилищная инспекция и т. д. В результате проверки установлено, что застройщики нарушили все, что только можно было нарушить. И это несмотря на режимный характер Рублево-Успенской территории! Дома и промышленные объекты «захватили» природные зоны и продолжают на них наступать. Проверенная градостроительная документация не согласована с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, с рядом органов государственного контроля и надзора, служб и органов исполнительной власти Москвы и области. Да и сама инфраструктура «Рублевки», ее энерго-, водоснабжение, канализация, автодороги рассчитаны на нагрузки чуть ли не полувековой давности (практически все это проектировалось и строилось в 60-70-е годы прошлого века). Понятно, что стихийное строительство жилья привело к резкому росту населения, жизнедеятельность которого весьма активна. Ситуацию постепенно стали исправлять – при помощи прокуратуры. К примеру, сегодня в Истринском суде лежит постановление о сносе восьми коттеджей, построенных в нарушение правовых норм. Правда, есть одно «но»: судебные приставы понятия не имеют, как выполнить постановление суда. Владельцы коттеджей – люди весьма влиятельные и небедные…

Наталья Самарина

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.