Особенности национального коммерческого найма

Сегодня мы продолжаем знакомить читателей с правовыми отношениями, возникающими при совершении сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование. Законодательные акты комментирует Павел КРАШЕНИННИКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.ДОГОВОР НОВОГО ВИДА
Прежде всего стоит напомнить историю вопроса.
За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию правовых отношений, возникающих при срочном возмездном владении и пользовании жилым помещением. Дело в том, что до июля 1991 года к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. А 6 июля 1991 года были внесены изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, которые, кроме прочего, предусматривают и регламентацию арендных отношений в жилищной сфере (Ведомости съезда народных депутатов Верховного Совета РСФСР, 1991 год, № 28 с. 936). В результате этого из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требуется официально иметь статус «нуждающегося в улучшении жилищных условий».
До вступления в силу второй части ГК РФ в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения – договорами аренды.
Договор аренды жилого помещения регламентировался нормами нескольких законодательных актов. Перечислю их: закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Гражданский кодекс РФ не только восстановил прежнее наименование договора – «наем», но еще и кроме формы изменил содержание рассматриваемых правовых отношений – четко отделил коммерческий наем от социального. Отличия (или особенности) договора коммерческого найма от договора аренды очень существенные.
Прежде всего, ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, возникающие при договоре коммерческого найма, и почти покончил с разрозненным регулированием. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту прав граждан, пользующихся жилыми помещениями. А кроме того, установлены обязанности наймодателя по отношению к нанимателю. В частности, наниматель теперь получил законодательно установленное преимущественное право на заключение (продление) договора найма на новый срок. Установлен и порядок судебного разрешения споров.
Предусмотрена также защита интересов и собственников жилых помещений, так как теперь четко прописаны и обязанности нанимателя, и срок, на который заключается договор.
Из всего сказанного понятно стремление законодателя установить равноправные правовые отношения сторон.
Еще одна новация. ГК РФ в основном развел в разные законодательные «коридоры» – гражданский и жилищный – во многом схожие правовые отношения, предметом которых выступает один объект – жилое помещение. Теперь обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. И в соответствии со статьей 71 Конституции РФ регламентация таких отношений является исключительной компетенцией Федерации. А обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством. И согласно статье 72 Конституции, данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.
НОРМЫ ПЛОЩАДИ НЕТ, А ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ – РАВНЫЕ
Закон «Об основах федеральной жилищной политики».
Статья 17. Аренда жилого помещения
Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов РФ (в редакции Федерального закона от 21.04.1997 № 68-ФЗ).
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником, либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Комментирует Павел Крашенинников
Как мы уже знаем, по договору социального найма размер предоставляемого жилого помещения определяет норма жилой площади, установленная законодательно на данный момент. Напомню статьи, в которых записано это правило основ федеральной жилищной политики: 1 и 14.
В отличие от этого порядка площадь жилища, предоставляемого по договору коммерческого найма, определяется только соглашением сторон, что и записано в приведенных статьях упомянутого закона. И никаких нормативных ограничений нет. Более того, в этом законе неоднократно подчеркивается новое положение о том, что в коммерческий наем жилье сдается без ограничения размеров площади.
Гражданский кодекс РФ.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Комментирует Павел Крашенинников
ГК РФ ввел новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма. Наряду с нанимателем помещением могут пользоваться и лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели.
В отличие от прежнего законодательства, где в аналогичных правовых отношениях употреблялось понятие «член семьи арендатора», норма кодекса исходит из того, что при коммерческом найме жилья у нанимателей может и не быть семейных или родственных отношений. Подчеркну еще раз: все существенные условия договора, включая и круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права в пользовании жилым помещением. Но всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В такой ситуации образуется множественность лиц в обязательствах, возникающих из договора коммерческого найма.
С одной стороны выступает наймодатель. Им может быть физическое или юридическое лицо, которому жилое помещение принадлежит по праву собственности либо хозяйственного ведения или оперативного управления. С другой стороны выступает наниматель. Им могут быть по закону одновременно один или два и более гражданина, которые именуются сонанимателями. Они несут солидарную ответственность перед наймодателем.
В Гражданском кодексе подробно изложен установленный порядок обязанностей по любому договору, в том числе и по оплате жилища. Это статья 323, которая здесь не приведена, так как является общей. Суть же расчетов следующая. Если имеются сонаниматели жилища, то наймодатель вправе требовать исполнения всех обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них в отдельности. Притом, как полностью, так и в части долга.
Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученную сумму от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательства не исполнены полностью.
В соответствии с нормой статьи 325 ГК исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанности перед наймодателем по оплате жилого помещения.
ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СОНАНИМАТЕЛЯМИ И НАЙМОДАТЕЛЕМ
Гражданский кодекс РФ.
Статья 325. Исполнение солидарной обязанности одним из должников
1. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:
1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.
3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
Комментирует Павел Крашенинников
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, которые содержит данная статья.
Так, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
Следующее правило: сумма, не уплаченная нанимателю одним из сонанимателей, исполнившим солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства с зачетом встречного требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить должнику требование в полном объеме. Наймодателю разумнее не доводить дело до такого конфликта и исполнить свои обязательства в полной мере по отношению к любому сонанимателю, которого он сам выберет. В таком случае наймодатель освобождается от исполнения обязательств по отношению к остальным сонанимателям. А сонаниматель, получивший исполнение обязательств от наймодателя, должен возместить причитающиеся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из условия договора.
ЗАМЕНА НАНИМАТЕЛЯ
Гражданский кодекс РФ.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Комментирует Павел Крашенинников
Правила этой статьи четки и понятны. Они расширяют права нанимателей жилого помещения, предоставляют право выбора.
СРОК ДОГОВОРА
Гражданский кодекс РФ.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684–686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Комментирует Павел Крашенинников
Стоит напомнить о том, что коммерческий наем жилого помещения является срочным договором, то есть имеет срок действия, который определяют сами договаривающиеся стороны.
Но законодатель предусмотрел все же временные рамки: краткосрочный договор до одного года и долгосрочный – до пяти лет. На более долгий срок договор коммерческого найма заключать неразумно, так как обстоятельства в нашей жизни слишком быстро и часто меняются, а обязательства остаются обязательствами.
А теперь – внимание! Часто при найме жилого помещения одна из сторон договора по забывчивости или из корыстных соображений как бы забывает указать в документе срок действия договора. Вдруг да нанимателю придется съехать раньше, а если не указан срок, то нет и обязательств, возникающих по отношению к наймодателю при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя. А они – денежные. Тот же самый интерес «умолчания» имеется у наймодателя: вдруг да жилец окажется неряхой или найдется тот, кто заплатит дороже и будет выгодно прогнать первого нанимателя. Если срок договора не указан, то и досрочного его расторжения опять же нет, и залог можно не возвращать нанимателю.
Подобные лукавые соблазны закон пресекает на корню: если в договоре срок не определен, то считается, что он заключен на 5 лет.
А еще следует помнить положения о том, какие правила не применяются к краткосрочному договору, заключенному на срок до 1 года. Они относятся к временным жильцам и лицам, проживающим постоянно вместе с нанимателем. А при расторжении договора найма в судебном рассмотрении не может быть отсрочки для устранения нарушений.
Вернемся к сроку договора. Встречаются договоры коммерческого найма жилого помещения без указания срока действия, но с привязкой к какому-либо событию. Чаще всего такой привязкой является работа гражданина в организации, которая предоставляет ему жилище. Тем не менее, если дело дойдет до суда, в этой ситуации считается, что договор заключен на 5 лет. Вот так-то! Данное правило вступило в силу с 1 марта 1996 года. Поэтому представляется, что по договорам, заключенным до этого времени, отсчет срока следует начинать с марта 1996 года.
Для поддержки стабильных отношений между наймодателем и нанимателем, заключившими договор коммерческого найма жилища и для равноправия обеих сторон кодекс установил преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Законодатель предусмотрел правовую процедуру – письменное предложение нанимателю продлить договор. Наймодатель обязан сделать это за три месяца до истечения срока договора. Если ответа нет или он отрицательный, в таком случае наниматель теряет «право первой ночи».
Есть еще одна тонкость. Она касается увеличения числа лиц, проживающих совместно с нанимателем. При продлении договора на тех же или новых условиях наниматель не имеет права требовать увеличения количества проживающих. Если он ставит такое условие при заключении договора найма на новый срок, то наймодатель вправе отказать.
Если же наймодатель не выполнил требования закона и не предупредил за 3 месяца нанимателя о том, что данное помещение он больше не сдает, то по желанию нанимателя (и по закону!) договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Такова цена забывчивости.
Закон пресекает попытку обмана нанимателя жилого помещения. Если наймодатель по какой-либо причине не желает иметь дело с данным жильцом и заявил ему, что договор не продлит по истечении срока и требует освободить помещение, а сам в течение года после расторжения договора заключил новый подобный договор с другим гражданином, то закон защищает интерес обманутого нанимателя. Он вправе потребовать признания в судебном порядке недействительным нового договора наймодателя. Или возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить договор с ним. Так что плутовство вполне может быть наказуемо, если для расторжения договора нет законных оснований.
ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Гражданский кодекс РФ.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Комментирует Павел Крашенинников
Досрочное расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон, его подписавших, а также по основаниям, предусмотренным законом. Но из этого акта, принудительного для одной из сторон, всегда вытекают обязательства для того, по чьей инициативе досрочно расторгается договор, если основание для расторжения не предусмотрено законодательной нормой.
Веские (существенные) причины досрочного расторжения договора в судебном порядке перечислены в приведенных статьях ГК РФ: долг по оплате жилища, порча имущества, использование жилья не по назначению. Когда суд рассматривает иск о расторжении договора по этим причинам, он может определить нанимателю срок для устранения нарушения. Если же и в этот срок нарушения продолжаются, то наймодатель может повторно обратиться в суд с иском о расторжении договора.
Продолжение следует
Подготовила Лидия Лукьянова
При подготовке материала использована книга П. В. Крашенинникова
«Сделки с жилыми помещениями». Статут-2003