14:41:55
13 июня 2024 г.

Должник должнику – рознь. Отличие найдет суд

Рассматриваемые ниже разделы жилищного права актуальны как для нанимателей государственного и общественного жилья, так и владельцев приватизированных квартир. Проблемы судебного выселения злостных неплательщиков и так называемых «социально опасных элементов», неразрешимые прежде из-за пробелов в законодательстве, кажется, перестают быть таковыми. Но подводные камни в такой щепетильной и вызывающей порой истерию в средствах массовой информации теме остаются и сегодня.
Разобраться в этих и других юридических тонкостях помогут комментарии председателя Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла КРАШЕНИННИКОВА, которые мы продолжаем публиковать по просьбам читателей.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА
Гражданский кодекс РФ
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Жилищный кодекс РСФСР
Статья 89. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.
Комментирует Павел Крашенинников
Гражданское законодательство установило возможность расторжения бессрочного договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, его подписавших. Причины возможного расторжения такого договора изложены в статьях: ГК РФ 450 и ЖК РСФСР 89. Важно отметить, что практика применения указанной статьи в ЖК сильно меняется с введением в нашей стране права приобретать жилые помещения в собственность.
Теперь по законодательству приобретение в собственность жилого помещения не является основанием для автоматического расторжения договора социального найма жилья и выселения граждан из него. В законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» записано: «…частная собственность или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности» (ст. 6 ч. 3 от 24 декабря 1992 г.).
Более того, в обзоре судебной практики Верховного суда РФ по гражданским делам за третий квартал 1998 г. указывается, что «… получение в собственность по договору дарения другой квартиры не является основанием для выселения из ранее занимаемого по договору найма жилого помещения».
ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Жилищный кодекс РСФСР
Статья 90. Выселение из жилых помещений

Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом.
Выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, которые в соответствии с «Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» указаны в настоящем кодексе.
Статья 91. Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения
Граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;
3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.
Статья 92. Предоставление жилого помещения в связи со сносом или переоборудованием дома (жилого помещения)
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение).
В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов.
Статья 93. Предоставление жилого помещения в связи с выселением из домов, грозящих обвалом
Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению исполнительного комитета местного Совета народных депутатов за счет жилищного фонда местного Совета народных депутатов либо соответствующего предприятия, учреждения, организации.
Статья 94. Выселение из жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
Офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил СССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами СССР.
Комментирует Павел Крашенинников
Закон, предусматривая возможность выселения граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору найма, установил два основания для такого действия: с предоставлением другого жилого помещения и без представления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и как следствие – выселение производятся только в судебном порядке.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях, указанных в законе. Они комментария не требуют. Это – снос дома или переоборудование его, а также в случае аварийного состояния здания, которое грозит обвалом.
Закон предусмотрел возможность выселения из жилых помещений офицеров запаса и членов их семей в военных городках с предоставлением им другого благоустроенного жилья (ст. 94 ЖК РСФСР).
Жилищный кодекс РСФСР
Статья 96. Предоставление благоустроен-ного жилого помещения в связи с выселением

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и 41 настоящего кодекса, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.
Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.
Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (статья 38), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, – с учетом нормы дополнительной площади.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке – в постановлении прокурора.
Статья 97. Предоставление другого жилого помещения в связи с выселением
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов – в пределах территории поселкового, сельского Совета либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых, сельских Советов.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.
Статья 98. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения
Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Статья 99. Выселение граждан из самоуправно занятых помещений
Лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном частью второй статьи 90 настоящего кодекса.
Комментирует Павел Крашенинников
Все правила изложены ясно и понятно, но хотел бы уточнить одно. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, то жилое помещение предоставляется ему в размере не менее 12 кв. метров жилой площади на одного человека. А нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, – с учетом нормы дополнительной площади.
Выселение предусмотрено законом и за долги. Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. Указание адреса, куда переселяют, – это гарантия крыши над головой. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, рассматривая вопросы о расторжении договоров социального найма жилого помещения по причине шестимесячной задолженности нанимателей за пользование жильем и коммунальными услугами, указал еще раз на норму закона: в исковом заявлении о расторжении договора найма и выселения нанимателя истец обязан указать конкретное жилое помещение (его характеристику и адрес), в которое просит выселить должника-ответчика. Такое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. При необходимости суд имеет право обязать санитарную службу провести обследование данного помещения на предмет его пригодности для проживания.
Если перечисленные требования к помещению не указаны в иске, то на основании нормы статьи 130 Гражданского процессуального кодекса РСФСР данное исковое заявление суд не должен рассматривать до тех пор, пока истец не исправит свои упущения. Ему устанавливается для этого срок.
Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, о котором у нас идет речь, не содержит характеристики жилого помещения и его адресата, куда истец просит выселить ответчика-должника, то надо признать, что суд ошибочно принял иск к рассмотрению. В таком случае порядок действий следующий.
Если истец не может указать конкретное помещение, либо предложенное жилое помещение не отвечает требованиям п. 6 статьи 15 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», то суд обязан отказать в иске.
И районные судьи города Москвы, руководствуясь названной нормой, отказывали в удовлетворении некоторых исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцами не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образования у ответчиков задолженности по оплате жилой площади и коммунальных услуг, справедливо полагая, что она относится к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 статьи 687 ГК РФ.
Уважительными причинами задолженностей, о которых идет речь, суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, а также безработицу и тяжелое материальное положение в связи с болезнью и наличием в семье инвалидов, детей.
В некоторых случаях ответчики подавали встречные иски о перерасчете стоимости в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, предоставленных Федеральным законом от 12 января 1995 года «О ветеранах».
Установив, что наниматель имеет задолженность по платежам свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения, при этом требование истца о погашении задолженности ответчиком удовлетворяли.
Но должник должнику – рознь. Есть категория должников, которые длительное время не проживают по месту постоянной регистрации. Суд надлежащим образом известил такого должника-ответчика о времени и месте судебного заседания. Однако в суд ответчик не явился. О причинах своей неявки он не уведомил судью, письменного объяснения или каких-либо доказательств уважительной причины неявки не представил. В таком случае суды не обсуждают причины образования долга у ответчика по жилищно-коммунальным платежам.
И эта практика является правильной, поскольку обязанность доказать, что долги образовались по уважительной причине, лежит на ответчике-нанимателе жилого помещения (статья 50 ГПК РСФСР).
А в соответствии с нормой части 2 статьи 142 ГПК РСФСР непредставление ответчиком в суд письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.
Стоит отметить одно упущение в практике судебного рассмотрения таких дел. Суды не всегда применяют свое право установить неплательщику-нанимателю срок погашения задолженности по жилищно-коммунальным платежам. Такой срок реально может примирить истца и ответчика, который добровольно погасит задолженность. Тем более, что согласно п.2 статьи 687 ГК РФ, в случае непогашения долга в срок, установленный решением суда, суд по повторному обращению наймодателя-истца может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Как показывает судебная практика, повторные обращения истцов в суд по проблеме погашения долга крайне редки, так как все обязательства по мировым соглашениям исполняются.
Между тем, когда суд не признает уважительными причины задолженности свыше шести месяцев по жилищно-коммунальным платежам, он обычно выносит решение о расторжении договора найма жилого помещения с вытекающим последствием – выселением.
Норма статьи 207 ГПК РСФСР при наличии соответствующих обстоятельств предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения отсрочить исполнение решения на срок не более года по просьбе нанимателя. Такая отсрочка дается ответчику для самостоятельного подыскивания другого жилья, не дожидаясь предложения истца. Но на практике подобные ходатайства заявляются крайне редко.
(Продолжение следует)
При подготовке материала использована книга П. В. Крашенинникова
«Сделки с жилыми помещениями». 2003 г.

Лидия Лукьянова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация