Закопаешь грошик – вырастет золотое деревце
По данным АН «Миэль-недвижимость», емкость рынка подмосковной загородной недвижимости в 1993 году достигла 1 миллиарда долларов. К началу нынешнего объемы инвестирования в этот сектор недвижимости составили уже 6 миллиардов.Несмотря на множество проблем (наиболее острая из них – некая «заторможенность» процесса приватизации земли из-за различных административных барьеров), основная тенденция отчетливо видна: подмосковная земля все больше интересует инвесторов.
Деньги–товар–деньги
Чтобы земля стала товаром, приносящим прибыль, с ней нужно соответствующим образом «поработать». «В бизнесе, – говорит генеральный директор компании Полиграфжилстрой Екатерина Устинова, – есть четкие понятия: что можно купить, а что нельзя. Земельный кодекс точно определил «категории» земли, и большие трудности в том, чтобы поменять ее целевое назначение: к примеру, вывести ее из охранной зоны и сделать разрешенной для коттеджной застройки. Не всем под силу преобразовать «сырой» продукт в «конечный» товар».
Прежде чем земельный участок станет инвестиционным продуктом, он должен быть соответствующим образом «подготовлен» девелопером. Применительно к загородной земле это означает, что должна быть получена вся исходно-разрешительная документация, и четко определен «статус» земли. В наших реалиях этот процесс занимает в среднем год-полтора.
Земля приобретается либо «пустая», либо с какими-то строениями, которые впоследствии сносятся. К земельному участку подводятся все необходимые коммуникации, после чего он распродается по частям (если он большой) или с подрядом на строительство (либо без, но такое случается реже). «Чем выше готовность участка к осуществлению какого-либо проекта, – говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании «Penny Lane Realty» Александр Рыков, – тем меньше рисков неосуществления каких-либо этапов девелопмента, но и цена выше».
Лучше больше, да лучше
На рынок загородной недвижимости в прошлом году вышло немалое количество небольших строительных компаний, которые польстились на высокую рентабельность этого вида финансовых операций. «Нормальной» для них сегодня считается доходность в 30-50% годовых. Впрочем, если инвестор, к примеру, заинтересован в привлечении больших кредитных ресурсов, то он может объявить и о доходности в 100-120%, формируя таким образом мнение о «сверхпривлекательности» девелопмента. Реальные же цифры инвесторы предпочитают замалчивать.
На западе такие вложения традиционно приносят не более 15 процентов. Но за рубежом загородная недвижимость в большинстве своем предназначается для массового потребителя. У нас же – это высший ценовой сегмент. Пока у нас продаются дорогие объекты, это означает и большой объем вложений, и большую прибыльность.
По словам Натальи Ветлугиной, заместителя директора АН «Новый город», сегодня на рынке загородной недвижимости продается порядка 40% домов, которые построены либо маленькими компаниями, либо частными лицами с минимальными суммами инвестиций.
«Монстры» загородной недвижимости смотрят на этих конкурентов без опаски. Как отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-недвижимость», в основной массе коттеджных поселков, построенных такими застройщиками, должна начаться стагнация продаж. Основная причина: ни выбранные места, ни другие их характеристики не отвечают потребительским предпочтениям. Поэтому проекты небольших компаний по застройке, как правило, неликвидны. Впрочем, вложенные деньги они, скорее всего, вернут. Максимум, что они потеряют, если выбор сделан неудачно, это 10-15%.
Критерии привлекательности
Срок окупаемости в три года уже кажется инвесторам слишком большим. Крупные компании, запуская новые большие проекты, готовы к тому, что окупаться они будут долго. Найти деньги на строительство дома – не проблема, но больших вложений, помимо решения «организационных вопросов», требует инфраструктура поселка: дороги, коммуникации и т. д. Поэтому на рынке мало компаний, которые не привлекают кредитные деньги. Но, чтобы проект был востребован, он должен быть просчитан до мелочей.
По мнению Александра Рыкова, на «загородном» рынке, как и в любых других отраслях, слишком большое значение имеют самые разные факторы, помимо цены недвижимости и себестоимости строительства (к примеру, структура финансирования, структура потоков и т.д.), поэтому типичных значений индекса доходности или чистой текущей стоимости добиться практически невозможно.
С «физическими критериями» инвестиционной привлекательности все гораздо проще: почти все они основываются на свойствах земельного участка. Основные факторы: лесные деревья на участке, лесопарковая зона, наличие естественного водоема и т. д. Лесные участки и большая вода по-прежнему остаются наиболее «востребованными». Леса сейчас практически не предлагаются, ближайшие подмосковные водохранилища застроены хаотичными поселками. Даже супердорогие VIP-проекты, вроде инкомовских «Шервуда» (лес) или «Лазурного берега» (большая вода), продаются весьма успешно.
Если говорить о привлекательности с точки зрения осуществления проекта строительства и продажи коттеджей в поселке, то здесь важны качество земельного участка, его расположение, решенность всех вопросов юридического характера, а также наличие коммуникаций (то есть стандартного набора инженерной инфраструктуры). К примеру, рентабельность поселков «экономкласса» (до 200 тысяч долларов за коттедж) определяется наличием неподалеку существующих (централизованных) инженерных сетей.
Что касается популярности направления, то для инвестора основным является не оно, а локализация поселка, особенности его местоположения.
Важным является еще и то, что строится на удачно выбранном месте. Для продажи могут предлагаться дома и по 800 квадратных метров, и по 300, с разным количеством уровней (то есть этажей). На сегодня, как свидетельствует статистика, наиболее ликвидными являются дома не выше двух этажей площадью не более 300 квадратных метров. На втором уровне таких домов располагаются обычно так называемые «приватные» помещения (спальные комнаты, детские и т. д.) С точки зрения архитектуры, покупателям нравятся нестареющая классика и скандинавский стиль. Люди также все больше интересуются, что за архитектор разрабатывал дизайн-проект. За «фамилию» готовы доплачивать.
Если же рынку предлагается что-то другое, то вопрос успешной реализации проекта переходит в разряд трудно разрешаемых. Здесь на первый план выходит грамотный маркетинг. Инвесторы шутят, что продать, в конце концов, можно и собачью будку, если установить на нее правильную цену.