Иосиф Рахман: «Рвачи-адвокаты «подставили» людей»
Не все старые панельные пятиэтажки обязательно требуют сноса. Часть из них можно реконструировать. Совсем недавно московским правительством была принята специальная программа квартальной реконструкции на ближайшие 3 года. Это только начало огромной, масштабной работы, которая охватит почти треть городских кварталов.Есть в Москве уже и опыт квартальной реконструкции, на него опираются разработчики программы. В частности, опыт научно-производственного предприятия ТЕМА. Как компания «реанимирует» старые пятиэтажки, рассказывает ее генеральный директор Иосиф РАХМАН.
Иосиф Рахман: Вопрос реконструкции пятиэтажек остро стоит не только в Москве, но и в Европе, особенно Восточной. В Польше, Чехословакии, Венгрии, Румынии, Финляндии, Швеции и даже во Франции после войны нужно было как можно быстрее решать жилищную проблему. Поэтому там тоже, как и в СССР, было построено много панельного пятиэтажного жилья. Сейчас эти дома приходят в негодность. Что с ними делать?
Три года назад в Финляндии была даже проведена международная конференция по пятиэтажкам. На ней мы узнали о том, что накопил мир за последние 20 лет по этой проблеме. Но ничего нового не услышали. Санация здания (по-нашему капитальный ремонт) или надстройка одного-двух этажей – все выступления участников конференции крутились вокруг этого. А наша компания этими вопросами занимается на протяжении 6 лет, так что кое-какой опыт у нас накоплен. Поэтому и доклад наш был совсем иным. Мы предложили комплексно реконструировать саму пятиэтажку, а не элементы здания. Кстати, доклад был признан лучшим, и мы получили Золотую ветвь.
Квартирный ряд: Выходит, почти вся Европа столько решала эту проблему и не смогла решить, а вам это удалось. Не скажете, как?
И.Р.: Юрий Михайлович Лужков говорил нам то же самое. Мол, там не худшие умы 20 лет пытались решить эту проблему и не смогли, а вы нашли выход. Как так? И я ответил, что у нас получилось не потому, что мы такие умные, а просто исходную точку наши специалисты поставили другую. Мы сначала определили важные задачи, и тогда легко стало создавать технологию.
К.Р.: И каковы эти задачи?
И.Р.: Одна из главных задач – чтобы после реконструкции объем жилья в доме стал как минимум в два раза больше. Расчеты показывают, что можно и в три раза увеличить, но здесь многое зависит от инсоляции. К примеру, на Химкинском бульваре мы добились показателя 2,4.
Затем мы задались целью изменить планировки квартир так, чтобы они соответствовали столичным нормативам. Чтобы в реконструируемой квартире не было кухонь в четыре квадратных метра. Только не менее десяти. Чтобы в домах появились лифты, лоджии, мусоропроводы, а для консьержки – комната со всеми удобствами (горячая и холодная вода, туалет, место для отдыха). И нам удалось создать технологию, которую мы уже опробовали при реконструкции дома на Химкинском бульваре.
К.Р.: Иосиф Аронович, раскройте секрет, за счет чего вам удается увеличить количество квартир?
И.Р.: Мы расширяем и удлиняем здание, надстраиваем несколько этажей. Пришлось найти изящное решение этой сложной инженерно-строительной задачи!
К.Р.: Согласитесь, что реконструкция – это большие затраты по времени и по деньгам. А не лучше ли снести и построить на этом месте новый современный дом?
И.Р.: Во всем мире так и считают. Но смотрите, что получается. Слом и вывоз одной только панельной пятиэтажки обходится городу в среднем 20 млн. рублей. В масштабе Москвы получаются миллиарды долларов. А реконструкция, уверяю вас, обходится гораздо дешевле. Кроме того, мы поставили задачу, чтобы и времени реконструкция занимала не больше, чем новое строительство.
К.Р.: Тогда, если реконструкция дешевле, то, может быть, перестать сносить «хрущобы», а все силы направить на восстановление старых зданий?
И.Р.: Так тоже не получится. Есть два варианта. Если можно на месте старой «хрущобы» построить новый высотный дом, то не нужно и думать. Людей переселять, дом сносить и строить на его месте новый. А если в этом месте невозможно построить дом выше восьми этажей, то нечего и огород городить. В этом случае надо делать комплексную реконструкцию дома.
К.Р.: Но пока вашим методом можете воспользоваться только вы. Наверное, у других мало что получится. Нет ли у вас мыслей по поводу индустриализации вашей технологии? Чтобы ею могли воспользоваться и другие компании.
И.Р.: Думаем и над этим. Мы хотим вместе с архитекторами города создать типовой проект реконструкции зданий разных серий и на любом месте. Надеюсь, что в течение этого года мы его доведем до конца.
К.Р.: Хорошо. С техническими заданиями ваши специалисты справляются успешно. Но ведь в каждом доме живут люди. И они не всегда соглашаются на варианты, предложенные инвестором-застройщиком, а требуют всегда чего-то большего. Как ваша компания справляется с проблемами переселения?
И.Р.: Согласен, расселения происходят непросто. Поэтому-то мы разработали еще и принципы реконструкции. Главный – жители должны стать союзниками инвестора-застройщика, а не его врагами. Перед сносом или реконструкцией дома мы стали проводить социологические исследования населения квартала, в котором нам предстоит работать. Замечу, что как только люди узнают, что намечается снос, сразу же начинается «размножение». Тем более, наше законодательство пока не препятствует этому.
Руководство компании вместе с префектурой проводило встречи с людьми. На этих встречах мы объясняем людям, что если число семей вырастет, то компания не сможет выполнить программу. Мы знаем, сколько квартир нужно и каких. Подействовало! Люди начали нам доверять, да и «коэффициент переселения» в результате работы с населением у нас снизился. Если в среднем по Москве он составляет 1,65, то мы добились 1,4. И, наконец, мы плотно сотрудничаем с Департаментом жилищной политики города, Москомархитектурой и префектурами. Все это дало хороший результат.
К.Р.: И конфликты исчезли?
И.Р.: Почти. За все время было только одно длительное противостояние с жителями сносимого дома. Так и то больше по вине юристов, которые на этом деле захотели подзаработать.
К.Р.: Что же было в том доме?
И.Р.: Адвокаты пришли к переселенцам и заявили: если хотите больше метров получить в новой квартире, то заплатите по 5 тысяч долларов, и мы их (то есть нас) прижмем. 6 семей им удалось склонить на эту авантюру. Пока шли судебные разбирательства, мы немного изменили проект и начали строить дом.
Идет время. Дом строится. Адвокаты добиться ничего не могут. И оставшимся в раскуроченных квартирах от такого оборота дела стало грустно. И 5 тысяч улетели, и хорошие квартиры уже закончились. В итоге им все же пришлось переехать, но уже большого выбора у них не было. А мы на этом конфликте потеряли почти год…
Но если бы мы не сделали основную часть населения нашими союзниками, то результаты оказались бы намного хуже и мы бы не справились с теми задачами, которые перед нами стоят.
К.Р.: Можно ли сказать, что, занимаясь реконструкцией квартала, вы не только справляетесь со своими задачами, но и помогаете решать общегородские проблемы за свой счет. Так ли это?
И.Р.: Отчасти. Ведь что такое квартал? Там же проживают и молодые семьи, и ветераны, и очередники… И каждый, чей дом идет на слом или реконструкцию, получает за счет инвестора хорошую благоустроенную квартиру. Выгодно городу? Безусловно. Но должно быть выгодно и инвестору. Только в этом случае программа по реконструкции жилищного фонда Москвы будет успешно выполняться.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
РАХМАН Иосиф Аронович. Генеральный директор научно-производственного предприятия ТЕМА, доктор экономических наук, профессор, действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства, автор десятков публикаций и нескольких монографий в области строительства и недвижимости. Область научных интересов – исследование, прогнозирование и применение экономических и социальных закономерностей в области инвестиций в жилищном строительстве.
И. А. РАХМАН удостоен премии правительства Российской Федерации в области науки и техники. Предприятие, возглавляемое И. А. Рахманом, признано «Лидером российской экономики» и удостоено специального сертификата Московской международной бизнес-ассоциации.