Реконструкция или снос?
В большинстве построенных во Франции в 60–70-е годы прошлого века социальных домов сегодня плохие, а порою и небезопасные условия для проживания. Дело зашло так далеко, что единственно возможным выходом для исправления сложившегося положения становится снос подобных строений. Эти работы проводятся по запросу объединений социальных нанимателей и финансируются государством. За последние 10 лет с карты Франции ежегодно таким образом исчезает в среднем более 4 тысяч квартир социального найма. «Разрушительная политика»
Сама идея масштабного сноса кварталов массовой социальной застройки не нова: ей почти столько же лет, как и «проблемам окраин» и городской политике в целом. Но сегодня во Франции эта идея переживает второе рождение. В последнее время даже само государство несколько раз пересматривало свою более чем осторожную политику в отношении разрешения и финансирования «взрывных работ» по уничтожению социальных конгломератов.
Весной прошлого года министр по городским проблемам Жан-Луи Борлоо объявил о грандиозном плане реконструкции до 2008 года 700 «неблагополучных» кварталов с обязательным сносом 200 тысяч и ремонтом еще такого же количества социальных квартир. Однако специалистам сразу было ясно, что подобная программа, пусть даже и в урезанном виде, невыполнима. Их уверенность основывается на простых расчетах: чтобы ликвидировать 200 тысяч квартир в течение 5 лет, необходимо ежегодно сносить не менее 40 тысяч. В 2001 и 2002 годах ежегодно ликвидировалось по 6 тысяч квартир, в 2003 году эта цифра возросла до 8 тысяч. Таким образом, следуя логике программы, в 2004 году необходимо ускорить темпы сноса в пять раз, что практически невозможно..
Разрушить старое, чтобы построить новое
Что касается работ по реконструкции, то они по определению являются долгостроем и требуют, как правило, не менее трех лет на одну только подготовку. К тому же, прежде чем закладывать динамит под строение, необходимо куда-то переселить проживающих там людей. То есть параллельно со сносом старых социальных домов необходимо начать строительство новых, что также весьма проблематично, так как речь, собственно, идет о том, чтобы как-то отрегулировать распределение объектов по городам.
Согласно рекомендации CES (Социально-экономического совета), для этих целей нужно предусмотреть строительство новых социальных квартир, причем, по его подсчетам, оно должно примерно в три раза превышать количество разрушаемых. То есть, снося ежегодно 40 тысяч квартир, государство должно взамен строить 120 тысяч.
В 2003 году во Франции государством было профинансировано 55 тысяч социальных домовладений, в число которых входят и уже занятые нанимателями и те, строительство которых еще далеко от завершения, либо они еще не предоставлены жильцам. Фактически на конец 2003 года во Франции было построено всего лишь 15 тысяч новых социальных квартир, что является одним из самых низких показателей за несколько последних десятилетий.
Бюджетные ограничения
На 2004 год правительство объявило о «финансировании» 80 тысяч квартир. Но в утвержденном бюджете уже предусмотрено снижение субсидий на строящееся жилье, которые будут теперь в размере 3 тысяч евро (вместо 5 тысяч в 2003 году).
Ограничения касаются в первую очередь жилья и реконструкции городских кварталов – именно эти статьи расходов были урезаны в бюджете на 2004 год более существенно (соответственно на 8,8% и 7%). Причем это произошло после того, как они уже были серьезно лимитированы в 2003 году (первоначально «жилищный бюджет» на этот год предусматривал расходы в 7,4 миллиарда евро, затем расходы были снижены на 265 миллионов евро). За три года (с 2002 по 2004) Национальное агентство по улучшению жилья, в чьи функции входит непосредственная помощь собственникам и нанимателям по улучшению их жилищных условий, почти на треть лишилось своих финансовых возможностей.
Весьма тревожна и ситуация с беспроцентными ссудами семьям со скромным достатком. В бюджете на 2004 год предусмотрено 30-процентное снижение кредитов, выдаваемых на эти цели. Для того, чтобы сделать возможным такое урезание ссуд, в октябре прошлого года было принято специальное постановление, задним числом уменьшающее для банков возможности по их предоставлению.
Происходящая в настоящее время переориентация урбанистической политики властей может привести к тому, что снос социального жилья станет таким же привычным, как и работы по его восстановлению и ремонту. Кое-кто даже осторожно высказывает мысль о возможном исчезновении районов массовой социальной застройки с лица французских городов. И эта идея набирает все больше сторонников.
Обновление фонда дешевого жилья
На самом деле, снос является логичным завершением «жизни» жилищного фонда, он способствует его обновлению, высвобождая земли в городской черте. Количество домов, предназначенных к сносу, может серьезно меняться из-за влияния различных факторов, основным из которых является состояние рынка недвижимости. Когда начинается широкомасштабное строительство, потребность в новых земельных площадках увеличивается. Но такие периоды довольно редки, в целом количество домов, предназначенных к сносу, остается стабильным – в среднем 4 тысячи в год.
На сегодня пропорциональное соотношение зданий, подвергшихся разрушению, ко всему жилищному фонду составляет 0,1%. Хотя социальное жилье несколько «новее», чем «обычное»: лишь 7,5% его было построено до 1948 года, в то время как для основного жилищного фонда этот процент превышает 41%, оно также достаточно комфортабельно, по крайней мере, отвечает французским стандартам. Таким образом, пока сохраняется тенденция: при прочих равных условиях разрушается больше социального жилья.
Основные цели
До середины 80-х годов прошлого века эта диспропорция была обязана жизнестойкости жилья, пусть даже и построенного в спешке, особенно между 1954 и 1965 годами. Строители должны были учитывать специфические требования заказчиков: необходимость скорейшего обеспечения людей жильем и его временный характер. Именно эти жилищные комплексы начали разрушаться в первую очередь. Тем не менее, некоторые из них существуют до сих пор. Однако связанные с ними сегодняшние проблемы гораздо шире проблемы морального и физического износа этих строений. Они достаточно комфортабельны и находятся в хорошем техническом состоянии – в большинстве случаев был сделан дорогостоящий ремонт.
Износ социального жилья не может оцениваться по тем же критериям, что и «обычные» жилища. Относительная «молодость» социального жилищного фонда до настоящего времени не давала развернуться широкому движению по его сносу, с одной стороны, трудностями властей в постановке целей по разрушению недавно построенного жилья, с другой стороны, ограничениями в финансировании такого жилья, которое основывается на долгосрочных кредитах.
К тому же всегда существует давление со стороны нуждающихся в социальном жилье низкооплачиваемых слоев населения, поэтому государственные власти, департаменты, арендодатели обычно крайне неохотно стараются предпринимать шаги, направленные на уменьшение количества предлагаемых квартир.
Разрушать, а зачем?
Арендодатели, выступая с проектами по сносу своих зданий, говорят о множестве целей, которые будут этим достигнуты. Надо сказать, что список их с годами мало изменился. Каждая такая «операция» – результат взаимодействия целого комплекса городских, социальных и управляющих компаний. В зависимости от ситуации какая-то из них доминирует. Общей отличительной чертой «операций» по сносу социального жилья от аналогичных действий в отношении «обычных» домов является то, что никогда они не основываются на стремлении высвободить земельный участок для перспективного в экономическом отношении строительства. То есть, решение «земельного вопроса» – практически всегда только результат, но никогда не первопричина.
В чем же причина?
Причины, ставящие на повестку дня вопрос реконструкции городских кварталов, вообще достаточно многообразны. К примеру, демографический спад, экономические неурядицы и т.д. Трудности в управлении домами, расположенными в «сложных» кварталах, растут как снежный ком. Не слишком удачные результаты городской политики заставляют высказываться за широкомасштабный снос таких домов все большее число «игроков» на рынке социального жилья.
Новым в их высказываниях является то, что основной акцент делается уже не на демографические или экономические причины, как прежде, а на проблемы управления государственной собственностью, которая в некоторых случаях становится попросту неуправляемой. Французская пресса язвительно замечает по этому поводу, что в этой ситуации властям, похоже, не остается ничего другого, как «начать с нуля», «очистив место» от «непопулярных» кварталов.