Европа объединяется в один большущий рынок
Ипотека позволяет решать не только лишь жилищные проблемы. В европейских странах она сыграла очень важную роль в подъеме национальных экономик. Особенно наглядно это проявилось во второй половине ХХ века, — после войн и кризисов. С помощью ипотеки укреплялись банки, строительные компании, да и другие, связанные с ними отрасли экономики.В международном опыте эксперты выделяют следующие основные виды привлечения необходимых денежных вливаний для решения жилищных проблем: депозиты в универсальных банках, депозиты по контрактным жилищным сбережениям, ипотечные облигации специализированных (ипотечных) банков и ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке ипотечных кредитов.
Универсальные банки
Они привлекают средства клиентов, в основном, в виде депозитов, готовы предоставить не только кредиты самой широкой направленности (на приобретение жилья, улучшение жилищных условий и тому подобное), но и инвестировать деньги в строительство. В Западной Европе ипотечное кредитование населения банками-универсалами представлено довольно широко.
Основная проблема для предоставляющих такие услуги универсальных банков в том, что они вынуждены поддерживать текущую ликвидность и соблюдать баланс долгосрочных активов и краткосрочных пассивов. Банк не может бесконечно наращивать долю ипотечных кредитов в своем портфеле: для снижения рисков он должен проводить самые разнообразные финансовые операции. Поэтому выдаваемые универсальными банками ипотечные кредиты – наиболее востребованный вид кредитования. В европейских странах они составляют более 50% от общей суммы выданных ипотечных кредитов.
Накопительные программы
Основа этой модели – денежные средства населения. В мире получили широкую известность две формы контрактных жилищных сбережений. Это немецкая система строительных сберегательных касс (Баушпаркассе), где народ копит деньги исключительно на недвижимость, получая за размещение своего депозита более низкий, чем общерыночный, процент. Зато имеется возможность взять кредит на жилье также под более низкие, чем существующие на рынке, ставки. Подобная схема особенно распространена в Германии и Австрии, где она поддерживается государственными субсидиями и налоговыми льготами.
Открытая французская модель жилищных сбережений предлагается тем, кто желает не только получить ипотечный кредит, но и просто накопить деньги. Несомненные плюсы этой программы, по сравнению с обычными, – некоторые налоговые послабления для участников и государственная премия по истечении срока контракта.
Как правило, строительно-сберегательные кассы успешно действуют при условии государственной поддержки и государственного же надзора за их деятельностью и предназначены, в основном, для вкладчиков со средним достатком, желающим взять небольшой кредит. Тем не менее, подобный вид кредитования не слишком популярен: в общей массе выдаваемых кредитов он занимает где-то 5 процентов.
Специализированные ипотечные банки
Они действуют, в основном, на европейском рынке ипотечных кредитов (в Германии, скандинавских странах, Польше). «Спецбанки» предлагают клиентам «длинные» кредиты на основе средств, полученных от продажи ипотечных облигаций. Эти ценные бумаги имеют низкую доходность, но она компенсируется их высокой надежностью, так как, в конечном итоге, они обеспечены недвижимостью. В тех странах, где действует такая модель ипотечного кредитования, государственные власти берут на себя всю полноту функций по контролю и регламентации деятельности этих финансовых институтов. 85% европейского рынка ипотечных облигаций приходится на долю Германии, Швеции и Дании.
Особенности национальной ипотеки
Сегодняшняя Европа стремится к интеграции не только в политической, но и в экономической сфере. Введение общей валюты не могло не оказать серьезного влияния и на рынок ипотечных кредитов. Европейский союз сделал открытыми для общеевропейской конкуренции ипотечные рынки для стран-членов этой организации. Но свободная деятельность на любом национальном рынке организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, тем не менее, регулируется национальными контролирующими органами.
Гармонизация общеевропейской экономической сферы позволяет уменьшать валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на кредиты, сокращать затраты по переводу денег из одной страны в другую. Эксперты считают, что в будущем доля ипотечных облигаций в общем объеме ипотечного кредитования увеличится, так как будет создан общеевропейский рынок ипотечных ценных бумаг, где они будут обращаться.
Рассматривая ипотечные рынки современной Европы и выделяя в них общие для всех стран модели, тем не менее, необходимо отметить, что национальные особенности не могли не наложить на них свой отпечаток.
Наиболее ярко это проявилось на примере Франции, которая во что бы то ни стало стремится сохранить свое особое положение в рамках ЕС. Здесь очень сильно влияние государства, направленное на усиление финансовой поддержки населения в решении жилищных вопросов: как в виде налоговых льгот, так и прямых жилищных субсидий (подробнее см. «КР» № 41 от 16 октября). Любой французский банк имеет право заниматься ипотечным кредитованием – специального разрешения ему для этого не нужно.
Особую лицензию на право выдачи ипотечных кредитов (не привлечение депозитов!) должны получить только финансово-кредитные организации, намеревающиеся войти на этот рынок. Ипотека существует в виде жилищных накопительных программ, депозитов в банках, ипотечных ценных бумаг. Последние выпускаются, как правило, Земельным французским кредитом, Кассой рефинансирования жилья и еще несколькими организациями.
В Германии ипотечный рынок, функционирующий, главным образом, как депозитный, и рынок ипотечных ценных бумаг находится под сильным контролем государства, которое разрешает выпускать ипотечные облигации только банкам, имеющим специальную лицензию, и осуществляет жесткий надзор за другими видами кредитных продуктов. Предлагают их четыре основных игрока на ипотечном рынке: ипотечные банки, депозитные сберегательные банки, кредитные кооперативы и строительно-сберегательные кассы. Отличительной чертой немецкой системы жилищного финансирования является то, что обычно гражданин, берущий кредит на жилье, обращается сразу в несколько финансовых кредитных институтов.
В отличие от Германии, где государство прямо участвует в регулировании ипотечного рынка, в Великобритании влияние государства минимально. Ипотечный рынок этой страны – прерогатива строительных обществ, специализированных финансовых институтов, ориентированных на привлечение средств населения в виде депозитов и выдающих на их основе кредиты на приобретение жилья. Помимо них британцы могут обратиться за ипотечным кредитом в коммерческие банки и к представителям зарубежных финансовых фирм, работающих как консолидированные кредиторы. Популярен в Великобритании долгосрочный ипотечный договор, заключаемый одновременно с банком и страховой компанией. Банк предлагает переменную процентную ставку, страховая компания – накопительное страхование жизни на сумму кредита. Заемщик платит двум финансовым организациям, получая при этом определенные налоговые льготы при выплате страховых взносов, но по истечении срока кредита именно страховая компания выплачивает банку-кредитору заемную сумму.