Кто тут зайка серенький?
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, столичный рынок аренды жилья на 90% находится «в тени». «Проблема – и финансовая, и фискальная, и правоохранительная. В целом, нужно, чтобы в городе появился цивилизованный рынок жилья, и это – вопрос наведения порядка», – заявил градоначальник.
Предлагаем по-хорошему – выходи!
Сейчас готовится федеральный закон по арендному жилью. Предполагается, что всех арендодателей, в том числе «серых», занесут в специальную базу. Там будет содержаться полная информация о владельцах квартир и постояльцах, включая номера паспортов и мобильных телефонов.
К работе привлекаются участковые, ТСЖ и управляющие компании, перед которыми ставится задача выявлять сдаваемое в аренду жилье и передавать сведения в Управление Федеральной налоговой службы. В данный же момент ФНС проводит анализ результатов декларирования доходов, и сопоставление сведений из деклараций с другими данными о доходах граждан от сдачи недвижимости в аренду.
Глава Департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников обещал, что механизм уплаты налога на доходы физического лица, полученные от сдачи в аренду жилья, заработает в столице уже в ближайшее время. По его словам, незаключение договора аренды будет приравниваться к неуплате налога. «Если договор не заключен, такое по факту – неуплата налога, – отметил министр, добавив, что в столице по самым скромным оценкам сдается в аренду порядка 100 тысяч квартир. «Это тот объем средств (по мнению М. Решетникова, около 5 млрд рублей ежегодно), за который можно побороться», – заявил министр.
По мнению юриста группы «Налоговик» Романа Терехина, факт отсутствия договора аренды у арендатора не может являться свидетельством неуплаты налогов арендодателем. Ведь придется находить арендаторов и арендодателей, находящихся в отношениях более года, а налоговым инспекциям это не под силу. По мнению Терехина, во многих случаях причиной неуплаты подоходного налога является нежелание собственников квартир расходовать время и силы на сложную процедуру.
Согласно информации «Инком-недвижимости», общее число московских квартир составляет 4,5 млн. По словам руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галины Киселевой, организованный рынок аренды состоит из 47 300 квартир и 7800 комнат. Сдачу этих квартир можно вычислить по базам данных (не проверяя частные объявления). Налоги же хозяева квартир платят не всегда.
По информации «Миэль-аренды», в начале июня 2012 г. средняя цена аренды московской однокомнатной квартиры эконом-класса составляла 30 700 руб., двухкомнатной – 37 900 руб., трехкомнатной – 44 600 руб. Оценку же числа владельцев сдаваемых в аренду столичных квартир, которые исправно платят налоги, эксперты дать не смогли.
Надо сказать, что бороться с «серой» арендой столичные власти пытаются давно. На этот раз, считает министр М. Решетников, должно получиться. Помимо взыскания неуплаченной суммы налога арендодателям грозят пени за несвоевременную уплату, штраф за непредоставление налоговой декларации, штраф за нарушение срока уплаты налога и, наконец, уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере в соответствии со ст. 198 УК (предусматривает штраф от 100 до 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до 1 года). Как предполагают столичные власти, если эти меры начнут действовать – многие владельцы квартир сами начнут выходить из «тени».
Стоит ли связываться с мелочью?
Однако эксперты по этому поводу выражают большие сомнения. По мнению Г. Киселевой, учитывая, что российский рынок аренды квартир развивается в отсутствии правил, регулирующих взаимоотношения владельца, съемщика и государства, экстренными мерами можно добиться только еще большего ухода рынка в «тень». «Даже если найдутся адекватные способы взыскания налога, рынок аренды квартир скорее всего уйдет еще больше в «тень»: квартиросъемщики будут скрываться, равно как и некоторые собственники, для которых доход от сдачи жилья внаем является чуть ли не единст-венным», – говорит она.
По словам специалиста «НДВ-недвижимость» Светланы Бириной, факт аренды квартиры на практике недоказуем, поскольку владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению.
«В большинстве случаев владельцы квартир могут безболезненно заявлять, что в их квартире живут родственники или друзья, которые ничего им не платят. А приглашать людей в гости у нас не запрещено, – говорит директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Наймодатели пойдут по пути наименьшего сопротивления. Если будет проще уклоняться от уплаты налогов – ничего не изменится, и кампания московских властей не принесет плоды. Если же действия будут планомерными и систематичными, то гражданам проще будет легализоваться, чем терпеть, например, ежедневные визиты участкового. Но, правда, никто не запретит занижать в договоре найма размер оплаты».
«Перспективы сбора таких налогов как минимум туманные. Ведь сегодня фактически отсутствует ресурсная база для выявления скрытой аренды. Кроме того, граждане представят на бумаге заниженную стоимость аренды. А доказывать ее несоответствие реальному доходу придется именно налоговому органу, что крайне затруднительно, – рассуждает заместитель руководителя налоговой практики «ФинЭкспертизы Елена Корнетова. – Усилия по сбору налогов вряд ли будут экономически оправданны. По всей видимости, это «запугивание» в расчете на добрую волю арендодателей». По ее словам, чтобы получить ожидаемую сумму в 50 тыс. руб. в год в среднем с одного арендодателя, властям, вероятно, придется потратить гораздо большие суммы на выявление неучтенной аренды и доказательства этого факта в суде. По прогнозу Е. Корнетовой, налоговые органы по-прежнему сохранят акцент на налоговом контроле юридических, а не физических лиц, что куда проще и эффективнее: как правило, величины налоговых доначислений даже средним компаниям измеряются несколькими миллионами рублей, указывает Е. Корнетова.
«При существующем качестве работы уча-стковых, а тем более управляющих компаний и ТСЖ, инициатива столичных властей может принести только локальные результаты, но никак не системные», – считает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer estate Вадим Ламин. По его словам, многие люди в принципе не хотят платить, поскольку не видят, куда идут их налоги, и догадываются об их разворовывании. «Думаю, что это очередная кампания. Да и с доказательной базой у властей – если, конечно, будет главенствовать закон – возникнут серьезные трудности, учитывая опыт и изобретательность нашего народа в обходе законов. Тем не менее большая часть арендаторов и арендодателей с солидными доходами, как правило, являются добросовестными налогоплательщиками», – говорит В. Ламин.