Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 01 октября 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №36 (908) от 27 сентября 2012 г.

На закон надейся – сам не плошай

В нашем доме размещен на первом этаже магазин. Должен ли арендатор заключить отдельный договор с управляющей компанией?
Петров

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 17.04.2012 № 15222/11 указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. В договоре не содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, потому нет оснований считать, что арендатор необоснованно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

От ответственности не освобождается

Как быть, если к нам поступает вода плохого качества? Ходим по инстанциям, везде одно и то же – Иван кивает на Петра...
Мыслицкая

Хотя нельзя привлечь организацию, осуществляющую деятельность по управлению многоквартирным домом, к административной ответственности, предусмотренной ст. 6.5 КоАП РФ («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде»), само по себе это не влечет за собой освобождения данной организации как исполнителя коммунальных услуг от обязанности оказывать жильцам многоквартирного дома коммунальную услугу надлежащего качества, отвечающую санитарным и техническим требованиям.

Положения п. 76 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам означают возложение на исполнителя коммунальных услуг ответственности, в том числе и за выбор контрагента, поставляющего коммунальные ресурсы, используемые исполнителем коммунальных услуг в целях предоставления названных услуг гражданам. Эти положения соответствуют закрепленному в п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам правовому статусу исполнителя коммунальных услуг как лица, обязанного, с одной стороны, самостоятельно производить или приобретать у ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления услуг потре-бителям. А с другой стороны, предоставлять потребителям коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для их жизни, здоровья и не причиняющие вреда их имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, названными Правилами и договором управления.

Чтобы потом не снесли

Нужно ли получать разрешение для строительства трехэтажного жилого дома на своем земельном участке?
Березова

Нужно. На это указывает недавний случай со сносом таких домов в Подмосковье. Вывод суда первой инстанции о том, что для возведения предпринимателем спорных строений на принадлежащем ему земельном участке, отведенном из земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, не требовалось получения от уполномоченных органов муниципального образования разрешений на строительство таких объектов и на ввод их в эксплуатацию, в связи с чем они не являются самовольными постройками, не соответствует законодательству.

Только с согласия всех

Можно ли свою долю в общей долевой собственности на земельный участок под нашим домом сдать в аренду вместе с квартирой?
Рукавишников

Участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, которые установлены для него самого. Исходя из п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, не установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком, у отдельного собственника помещения в многоквартирном доме отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть им переданы за плату вместе с передаваемым в аренду нежилым помещением.

И кто такое сказал?

Нам сказали, что поменять управляющую компанию можно только по суду, это так?
Вера Петровна

Нет, не так. Из действующего законодательства не следует что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

От сих до сих

Где заканчивается «зона ответственности» для водоснабжающей организации?
ТСЖ «Гиреево»

Согласно пункту 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307) для ресурсоснабжающей организации установлена ответственность лишь за режим и качество подачи воды на границе сети. Исходя из этого, ресурсоснабжающая организация не должна обеспечивать обслуживание инженерных систем, устранение аварий и содержание водопроводных сетей, расположенных за пределами домовладения, ответственность за несоблюдение которых законодателем возложена на исполнителя услуг, а не на ресурсоснабжающую организацию.

В того, кто рубит – щепки летят

Как можно наказать собственника квартиры на последнем этаже жилого дома за то, что он прорубил проем на чердак и устроил себе мансарду?
Матвей Минский

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 № 5910/11 в случае распоряжения одним из сособственников находящимся в общей долевой собственности зданием путем его изменения, приведшего к ухудшению качественных характеристик, без согласия другого последний вправе потребовать приведения здания в прежнее состояние. Такое требование не является деликтным (гл. 59 ГК РФ) и при отсутствии между долевыми собственниками соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст. 247 ГК РФ) является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ). При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта по упомянутому выше требованию, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя в порядке, предусмотренном ст. 324 АПК РФ и ст. 37 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вправе изменить способ и порядок его исполнения, в том числе на взыскание денежной суммы, необходимой для осуществления мероприятий в целях исполнения принятого по делу судебного акта.

Цена договора

Нам почему-то включают в цену договора на обслуживание лифтов стоимость потребляемой ими энергии, а сетевая организация требует, чтобы мы уведомляли ее о величине заявленной мощности при расчетах. Как быть?
ТСЖ «На Бронной»

Действующее законодательство не допускает возможность включения в цену по договору о выполнении технического обслуживания, ремонта, эксплуатации пассажирских лифтов стоимости потребляемой лифтами электроэнергии в ситуации, когда поставка электроэнергии, необходимой для эксплуатации лифтов, осуществляется энергосбытовой организацией по договору, заключенному с товариществом собственников жилья (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 8711/11).

При расчетах за указанные услуги применяется величина мощности, учтенная при формировании тарифов на основании сводного прогнозного плана.

Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев