Как москвичи получают квартиры

Комментарии к закону об улучшении жилищных условий депутата Мосгордумы, председателя Комиссии по жилищной политике МГД Галины ХОВАНСКОЙ.Почему потребовалось принять закон? Этому предшествовала большая работа. До появления закона выходили постановления Мосгордумы, они менялись, появлялись новые редакции. После выхода федерального законодательства, в котором говорилось, что документы такого уровня должны приниматься законом, и был принят закон «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы». Это как бы продолжение, развитие положений закона «Основы жилищной политики города Москвы». Он устанавливает порядок улучшения жилищных условий москвичей с помощью города. Здесь мы впервые перешли при постановке на учет к расчетам по общей площади жилья, что позволило встать в очередь москвичам, живущим в квартирах с маленькой кухней и прихожей.
СТАТЬЯ 1. Право граждан на улучшение жилищных условий. В этой статье перечисляются, по каким договорам имеет право семья получить жилье из жилищного фонда города. Это социальный наем, коммерческий наем или просто наем, по договору безвозмездного пользования. По всем этим договорам жилье предоставляется бесплатно.
Дальше в законе также указаны и платные способы. Приобрести в собственность с помощью города можно жилье, используя безвозмездные субсидии, с рассрочкой платежа и на других законных основаниях.
В СТАТЬЕ 2 дается определение, что такое норма постановки на учет. Иногда граждане путают норму предоставления жилья с нормой постановки на учет. И пишут в письмах: «Нашу семью не ставят на учет, хотя у нас приходится меньше 18 квадратных метров общей площади на человека». Но 18 квадратных метров на каждого члена семьи – это норма, по которой жилое помещение предоставляется, когда дают новую квартиру. А вот норма постановки на учет – это размер общей площади жилых помещений, приходящийся на долю каждого зарегистрированного, проживающего постоянно в квартире, в пределах которого граждане и члены их семей признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Человек подлежит постановке на учет, если у него меньше определенной нормы. Естественно, временные жильцы не учитываются. В расчет берутся лишь те, кто постоянно проживает и имеет право самостоятельного пользования этим жильем. Даже если граждане уехали, а самостоятельное право пользования жилым помещением за ними сохраняется на срок их временного отсутствия, при определении числа проживающих они учитываются. Например, молодой человек ушел служить в армию, он может быть «выписан» из квартиры, но самостоятельное право пользования за ним сохраняется. Или семья уехала в длительную командировку за границу. Когда она вернется, опять будет жить в своей квартире.
В законе четко сказано, что в число проживающих не включаются граждане, для которых эта квартира – место пребывания то есть у них нет самостоятельного права пользования квартирой. Здесь мы руководствуемся нормами федерального закона, где говорится, что гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства и по месту пребывания. Слово «проживание» подразумевает постоянное проживание, как правило, с регистрацией по месту постоянного проживания. Эти нормы используются, и никакого двойного толкования тут не допускается.
Закон учитывает при постановке на учет, что существует рынок жилья. У граждан могут быть в собственности квартиры, комнаты или доли жилых помещений. Они учитываются при определении размера общей площади, приходящейся на долю каждого члена семьи. Если муж живет в квартире жены и даже зарегистрирован там, а у него есть доля в квартире мамы, и право собственности в маминой квартире сохраняется за ним, то эта площадь будет учитываться. Подчеркиваю, учитывается только площадь членов этой семьи. Это важный нюанс. Одной семьей всегда считаются супруги и их несовершеннолетние дети. Это не требуется доказывать. Причем, супруги могут быть зарегистрированы по разным адресам. Они все равно считаются одной семьей (если брак зарегистрирован), и площадь каждого будет учитываться.
Самостоятельным правом пользования не обладают люди, занимающие жилые помещения по договору поднайма, краткосрочного найма, а также временные жильцы.
Проживающие в одной квартире, одной комнате, даже близкие родственники, но имеющие свои источники дохода, отдельный самостоятельный бюджет, ведущие раздельное хозяйство, по их желанию, волеизъявлению, признаются разными семьями. Из этого делается серьезный вывод, и появляется новая очень важная норма. Она есть только в этом законе. Каждая семья имеет право состоять на учете. Это крайне важно.
Если живет несколько поколений родственников, которые не считают себя одной семьей, каждая семья отдельно самостоятельно встает на учет. На каждую семью заводится отдельное учетное дело. Но, соответственно, и другие жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности, учитываются только внутри этой семьи.
Иногда чиновники делают попытки приписать одной семье жилье другой семьи. Вот такой был случай. В одной квартире живут брат и сестра. У каждого свои семьи. Сестра встала на учет. И ей попытались приписать площадь, которая была у жены брата. А женщины и не общаются. У них просто плохие отношения. Ситуация эта разрешается благодаря определению, что такое разные семьи.
Возможна и другая ситуация. Когда в квартире живет много поколений родственников – прабабушка, дедушка, бабушка, их дети, внуки и правнуки – и они все считают себя одной семьей, это их право. Они действительно семья, где все заботятся друг о друге. В этом случае их всех вместе поставят на учет. И что важно – льгота прабабушки будет распространяться на всю семью. В отличие от предыдущего примера, когда родственники считают себя разными семьями, тогда и льготы у каждой семьи только свои. И на льготу бабушки или дедушки вы претендовать не можете, раз у вас разные семьи. Так что иногда даже выгодно считать себя одной семьей, иначе будешь стоять в общей очереди как минимум, дожидаясь 90-процентной субсидии, 15 лет. А тут у бабушки льготы, она поможет внуку, и внук позаботится о бабушке.
Норма постановки на учет, если семья живет в отдельной квартире, – 10 квадратных метров общей площади на человека. Если вы занимаете квартиру, где на каждого проживающего приходится меньше этой площади, то вас ставят на учет. Норма постановки на учет для квартир коммунального заселения и квартир гостиничного типа – 15 квадратных метров общей площади на человека.
СТАТЬЯ 3 говорит о том, какие могут быть основания, чтобы признать человека очередником, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Одно из первых условий – надо прожить в Москве в общей сложности 10 лет. Подчеркиваю, в общей сложности надо прожить 10 лет. Для отдельных категорий – беженцы, переселенцы, военнослужащие, которые выбрали Москву местом жительства, реабилитированные граждане, которые не имели возможности в 1956 году вернуться в родной город после признания их невиновными, – такого ценза нет. Реабилитированные, к примеру, хотят вернуться в Москву, но долгое время не могли этого сделать.
Был в нашей практике такой случай. Жили на краю Московской области, в Шаховском районе, двое стариков, муж и жена. Муж раньше жил на Арбате. Когда ему было всего лет шестнадцать, его выслали вместе с родителями. После реабилитации он пытался вернуться в Москву. Перебирался поближе к столице и к старости смог добраться только до подмосковной деревни, где вместе с женой жил в домишке с удобствами на улице, с печным отоплением. Он имеет право, хотя бы в конце жизни, вернуться в Москву и жить в нормальных условиях, получить благоустроенную квартиру.
Первое общее правило: нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются те, кто занимает жилое помещение менее нормы постановки на учет. Как уже было сказано, для отдельных квартир это 10 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи, а для квартир коммунального заселения – 15 квадратных метров общей площади. Но есть и исключения (пункт 2). Есть категории граждан, для которых, хоть они и живут в отдельной квартире, норма постановки на учет 15 квадратных метров общей площади, такая же, как для коммунальных квартир. Что это за случаи?
В квартире проживают разные семьи, а разделить ее нельзя. Планировка такая, что коммунальному заселению она не подлежит. Приводится перечень таких квартир (приложение 1 к закону города Москвы от 15 января 2003 года № 22): однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры со смежными (не смежно-изолированными, а только смежными) комнатами, не имеющими отдельного входа, квартиры, где одна комната признана непригодной для проживания, это эквивалент однокомнатной квартиры.
Что появилось нового в этом законе? Есть такие двухкомнатные квартиры, где комнаты изолированные, казалось бы, можно разместить две семьи (о них говорится в приложении 1). Но одна из комнат меньше 9 квадратных метров жилой площади. Речь идет не о комфортном жилье с большой общей площадью, а о малогабаритной квартире не очень-то высокого качества. На эту девятиметровую комнату приходится по общей площади менее 16 квадратных метров. Совершенно очевидно, что вселить сюда семью нельзя. Раньше строили такие квартиры, потому что в старых правилах, которые существовали с 1984 года, минимальным размером предоставляемой площади и были 9 квадратных метров жилой площади. Могли предоставить квартиру на двоих, где на каждого приходилось по 9 квадратных метров жилой площади. А так как наше законодательство не должно ухудшать положение граждан, которое они имели ранее, мы и записали эту норму. Уже несколько семей после разъяснений Комиссии по жилищной политике Мосгордумы поставлены на учет. Пока эта норма не была записана, им отказывали в постановке на очередь.
Пункт 3. Бывают еще ситуации, когда разные семьи живут в одной квартире, но хотят ее разделить официально. Обращаются в суд, а им говорят, что ваша квартира не подлежит коммунальному заселению. По формальным признакам, квартира из отдельной не может превратиться в коммунальную, хотя она фактически уже коммунальная. Суд отказывает, потому что нельзя заключить отдельный договор социального найма на изолированное жилое помещение с одной семьей, не нарушив при этом права членов другой семьи. Доля же приходится такая маленькая, что права эти нарушаются. Если есть такое судебное решение, и при этом на каждого члена семьи приходится менее нормы постановки на учет, установленной для квартир коммунального заселения (хотя мы сейчас говорим об отдельных квартирах), их тоже должны поставить на учет. Только надо принести судебное решение, так как прежде ситуацию должен рассмотреть суд.
Пункт 4. /b> Тяжелобольные люди имеют право на дополнительную площадь. В приложении 3 к закону города Москвы от 15 января 2003 года № 22 впервые четко указан перечень правовых актов, дающих тяжелобольным гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья. «Право на дополнительную площадь по состоянию здоровья имеют граждане, заболевания которых перечислены в следующих правовых актах:
постановление правительства Российской Федерации от 28 февраля 1996 года № 214 «Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам , страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты»;
циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 года № 27 и НКЗдрава РСФСР от 19 января 1928 года № 15 «Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью».
Раньше циркуляр НКВД был напечатан в постановлении Думы, которое действовало до принятия этого закона. Но часто человеку, перенесшему тяжелейший инфаркт, чиновник говорил: «А вы не тяжелобольной, мы ваше право, так уж и быть, учтем при постановке на учет, но будете стоять в общей очереди». А в пункте 4 говорится, что если есть тяжелобольной в семье, то из общей площади вычитается дополнительная площадь в размере 18 квадратных метров, потом делят оставшуюся площадь на всех проживающих, и если меньше 10 квадратных метров приходится на члена семьи, то ставят на учет. Согласитесь, что это гораздо более мягкие условия постановки на учет, особенно если семья немногочисленная.
Пункт 5. Ставят на учет независимо от нормы, если в квартире однокомнатной или состоящей из смежных неизолированных комнат живут люди, чужие друг другу, не родственники. В моем избирательном округе была такая ситуация. Супруги развелись. Из квартиры отселили жену с тремя детьми. Квартира была из смежных комнат, и в ней остались муж-алкоголик и сестра его бывшей жены. Эти люди не имеют ни родственных отношений, ни отношений свойства, потому что брак расторгнут. Вот в таких случаях на учет ставят независимо от площади квартиры. Это первое отступление от жестких норм, учитывающее реальную жизненную ситуацию.
Независимо от нормы ставят в очередь семьи, проживающие в помещениях, признанных непригодными, там, где гнилые, аварийные места общего пользования, есть обрушения. Если имеется заключение межведомственной комиссии, утвержденное префектом, главой управы, ставят на учет независимо от нормы постановки. Сейчас в Москве сносят пятиэтажки серии К-7, потому что они и морально, и физически устарели. Проживающим в таких домах мы советуем вставать на учет. При прочих равных условиях у них появляются дополнительные преимущества, о которых мы подробно расскажем, когда будем говорить о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения в связи со сносом домов или капитальным ремонтом, требующим отселения. Поэтому я очень советую таким людям обратить внимание на эту норму и пользоваться ею.
Есть право постановки на учет независимо от нормы у граждан, живущих в помещениях коридорной планировки (пункт 7), а также в домах с ограниченными удобствами, не отвечающим стандартам благоустройства.
В приложении №2 к закону города Москвы от 15 января 2003 года №22 говорится, каким стандартам должны отвечать жилые помещения в городе Москве. Это дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. В определении нет слова «централизованное». Это может быть и коттедж со всеми удобствами, с автономным отоплением. Есть еще в Москве дома без душевых и ванн. Это чаще всего бывшие общежития коридорной системы, которые включены в жилищный фонд социального использования, с проживающими там заключены договора социального найма, но от этого людям не стало комфортнее. Единственное, что они приобрели при таком изменении статуса дома, – право приватизировать жилье, менять, присоединять.
Пункт 8. Есть люди, которые зарегистрированы, постоянно живут в общежитиях, они тоже признаются нуждающимися. Независимо от площади, которую они занимают, комнату или койко-место, они тоже подлежат постановке на учет. Исключение: лица, для которых Москва – место временного пребывания на период учебы, трудового договора.
Пункт 9. Еще один случай, когда независимо от нормы постановки на учет семьи признаются нуждающимися. Если среди соседей по коммунальной квартире есть люди, страдающие тяжелыми формами заболевания (открытая форма туберкулеза, раковые болезни с выделениями, психически больные и другие), при которых совместное проживание с ними (по заключению органов здравоохранения) как минимум доставляет большие неудобства соседям, а то и опасно для здоровья. В этом случае семью, где живет больной, ставят на учет. Могут претендовать на постановку на очередь и соседи, которые не имеют на это права, так как занимают большую площадь, но лишены возможности нормально жить в такой квартире. Вот этого многие москвичи не знают и подчас живут в одной квартире с психически ненормальным, агрессивным человеком, что создает угрозу их жизни.
Пункт 10. И последняя позиция. Бывают такие планировки квартир, которые не позволяют выделить изолированное помещение для страдающего тяжелым заболеванием человека. А он имеет право на пользование изолированным помещением. Тогда тоже ставят на учет независимо от нормы постановки.
ЧАСТЬ 2 СТАТЬИ 3. Здесь дана новая, более корректная редакция нормы о долгожителях московских коммуналок, которые могли уезжать из города, вернуться, но в общей сложности прожили в Москве 40 лет. Их тоже ставят на учет независимо от нормы (15 квадратных метров общей площади на человека в коммунальной квартире), но при определенных условиях. Это не те, кто только что появился в этой коммунальной квартире. До этого они жили в отдельных квартирах, не сошлись характером с супругом и переехали в коммуналку. Надо прожить в коммуналке последние 10 лет, иметь полный общий трудовой стаж для назначения трудовой пенсии. (Для женщин, имеющих детей, стаж должен быть 20 лет, а для мужчин – 25 лет).
Для инвалидов условия более мягкие, щадящие. Инвалиду 1 или 2 группы достаточно прожить в коммунальной квартире последние 5 лет, даже если он не смог выработать полный стаж, его поставят на учет. Почему записали такую норму? Были жуткие обиды людей, которые родились и всю жизнь прожили в коммуналке, а им отказывали в постановке на учет из-за того, что не было стажа. Они из-за болезни не могли его выработать. Поэтому для инвалидов 1 и 2 групп эти требования сняли. Их ставят на учет как «долгожителей Москвы, проживающих в условиях коммунального заселения». Название длинное, но содержащее все эти условия. Долгожитель, в общей сложности проживший 40 лет в Москве, не в отдельной квартире, которую вы с родственниками разделить не можете, а в условиях коммунального заселения. Именно по отдельным договорам найма, совершенно разные, не родственные так называемые коммуналки, а застарелые послевоенные, которых было очень много в Центральном округе. А сейчас их становится все меньше и меньше благодаря рынку жилья и этой норме, в том числе потому, что эта категория москвичей получила первоочередное право на улучшение жилищных условий. Что не допускается? Не допускается, когда долгожитель имеет квартиру, к примеру, пополам с мамой, то есть, имеет долю и право самостоятельного пользования ею. Были ситуации, когда у долгожителя есть отдельная квартира, а он прописался к жене в надежде получить по льготной очереди еще отдельную квартиру от города. (А там очередь на предоставление жилья и субсидии идет существенно быстрее). На очередь ставят, если отдельной квартиры нет у долгожителя и членов его семьи (только его семьи, подчеркиваю) на праве самостоятельного пользования.
СТАТЬЯ 4. Как гражданину встать на учет? Нужно подать заявление с приложением документов в исполнительные органы государственной власти по месту жительства. Решение принимается с участием общественной комиссии округа, как правило, на уровне жилищной комиссии округа. Право префекта принять решение, отличное от рекомендаций (утвердить или отклонить). Но это редкий случай, когда префекты отклоняют рекомендации.
«Граждане должны быть письменно уведомлены о принятом решении в месячный срок со дня подачи документов». Очень важная норма. Я всегда рекомендую, подавая документы, на втором экземпляре заявления получать отметку о сдаче или брать бумагу с отметкой, что документы сданы такого-то числа. Если этого не сделать, потом столько неприятностей возникает, люди горько жалеют, что у них нет доказательств, а они ведь обращались.
В этой же статье говорится, что органы исполнительной власти должны обеспечить свободный доступ к информации: сколько человек стоит в очереди, кто включен в программу обеспечения жильем на текущий год, кто конкретно получит новую квартиру. Все сведения о продвижении очереди должны быть гласными.
СТАТЬЯ 5 посвящена ситуациям, когда за гражданами сохраняется право состоять на учете. Здесь допускаются нарушения чиновниками. Поэтому в статье четко прописаны нормы и исключения, когда человека могут снять с учета. Он состоит на учете до получения или приобретения с помощью города отдельной квартиры. За исключением случаев, когда человек выехал на постоянное место жительства за пределы города Москвы. Или изменились жилищные условия: купила семья квартиру. Иногда бывают трагические случаи: кто-то умер или выписался с этой площади, на каждого члена семьи теперь приходится больше нормы, а живет она в отдельной квартире. С очереди снимают, потому что отпали основания для улучшения жилищных условий. Еще одно основание. Семья взяла субсидию или ссуду или получила помощь от государства на строительство или приобретение жилья. Очередники охотно берут сейчас субсидии. После этого их снимают с учета.
Бывают и неприятные ситуации. Выявились сведения, не соответствующие указанным в заявлении и в представленных документах, на основании которых семью поставили на учет. Когда ставят на учет, не проверяют информацию, есть ли у семьи другие квартиры в самостоятельном пользовании, или нет. Проверка начинается при предоставлении квартиры. Может сложиться ситуация, когда человек простоял в очереди 10 лет, а ему скажут: «Вы же нас обманули». И в зависимости от ситуации сдвинут в очереди. После нарушений 5 лет человек не может вставать на учет. Встречаются случаи, когда чиновник неправомерно поставил на учет. Выявили – сняли с учета. И последнее. По каким-либо причинам человек сам подает заявление о снятии с учета. Это его добрая воля. В любом случае в течение месяца со дня принятия решения должно быть письменное уведомление о снятии с учета. Естественно, оно может быть обжаловано в установленном порядке.
Кого нельзя снять с учета? Человека, который не обеспечен жилым помещением по нормам предоставления, кроме тех, кто совершенно добровольно написал заявление: «Квартира освободилась за выездом. Беру по 17 квадратных метров на человека, но в Центральном округе, в другой район не поеду». А в остальных случаях, даже если у семьи по 17 квадратных метров на человека, то есть, нормой не обеспечен – стоит в очереди.
Когда анализируешь, кто же стоит в очереди, выясняется, что таких формальных очередников довольно много. В двухкомнатной коммунальной квартире, где одна комната закрыта, живет семья фактически в отдельной квартире с большой хорошей кухней, на каждого человека приходится по 17,5 квадратных метров. И переезжать в спальный район из Центра не собирается. Когда предлагают по 20 квадратных метров, но в Южном Бутове, ехать отказывается, а в очереди остается. Такая же ситуация и с отдельными квартирами, где до нормы не дотягивают. Переезжать в район массовой застройки люди не желают, но на учете остаются.
Снимают с очереди, когда граждане получили квартиру с сохранением комнаты в коммуналке. Они взяли субсидию или рассчитали площадь с учетом прежней комнаты и совершенно сознательно решают: сына оставляем в коммуналке, а сами покупаем отдельную квартиру. Еще один такой же случай. Человек живет в квартире коммунального заселения, но у него есть право самостоятельного пользования отдельной квартирой.
СТАТЬЯ 6 – про махинации. Действия граждан, приведшие к необходимости улучшения жилищных условий. Если человек совершает действия, в результате чего становится якобы нуждающимся, то в течение 5 лет его не ставят на учет. Так записана норма. Что же считается ухудшением жилищных условий? Например, обмен большей площади на меньшую, когда площадь стала меньше нормы постановки на учет. Или заключили отдельный договор социального найма на комнату в отдельной квартире. Она стала родственной коммуналкой. Вы искусственно создали тяжелую для себя ситуацию. Если семья не выполняет условия договоров, не платит за квартиру и коммунальные услуги больше 6 месяцев, на нее подают в суд и выселяют. Фиктивное, по сути, расторжение брака – очень популярная форма представить ситуацию такой, какой в действительности она не является. Получив отдельные квартиры, разведенные муж и жена опять регистрируют брак. Не менее популярно и вселение в квартиру человека со льготами. Еще пример. У мамы и взрослого сына квартира в долевой собственности. Определили доли, выделили доли, а затем их изменили. Договорились с мамой, что ее доля будет большой, а доля сына крошечной. Сын прописался в квартиру к жене, где по нормам он вместе с этой крошечной долей проходит. Это тоже считается искусственно созданной ситуацией, также как и отчуждение, то есть, продажа, мена имеющегося в собственности граждан жилого помещения либо его доли.
Какие же случаи являются исключением из этого правила? Если вы вселяете своих родственников, которые не обладали самостоятельным правом пользования по предыдущему месту жительства, допустим, проживали в общежитии, или погорельцы, или снимали частную квартиру. Либо обладали этим правом, но не были обеспечены по нормам. Либо жили в квартире, непригодной для постоянного проживания. Либо безвозмездно передали по старому адресу жилое помещение органам власти. Либо это помещение было изъято (дом сносили) для муниципальных или государственных нужд.
Еще один сюжет, который появился в связи с рынком жилья. Сейчас очень популярен договор пожизненной ренты. Не будет считаться ухудшением жилищных условий расторжение договора пожизненной ренты по инициативе того, за кем добросовестно ухаживают. Квартира старичка или старушки оформлена в собственность тому, кто их опекает, но они решили, что за ними плохо ухаживают, и расторгли договор. Дважды бить нельзя, поэтому этот случай не считается ухудшением. Был в моей практике и такой случай. Человеку подарили квартиру, а он от нее отказался из-за конфликтов в семье. Случается, что даритель отказывается от исполнения договора, пообещал подарить и … раздумал, не оформил квартиру. И последнее – признание сделки недействительной в судебном порядке. Человек ухудшил жилищное положение, но сделки не было, стороны возвращаются в исходное положение. В таких ситуациях людей тоже нельзя преследовать.
СТАТЬЯ 7. Учет граждан, утративших жилые помещения в городе Москве. Если дом снесен или стал нежилым после капитального ремонта, и квартиру вернуть нельзя, а человек имеет, в соответствии с законодательством, право на квартиру во внеочередном и первоочередном порядке, учет его производится по месту прежнего нахождения жилого помещения.
СТАТЬЯ 8. Ведомственные очереди. Ставят на учет по решению администрации вместе с профсоюзным комитетом. Пенсионеров нельзя снять с очереди на том основании, что человек ушел на заслуженный отдых.
СТАТЬЯ 9. Очередность обеспечения граждан жилыми помещениями. В новой редакции закона нет перечисления категорий граждан, которые упоминаются в федеральном законе. Здесь записана единственная московская категория, имеющая право на первоочередное улучшение жилищных условий – долгожители города Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения.
В СТАТЬЕ 10 подробно говорится о порядке обеспечения граждан жилыми помещениями. Как было уже сказано, решение принимает исполнительный орган власти на основании рекомендации общественной жилищной комиссии. Норма предоставления площади гражданам, которые живут в квартирах по договорам социального найма либо безвозмездного пользования – 18 квадратных метров на человека (пункт 2). Есть оговорка – если законодательством не предусмотрено иное. Имеются в виду люди тяжелобольные. Здесь же дается пояснение: одинокому человеку, учитывая конструктивные особенности квартиры, может быть предоставлено жилье размером до 33 квадратных метров, а семье из двух человек – до 42 квадратных метров.
В пункте 3 подчеркивается: когда принимается решение об улучшении жилищных условий, проводится проверка сведений: сколько у семьи жилых помещений или их долей, в отношении которых члены семьи имеют право самостоятельного пользования. Учитываются все действия граждан за пять лет, предшествовавшие постановке на учет. Это уже обязанность работников жилищных органов. Если выясняется, что человек сообщил неверные сведения, принимаются меры. Например, человек скрыл, что у него есть доля в квартире. Эта доля ничтожная, и его все равно поставили бы на учет, но он решил не упоминать о ней. В таком случае размер помещения, которое предоставляют очереднику, может быть уменьшено на соответствующее количество метров. В пункте 4 перечисляются решения, которые принимают по результатам проверки. В зависимости от ситуации, могут снять с учета или сдвинуть в очереди на 5 лет, либо отложить решение проблемы на срок, в течение которого семья не подлежала постановке на учет.
Когда же принимается решение о предоставлении квартиры по договору коммерческого найма, человек должен доказать, что он может оплачивать жилье в полном объеме по фактической стоимости предоставленных услуг. Он подтверждает, что доход на каждого члена семьи превышает уровень, установленный законом города Москвы.
Гражданам, страдающим заболеваниями опорно-двигательного аппарата, инвалидам, семьям, где есть дети-инвалиды, по заключению медицинских учреждений, должны выделять квартиры на первых этажах домов, где нет лифта или в домах с лифтом. Тяжелобольным предоставляется дополнительная площадь. В пункте 6 сказано: «В виде отдельной комнаты или в размере 18 квадратных метров общей площади». Это важный нюанс. Иногда граждане требуют на двоих трехкомнатную квартиру. Но они неправильно понимают закон. Поэтому в пункте 7 конкретно записано: «Не подлежат удовлетворению требования граждан о предоставлении дополнительной площади, если они обеспечены изолированным жилым помещением в отдельной квартире в соответствии с нормой предоставления». Если же нет возможности предоставить квартиру, в которой можно выделить отдельную комнату тяжелобольному, семье дают квартиру большей площади с учетом права больного.
Еще одна очень важная норма определена в пункте 8. Право человека приобрести или получить жилье меньшего размера, чем норма предоставления, если его устраивает район, дом, планировка квартиры. Есть уточнение: «Но не менее 16 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи», потому что при 15 квадратных метрах во многих случаях возможна постановка на учет.
У семьи, которой предоставляют новую квартиру, есть право обратиться с просьбой дать площадь свыше нормы предоставления, то есть больше 18 квадратных метров на каждого члена. И если есть такая возможность, то они получат квартиру по договору коммерческого найма. Но при этом потребуется подтверждение, что семья сможет полностью оплачивать квартиру. По договорам социального найма и безвозмездного пользования могут предоставить сверх положенного не более 9 квадратных метров (то есть половину нормы) общей площади на семью бесплатно.
Пункт 10. Раньше, предоставляя квартиру семье, говорили: «Вы переезжаете в новую квартиру, а старую должны освободить». Теперь при получении новой старую квартиру можно оставить. Естественно, эта площадь будет вычитаться из общей нормы предоставления, положенной семье. В сумме общая площадь, передаваемая по договору социального найма или безвозмездного пользования, не должна превышать норму предоставления для семьи такой численности. Если же люди не хотят оставлять за собой прежнее жилье, они обязаны его сдать в установленном порядке. (Кроме случаев занимаемого и неосвобождаемого жилого помещения, о которых только что было сказано). Если же граждане в этот момент начинают «химичить», вселять кого-нибудь в квартиру или не хотят выезжать, то это – основание для отмены решения о предоставлении им жилого помещения.
Тем, кто является очередниками и собственниками жилья одновременно, квартира предоставляется по договору мены. Оформляется договор мены с городом. Речь идет о сдаче старой квартиры городу (она становится собственностью города), а семья получает новую квартиру. Но когда новая квартира предоставляется в дополнение к прежней с учетом размера общей площади, может быть вариант заключения договора социального найма.
СТАТЬЯ 11. Нельзя заселять в одну комнату или в однокомнатную квартиру совершеннолетних граждан, кроме супругов. Это новация. Положение о том, что нельзя заселять лиц разного пола старше 9 лет было и раньше в Жилищном кодексе. А вот то, что нельзя в одну комнату вселять мать и взрослую дочь или отца и сына, такого не было. Почему пришли к такому решению? Мать и совершеннолетняя дочь – люди взрослые, у каждой своя личная жизнь, и чтобы не мешать друг другу, им нужна хоть маленькая, но двухкомнатная квартира. Поэтому и записано, что на двоих полагается двухкомнатная квартира до 42 квадратных метров общей площади.
Пункт 2 запрещает предоставлять разным семьям жилье в квартире, не подлежащей коммунальному заселению. Характеристика таких квартир дана, как мы уже говорили, в приложении 1.
Еще одна новация. Пункт 3. Сроки, предусмотренные для обеспечения жильем тяжелобольных, сокращаются, если сначала человек стоял в общей очереди, а затем, тяжело заболев, перешел в льготную и получил право на первоочередное улучшение жилищных условий. Тяжелобольные стали быстрее получать новое жилье. Порядок сокращения сроков ежегодно устанавливает закон города Москвы о приоритетах предоставления жилья в текущем году. К тяжелобольным относятся лица, указанные в приложении 3.
СТАТЬЯ 12. Права граждан, ранее принятых на учет. Закон «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» принят не так давно, поэтому потребовалось сделать уточнение. Все, кто стоял в очереди на улучшение жилищных условий до появления этого закона, сохраняют свою очередность и право на получение жилья по договору социального найма. Они имеют преимущественное право на улучшение жилищных условий по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. Разумеется, при соблюдении общих положений: если уровень доходов позволит им претендовать на коммерческий наем. Учитывается положение федерального законодательства о социальной защите отдельных категорий граждан. Ветеранам и инвалидам запрещено предоставлять жилые помещения по договорам коммерческого найма. Норма имеет такое толкование: если семья состоит только из ветеранов и инвалидов, тогда запрещается, а если есть работоспособные дети, которые просят дать квартиру по коммерческому найму, готовы оплачивать ее, чтобы скорее решить жилищный вопрос, тогда почему же им не пойти навстречу?!
Граждане, принятые на учет до выхода этого закона, имеют также преимущественное право с помощью субсидии или с рассрочкой платежа купить себе квартиру.
Раньше были очереди на приобретение жилья в домах ЖСК. Потом в стране произошли изменения, система ЖСК разрушилась. В ЧАСТИ 2 СТАТЬИ 12 закона записано, что все трудоспособные граждане (не ветераны, не инвалиды), принятые на учет для покупки квартиры в доме ЖСК до 1 февраля 1998 года, при соблюдении общих положений – нормы постановки на учет, уровня дохода имеют право на предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Это единственный случай, когда учитывается период пребывания в очереди ЖСК. Если человека на очередь поставили в 1993 году, то мы считаем, что он стоит уже 10 лет на получение квартиры по коммерческому найму. Если же он будет претендовать на получение социального жилья, то очередником будет считаться только с момента обращения. Очередь ЖСК не будет учтена, потому что она была на покупку квартиры, а не на получение социального жилья. Это очень важно уяснить всем, кто стоял в этой очереди.
СТАТЬЯ 13. Она закрепляет право граждан, которые стоят на учете, получить безвозмездную субсидию на строительство или приобретение жилья.
СТАТЬЯ 14 посвящена очень популярной сейчас форме – купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа. Пока площади, выделяемой для этого, недостаточно. Но планируется, что ее будет больше, и многие семьи очередников смогут покупать жилье с рассрочкой платежа, ускоряя решение проблемы. Город на очень хороших условиях дает возможность москвичам решить свою жилищную проблему. Семья покупает квартиру, которую оценило БТИ, с рассрочкой платежа на 5 лет. Процент меняется (от 3 до 8 процентов) и тем меньше, чем дольше в очереди простояли люди. Это существенный момент.
Семья, которой город предоставил квартиру по договору коммерческого найма, тоже может ее выкупить с рассрочкой платежа в любой момент.
В СТАТЬЕ 15 рассматривается ситуация, когда человек хочет поменять квартиру большей площади на меньшую. Такое положение есть и в федеральном законе, но только для нанимателей, а здесь оно реализуется и для нанимателей, и для собственников. Чаще всего это связано с проблемой платежей. И город должен оказать содействие. Человек обращается в исполнительные органы, которые обязаны предоставить жилое помещение меньшего размера по социальной норме по такому же типу договора, по которому он занимал прежнее жилье. Исполнительные органы меняют квартиру, если человек занимал ее на основании договора социального найма либо коммерческого найма, или по договору безвозмездного пользования. Если речь идет о собственнике жилья, то заключается договор мены.
Есть случаи замены жилья по состоянию здоровья. Они перечисляются в СТАТЬЕ 16. Когда программа реабилитации тяжелобольных требует предоставления им квартиры на нижних этажах, в домах с лифтами либо в специально построенных жилых зданиях. Как правило, с подобными просьбами обращаются люди, страдающие заболеваниями опорно-двигательного аппарата, инвалиды, занимающие квартиры на верхних этажах пятиэтажек. Они света белого не видят, не могут выйти на улицу, подышать свежим воздухом.
Здесь же говорится, что если решение о замене жилья было принято до появления закона, тяжелобольной гражданин сохраняет это право. Но замена жилья – не основание для признание человека нуждающимся в улучшении жилищных условий.
СТАТЬЯ 17. В каких случаях гражданина, не стоящего в очереди на улучшение жилищных условий, обеспечивают жильем? Проблема может быть решена, когда ликвидируется коммунальное заселение квартиры. Например, человек остался один в квартире, а из двух других комнат соседи выехали. У него нет денег на выкуп этих комнат. И он вправе претендовать на получение отдельной квартиры. А прежняя квартира становится отдельной квартирой для многодетной семьи очередников.
Пункт 2. Возможно отселение соседей очередников, если необходимо тяжелобольного оставить в этой квартире, а соседи, не имеющие шансов улучшить свои жилищные условия, согласны получить то, что положено было бы больному. Речь может идти о получении субсидии на приобретение квартиры. Теперь такая возможность есть.
Пункт 3. В случае отказа очередников от получения квартиры по договору коммерческого найма, жилые помещения могут быть предоставлены тем, кто не стоит на учете, но проживает в коммуналках или занимает жилье размером меньше социальной нормы (менее 18 квадратных метров общей площади).