Управляем тем, не знаем, чем…
Можно ли управлять домом, в котором не определен и не утвержден объект управления – состав общего имущества? Можно ли выставлять населению счета за обслуживание и текущий ремонт общего имущества (это первая строка в Едином платежном документе), если у управляющей компании нет документа, подтверждающего, что это имущество является общим? Если следовать Жилищному кодексу, то нельзя. А в жизни – если нельзя, но очень хочется, то можно.
Ну, не оставлять же дома без обслуживания! Доходит до курьезов. В отчетах управляющих организаций фигурируют работы по ремонту мягкой кровли в домах с кровлей металлической, мытье окон в местах общего пользования, где окон этих отродясь не бывало, или прочистка несуществующих дымоходов. И происходит все это с молчаливого согласия жителей…
О «новом» порядке
В июне этого года внимание жилищной общественности города привлек проект постановления правительства Москвы «Об утверждении Порядка формирования описания состава общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах», подготовленный Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. И сразу же вызвал недовольство. Сначала немного о причинах появления этого документа.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.) в п. 1 установлено, кем и в каких случаях определяется состав общего имущества:
– собственниками помещений в многоквартирном доме – для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
– органами государственной власти – для контроля над содержанием общего имущества;
– органами местного самоуправления – для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники сами не выбрали способ управления или не реализовали его.
То есть, единственным основанием для проекта послужили Правила № 491, а единственно возможной для госвласти целью – осуществление контроля над содержанием общего имущества. В проекте отмечено, что работы по формированию описаний общего имущества городом проводились и раньше – согласно постановлению правительства Москвы № 690 от 29 августа 2000 г., но из-за его противоречий с Жилищным кодексом, вступившим в силу в 2005 году, возникла необходимость разработки нового порядка реализации обязанности исполнительной власти по формированию состава общего имущества. Проект не повлечет за собой никаких правовых рисков и не потребует дополнительных финансовых затрат. Так сказано в пояснительной записке.
Согласно проекту, префектурам предлагается ежегодно определять перечни домов, в которых нет утвержденных органами исполнительной власти описаний общего имуществ. Инженерным службам – готовить эти описания за счет и в пределах бюджетных средств, предусмотренных на содержание самих инженерных служб. Далее ГКУ ИС заключают договора с БТИ на получение исходной технической документации на дома, уведомляют управляющие организации, ТСЖ, ЖСК о начале работ, получают от них информацию о ранее утвержденных собственниками описаний общего имущества для использования при подготовке новых описаний, направляют их на согласование в управления округов по работе с недвижимостью, в окружные межведомственные комиссии (МВК) по использованию жилищного и нежилого фонда.
Формально, устаревшее постановление № 690, конечно, может сойти за основную причину появления проекта. Однако истинные мотивы куда серьезнее. Состав общего имущества – очень важный по своей сути документ. Он затрагивает имущественные интересы миллионов собственников помещений, поскольку это и есть объект управления. Но в большинстве домов он не сформирован. Мало того, перечень – обязательное приложение к договору управления. Но чаще всего в договорах его либо нет вообще, либо составлен он произвольно. Выходит, подавляющее большинство собственников помещений взаимодействуют со своими управляющими организациями вне правового поля. И договор без перечня – филькина грамота, без него нет у управляющих компаний права управлять, соответственно, и счета, выставляемые ежемесячно – липа.
Проблема касается не только жителей, которые платят за обслуживание и текущий ремонт какого-то абстрактного общего имущества. Столичный бюджет субсидирует часть расходов управляющим организациям и, выходит, тоже направляет деньги неизвестно на что. Конечно, в постановлении правительства Москвы № 299-ПП от 24 апреля 2007 г. «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом…» , которым установлен порядок предоставления субсидий, имеется, как приложение, временное описание состава общего имущества, переписанное из Правил № 491. И общими словами определено, на что выделяются субсидии. Но, опять же, договоров управления с обязательным приложением описания общего имущества нет. А договор этот, как ни крути, тоже является обязательным условием для выделения бюджетных денег.
Еще один немаловажный аспект проблемы заключается в том, что без описания общего имущества невозможно составить полную и объективную смету на его содержание и ремонт. Это, в свою очередь, делает управление домом неэффективным.
Командовать подвалом будем мы!
Председатель правления ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева считает, что проект постановления, если оно, конечно, увидит свет, нарушит права собственников многоквартирных домов…
– Очевидно, проект противоречит действующему российскому законодательству, несмотря на «заклинания» в пояснительной записке о том, что принятие постановления якобы «не повлечет за собой возникновения правовых рисков». Не секрет, что объединения собственников все чаще выигрывают иски по возврату в общую долевую собственность незаконно отчужденных помещений общего имущества, чаще – подвалов, в том числе, и технических. Но, тем не менее, их и сейчас продолжают продавать и перепродавать, оправдываясь благими намерениями в виде «поддержки малого бизнеса», «пополнения городской казны».
Полезно обратить внимание и на технический аспект проблемы, а именно – на значимость общего имущества для жизнеобеспечения всего здания.
Лишая дом технических помещений, лишают и собственников возможности не только обслуживать, но и проводить модернизацию и реконструкцию инженерного оборудования, коммунальных систем, внедрять технологии, снижающие энергозатраты, воздействие техногенных факторов мегаполиса – устанавливать дополнительное оборудование по очистке воздуха, воды, системы контроля температуры и влажности, индивидуального отопления, то есть, проводить мероприятия, повышающие безопасность и комфортность проживания. Таким образом, подвалы и чердаки необходимы для внедрения современных технологий обслуживания жилья и должны относиться к общему имуществу собственников многоквартирных домов без всяких оговорок и условий!
Право собственников помещений многоквартирного дома утверждать описание общего имущества на общем собрании предусмотрено Жилищным кодексом РФ, при этом органы местного самоуправления, а в городах федерального значения – органы государственной власти, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Разъяснения на этот счет содержатся в письме Минрегиона № 6262-АД/14 от 6 марта 2009 г.
Таким образом, продекларированная в проекте цель «осуществления контроля над содержанием общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., не дает права «органам государственной власти определять состав общего имущества самостоятельно», разве что для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, и только!
Не предусмотрено законом право органов исполнительной власти и утверждать описание состава общего имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно определять состав общего имущества и утверждать его на общем собрании, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса и пп. 2-9 Правил № 491.
Проектом определяется порядок формирования описания общего имущества и внесения сведений о его помещениях в техническую документацию БТИ. Однако внесение таких сведений в техническую документацию БТИ возможно только после утверждения состава общего имущества общим собранием собственников помещений как высшим органом управления домом в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Вызывает сомнение, что подготовка описания осуществляется ГКУ ИС районов за счет и в пределах средств бюджетных ассигнований, предусмотренных на их же содержание. То есть, предполагается, что инженерные службы районов якобы направят «на благо многоквартирных домов» часть средств, предусматривавшихся на содержание себя любимых? Они же будут заключать договоры с БТИ на получение исходной технической документации на здание. Выходит, что указанные договоры с БТИ будут безвозмездными, или как?
Отмечу, документация на здание также является общим имуществом собственников, а в БТИ она лишь должна храниться и не может быть выдана третьим лицам без согласия собственников дома.
Инженерные службы должны будут уведомлять УК, ТСЖ, ЖСК о начале работ по описанию состава общего имущества. Хорошо, конечно, что вспомнили о ТСЖ, но почему забыты главные, кто должен быть «уведомлен» – собственники дома? Да и не уведомление должно быть, а обязательное привлечение собственников, а также ТСЖ, ЖСК к этой работе.
Предполагается, что инженерные службы будут взаимодействовать с УК, ТСЖ, ЖСК «в целях получения информации о ранее утвержденном собственниками описании состава общего имущества … для использования в работе». Однако решение общего собрания собственников – это закон, обязательный к исполнению, а не к «использованию в работе». Если только нет, конечно, задумки по перекраиванию ранее утвержденного собственниками описания общего имущества!
Согласно ч.5 ст. 46 Жилищного кодекса, решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Соответственно решение общего собрания собственников, которым утверждено описание состава общего имущества, также является обязательным для всех собственников, в том числе и для одного из них – г. Москвы в лице уполномоченных – инженерных служб.
Описания, согласно проекту, инженерные службы станут направлять на согласование в управления по работе с недвижимостью Департамента имущества Москвы и в окружные МВК (межведомственные комиссии). То есть, мнение собственников по вопросу, непосредственно затрагивающему их интересы, их права и обязанности, не имеет значения, несмотря на то, что именно собственники дома уполномочены утверждать описание общего имущества и именно они должны нести ответственность и бремя расходов по его ремонту и содержанию! Не предусмотрено привлечение самих собственников к участию в этой работе, несмотря на то, что это напрямую касается их прав и обязанностей, в том числе, экономических.
В этих обстоятельствах вряд ли можно столь уверенно утверждать, что «принятие данного постановления не повлечет за собой возникновения правовых рисков».
Замолвим слово о правах
Обеспокоенность проектом высказал и Уполномоченный по правам человека по городу Москве Александр Музыкантский. В своем обращении к руководству города он отметил, что «неоднократные случаи неудовлетворительного решения органами исполнительной власти города вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами, в том числе при выборе способа управления, принятии решений о проведении капитального ремонта, приведения в порядок подъездов, создании ТСЖ, без участия собственников помещений или их уполномоченных представителей приводили к многочисленным нарушениям прав граждан и жалобам с их стороны».
Александр Музыкантский попросил мэра Москвы предусмотреть в постановлении:
– необходимость не только информирования собственников помещений о формирования общего имущества в их доме, но и право участвовать им в составлении описания своего имущества;
– установление ограниченного срока на составление описаний общего имущества собственников помещений всех многоквартирных домов города (например, 3-4 года) с тем, чтобы решить, наконец, эту важнейшую задачу, а не растягивать ее решение на многие годы;
– направление описания общего имущества в бюро технической инвентаризации только после утверждения такого описания общим собранием собственников помещений, что исключит многочисленные конфликты москвичей с органами, занимавшимися описанием их имущества без их участия;
– необходимость указания в описании общего имущества не только его перечня, но и технического состояния, что позволило бы такое описание сразу использовать как одно из приложений к договору управления многоквартирным домом.
…Кстати, органы исполнительной власти однажды (более 10 лет назад) уже пытались составить городской реестр описаний общего имущества собственников. К концу 2006 года было подготовлено почти 3000 описаний. Сводные списки общего имущества оформлялись распоряжениями префектов. На это были затрачены значительные бюджетные средства, но работа оказалась совершенно невостребованной и бесполезной.
Норматив и «маленькая тележка»
В редакцию пришло письмо от москвички О. Лихачевой:
– Уважаемая редакция! Наша семья малоимущая, состоит из двух пенсионерок – инвалидов II группы. Проживаем в неприватизированной однокомнатной квартире, получаем субсидию на оплату ЖКУ. Разъясните, пожалуйста, законны ли действия инженерной службы по начислению платы за воду, ежемесячно в несколько раз превышающую норматив на каждого члена семьи? Сотрудники ГКУ ИС объясняют тем, что в доме есть общедомовый счетчик, а в нашей квартире нет. Помогите разобраться! И, если их действия все же незаконны, то как добиться, чтобы плата за воду не превышала норматив?
Ответ на ваш вопрос содержится в письме Минрегиона № 5243-АП/14 от 13 марта 2012 г., адресованном органам исполнительной власти субъектов РФ. Заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Петр Бирюков поручил префектам административных округов довести эту информацию до сведения руководителей подведомст-венных организаций жилищно-коммунальной сферы и обеспечить информирование населения. Видимо, ваша инженерная служба не проинформировала вас должным образом.
6 мая 2011 года постановлением правительства РФ № 354 утверждены изменения, которые вносятся в Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. Эти изменения вступили в силу в июне 2011 г.
Согласно им, при оборудовании многоквартирного дома коллективным прибором учета разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов и нормативов потребления коммунальных услуг (для тех лиц, у которых индивидуальные приборы отсутствуют) распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в помещении индивидуального прибора учета потребления ресурсов.
Иными словами, если такая разница образуется в вашем доме, то распределяется она и на вашу квартиру тоже. Соответственно, плата за воду будет превышать норматив потребления. Безусловно, если суммы выходят за разумный предел, то это повод для разбирательства. В вашем доме уже должен быть создан Совет, который вправе организовать контроль над расчетами за коммунальные услуги в интересах всех жителей, в том числе и ваших.
Согласно новым Правилам № 354, которые вступят в силу с 1 сентября 2012 года, объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, предусмотрено рассчитывать и распределять между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю или находящегося в его пользовании жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Отдал дом в свои руки
– Сейчас в Центральном административном округе идет процесс ликвидации липовых ТСЖ. Во время ликвидационных действий они не имеют права вести хозяйственную деятельность. Собственники одного из таких домов хотят выбрать управляющую компанию, но не могут реализовать свое законное право. В разговоре с ними жилинспекторы отвечают, что ликвидатор заключил договор управления с управляющей компанией сроком на 5 лет. Оказалось, этот ликвидатор является по совместительству юристом той самой компании, от которой жители мечтают уйти. Правомерны ли его действия?
Татьяна Варская, член рабочей группы по реформированию ЖКХ при управе Пресненского района
Отвечает руководитель Межрегионального объединения домовладельцев Лариса Денисова:
– Процедура приглашения арбитражных управляющих взята за основу при ликвидации фальшивых ТСЖ. На основании судебного решения о ликвидации ТСЖ как юридического лица жилищной инспекцией нанимается внешний управляющий. На стадии ликвидации он решает все вопросы по управлению домом. Однако по Жилищному кодексу ни ликвидационная комиссия, ни ликвидатор не наделены правом заключать договор управления. Есть только один законный путь заключения таких договоров – по решению общего собрания собственников помещений. Рекомендую задавать жилинспекторам вопросы не устно или по телефону, а путем запросов с требованием правового обоснования тех или иных решений по вашему дому. Это даст возможность обжаловать их в суде.
Касается одиноких пенсионеров
Не раз приходилось сталкиваться с ситуациями, когда суды в одном городе и даже в соседних районах по одному и тому же поводу выносят противоположные решения. Особенно, если дела касаются применения жилищного законодательства и правил предоставления коммунальных услуг.
К примеру, наша читательница Зинаида Медынская много лет судится с председателем правления своего ЖСК «Перовский-2», добиваясь применения к ней, как к одиноко проживающей пенсионерке, ставки за обслуживание и текущий ремонт общего имущества с учетом бюджетных субсидий. Дело в том, что субсидии выделяются только гражданам, имеющим одно жилье и зарегистрированным в нем. У Зинаиды Медынской право собственности зарегистрировано на два жилых помещения – есть квартирка в ЖСК и еще одна, доставшаяся по наследству. Ситуация, согласитесь, распространенная. До 2010 года таким жителям рассчитывали плату следующим образом: за помещение, в котором они были зарегистрированы, брали по льготной ставке (с 1 июля 2012 г. она составляет 13,5 руб. с кв. м), за второе жилье – по полной стоимости (сейчас это 24,53 руб. с кв. м). Однако ЕИРЦ разных районов по-разному толковали, что же такое «собственник единственного жилья и зарегистрированный в нем». И поэтому где-то с владельцев двух квартир брали по полной ставке, а где-то по льготной. Скандалов из-за этого было очень много. В 2010 году пришли, наконец, к единообразию применения этой нормы. Имеешь два жилых помещения, по полной ставке считают за оба, неважно, что в одном из них человек зарегистрирован.
Тем не менее, в 2010-2011 г. граждане через суд добивались-таки применения льготной ставки на два жилых помещения. Так, в 2010 году некто Ч. – собственник двух жилых помещений подал иск к инженерной службе района Марьино, где просил заменить тариф на содержание и ремонт жилого помещения с 22,92 руб. с кв. м на 9 руб. с кв. м., ссылаясь на невыполнение ответчиком постановления правительства Москвы № 1294-ПП по утверждению ставок и тарифов на 2010 год. В этом постановлении (п. 1,2 приложения 14) предусмотрено, что платежи в оплату услуг по содержанию и ремонту жилых помещений по цене за площадь сверх установленной нормы не взимаются с семей определенного состава. К ним относились одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, семьи, состоящие из пенсионеров и инвалидов, многодетные семьи, дети-сироты до 18 лет, наниматели квартир, расположенных на первых этажах, и еще несколько категорий.
Ч. – одиноко проживающий пенсионер выиграл суд в 2010 году и даже кассацию, поданную ГУ ИС, в 2011 году. В ней инженерная служба обвиняла суд первой инстанции в неправильном толковании и применении положении постановления правительства Москвы № 1294-ПП. Однако кассационный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Почему мы так подробно останавливаемся на делах «давно минувших дней»? Дело в том, что и в нынешнем, 2012 году, граждане льготных категорий, имеющие два жилых помещения в собственности, нередко продолжают «бороться» за применение к ним льготной ставки. Об этом свидетельствует редакционная почта. В связи с этим разъясняем:
Правительство Москвы учло опыт предшествующих лет – разночтение норм в ежегодных постановлениях об утверждении ставок и тарифов и связанные с этим конфликты и усовершенствовало нормативно-правовой акт. В примечаниях к приложению № 8 постановления правительства Москвы № 571-ПП от 29 ноября 2011 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год» (пункт 16) сохранился тот же перечень льготных категорий граждан, имеющих право на применение льготной ставки за площадь сверх установленных норм. Но в конце этого пункта появилось уточнение о том, что «указанные нормы не распространяются на граждан – собственников жилых помещений, имеющих более одного жилого помещения или не зарегистрированных в нем, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 10 примечания (плата за услуги по содержанию и ремонту помещений с собственников жилых помещений, если они имеют более одного жилого помещения или не зарегистрированы в нем, взимается по ценам за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую сверх установленных норм, но не выше фактической стоимости), а также в случаях, обозначенных в пункте 11 примечания (если на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений по фактической стоимости)».
Если кому-то из перечисленных в п. 16 постановления льготных категорий семей, имеющих два жилых помещения в собст-венности, удастся добиться через суд применения к ним льготной ставки, несмотря на появление в постановлении этого уточнения, мы непременно об этом напишем. Чем суд не шутит!