Московская жилищная газета

Жилищные программы

Опубликовано на сайте: 05 июля 2012 г. 12:00
Публикация в газете: №25 (897) от 05 июля 2012 г.

Сберкассы в хорошем смысле

Сберкассы в хорошем смысле

Не считая социальных жилищных программ, мы знаем, в основном, один способ решения квартирного вопроса – ипотека. Но удовольствие это доступно не всем. Между тем, мировая практика предлагает и другие варианты, которые позволяют миллионам людей купить себе жилье. Один из них – стройсберкассы. Мы беседуем с автором законопроекта о них (так и не ставшего законом), депутатом Госдумы, председателем Комитета по энергетике Иваном Грачевым.

– Иван Дмитриевич, слова «комфортное и доступное жилье» – не наше изобретение. Во многих странах среди проектантов и строителей ежегодно проходят конкурсы под таким названием. В прошлом году подобный конкурс состоялся в Лондоне, и на нем были предложены неплохие квартиры, причем не в самых отдаленных районах города, за 1000$ кв. метр. Почему в Москве – 5000$?

– Надо принять во внимание общую социально-экономическую ситуацию в России. У нас на одной территории находятся как бы две страны. Для ясности проведу аналогию с Евросоюзом, где есть и безвизовый режим, и единая валюта. Но там и богатая Германия, и Греция – почти на грани дефолта. Получается, что зона одна, однако у каждой страны свой рынок, свои потребности и уровень жизни.

Если вернуться к России, то у нас, с одной стороны, имеется «Рублевский автономный округ», получающий основную массу нефтедолларов и живущий на уровне самых обеспеченных стран Европы, а, с другой стороны, – вся остальная Россия. По сути, та же Греция, но холодная. Две страны. Так вот, цены на недвижимость определяются (а если хотите, диктуются) упомянутым «автономным округом». Доходы остального населения в расчет не принимаются.

– Как нетрудно догадаться, понизить цены на недвижимость сейчас нереально. Но облегчить ее приобретение, применяя альтернативные финансовые схемы, привлекая к ним помощь государства – это возможно. Почему мы же мы зациклились на одной ипотеке, родившейся, насколько известно, в Америке?

– Ипотека, в самом деле, американская схема, хотя есть и другие, более щадящие, более гуманные ипотечные варианты. В свое время я провел «Закон об ипотеке», достаточно универсальный, который учитывает российские реалии, наш уровень жизни. Но распространяется он лишь на 7-10 процентов населения, не больше.

– Насколько известно, идея стройсберкасс не нова...

– Ей почти полтораста лет. Родилась она в Германии в 70-х годах XIX века и особенно бурно развивалась в начале Первой мировой войны, а после Второй и вовсе сделалась доминирующей в этой нищей тогда стране.

Что же касается России, то строительные сберкассы стали у нас популярны в конце XIX века, они были вполне органичны для нее и для ее, в сущности, общинного строя. Ведь это своеобразные «кассы взаимопомощи». Революция положила им конец. А сейчас – только жесткая ипотека. Американское лобби победило.

– Вы тоже разделяете модные антиамериканские настроения?

– Нет, конечно. Я против всяких теорий заговоров. Но вспомните начало 1990-х. Тогда экономика Россия переживала тяжелые времена. Американские займы и гранты оказывали заметное влияние на основы будущего государства, создание новых государственных институтов, образование, науку, культуру в России.

Тогда же стали складываться новые жилищные отношения, был, в частности, создан Фонд «Институт экономики города», который также работал по американским грантам. При этом у Штатов не было никакой агрессивной идеологической политики, но любая страна занимается лоббированием своих интересов, особенно если еще дает финансы и ждет их возврата. И это нормально. Так получилось и в жилищной сфере.

Институт экономики города сделал немало для становления новых жилищных отношений в стране, но продвигал все же американские принципы таких отношений - в частности в разработке нового Жилищного кодекса РФ, вызвавшего немало нареканий, а также ипотечной схемы. Но еще до различных финансовых потрясений я утверждал, что она неустойчива, пирамидальна при коррелированных неточных оценках недвижимости.

Эта схема позволяла выпускать ценные бумаги, намного превосходившие рыночную стоимость недвижимости – выпускай хоть 300 процентов от текущей рыночной стоимости недвижимости и продавай. Для сравнения: в Германии и дореволюционной России эта цифра ограничивалась 70 процентами. А если оценка недвижимости еще и завышена? Тогда конец финансовой системе.

Годы подтвердили эту точку зрения. Ведь именно несовершенная американская ипотека явилась спусковым механизмом первой волны мирового финансового кризиса.

Познается в сравнении

– Попробуем сравнить, с точки зрения потребителя, ипотеку и стройсберкассу. Их достоинства и недостатки.

– Основной плюс ипотеки в том, что человек, если захочет, может получить квартиру сразу, немедленно. У нас необходим первоначальный взнос не менее 30 процентов, в Штатах он мог быть и 15, и 20 процентов. Но если возникали проблемы с погашением – человека могли сразу выбросить на улицу.

Немецкая система раз в десять устойчивее. Поток выдаваемых денег непосредственно связан с потоком их входа. Накопление идет около двух лет, и только после этого вы имеете право получить кредит. В эту систему легко встраивается помощь государства – практически во всех странах, где она используется. Вдобавок к накопленным деньгам государство дает премию: 20-40 процентов от накоплений. Плюс все дополнительные системы поддержки, например, материнский капитал.

При этом здесь исключены всякие аферы с деньгами, которые возможны в ипотеке. И еще: вложения в стройсберкасссы можно использовать и для капитального ремонта – как квартиры, так и дома в целом. Последнее станет особенно важным, когда государство прекратит его субсидировать.

Наконец, такой плюс: кредиты выдаются под низкие проценты, ибо не связаны со всей финансовой системой страны. Никакой банк на них не влияет. Минус – более растянутые сроки приобретения квартиры. Тем, кто победнее, ждать приходится минимум два года.

– Какие страны используют строительные сберегательные кассы?

– Естественно, Германия, там число счетов в стройсберкассах почти равно численности населения страны. Эффективно действует эта система в Чехии, Словакии, Венгрии, отчасти – в Китае, в последнее время – в Казахстане, т.е. и в более бедных странах.

Чехия и Словакия с ее помощью вообще решили свою жилищную проблему. Характерный пример: когда в период первой волны кризиса ипотечные системы проваливались почти везде, стройсберкассы только наращивали объемы работы.

Лобби плюс инерция

– Выгода, как говорится, налицо. Что же мешает распространению стройсберкасс в России? Ведь, насколько я знаю, законопроект предложен был еще в начале 2000-х годов.

– Он был предложен дважды – в 2002-м и 2004-м. Его просто не ставили в план обсуждений. К первому чтению законопроект допустили лишь в 2008-м, когда уже было ясно, что у правительства (министром экономического развития и торговли тогда была Эльвира Набиуллина) он поддержки не получит. Так и вышло – законопроект отклонили.

– Но почему?

– Если вернуться к старту, то, сыграло свою роль американское лобби, не допускающее никаких альтернативных вариантов. А потом – наша обычная инерция. В свое время мы получили самую высокую поддержку – от Владимира Путина во время его первого президентского срока.

Он не раз высказывался за создание жилищно-накопительных систем. Есть подписанная правительством РФ бумага, которая одобряет стройсберкассы. Она поступила в Госдуму, долгое время ее здесь держали и, в конечном счете, отклонили.

– Не Минфин ли был тому причиной? Известно, как неохотно он расстается с деньгами. А вы упомянули о госпремиях вкладчикам.

– У нас были положительные заключения и ЦБ, и Минфина. Последний достаточно скрупулезно разбирался в проекте, попросил немецкие расчеты и пришел к выводу, что за один-два года затраты «отбиваются». Да и с точки зрения отдачи на рубль стройсберкассы – эффективная система использования государственных средств. В конечном итоге Минфин дал «добро».

– Кто же тайный враг законопроекта? Может быть, банки, использующие ипотечные схемы?

– Банкам – во многом через СМИ – было внушено, что стройсберкассы – конкурирующая система, которая уведет у них клиентов. Но это абсолютная несуразица. Если не хватает денег для первоначального взноса, человек все равно не понесет их в банк. Между тем, накопив определенную сумму в стройсберкассе, он как раз и может обратиться к банковским услугам.

Но и это еще не все. Надо принять во внимание круг получателей. В крупных банках проявила себя стратегическая служба – какие доходы, какую прибыль сами банки получат при различных социально-политических конфигурациях, сохранят ли клиентов. Что же касается ипотеки, то ответ однозначен: число клиентов, конечно, в ближайшее время расти не будет. В отдаленной перспективе - возможно, но сейчас на это рассчитывать нельзя.

К ипотечным кредитам будет прибегать все меньше граждан. Кто может, уже это сделал или сделает в ближайшее время. Для основной же массы населения такие кредиты недоступны. Ипотечная система перейдет в режим стагнации. И если в нее не будут поставляться следующие группы граждан, она просто зачахнет. Ипотечному бизнесу придет конец. А стройсберкассы, где люди накопят какие-то деньги, им как раз и поставят «свежую кровь». Причем, это будет особый контингент заемщиков – с хорошей кредитной историей, которым стройсберкассы дадут гарантию. Кто же откажется от таких заемщиков?

Так что это не соперничающие, а взаимодействующие, взаимодополняющие системы.

– Какова ситуация с принятием законопроекта сегодня?

– Наш законопроект – несколько переработанный, дополненный – лежит в Комитете по финансовым рынкам. В частности, в проект добавлено положение о капремонте домов – имея в виду участие в стройсберкассах коллективных групп граждан, жителей домов. Но ответа от правительства нет, хотя оно обязано дать заключение – речь идет о бюджетных расходах.

Если комитет не получит ответа, то законопроект снова вернется к его авторам. Будем тогда судиться с правительством РФ.

Законопроект идет на рекорд

– Какой срок вы отводите рассмотрению законопроекта в правительстве?

– Год-полтора.

– Ситуация странная. Важный и в социальном, и в экономическом плане законопроект, одобренный и поддержанный почти на всех уровнях, не принимается Госдумой 13–14 лет... Есть ли в практике высшего законодательного органа страны примеры подобного рода?

– Пожалуй, нет. Наш законопроект в этом смысле уникальный. Но буду самокритичен – в свое время я не создал в Думе внушительного лобби. «Закон об ипотеке», который я представлял, тоже проходил трудно. Приходилось преодолевать даже вето президента. Но за моей спиной стояло мощное строительное лобби, которое имело большое влияние, как на партию власти, так и на оппозицию. И закон, в конце концов, был принят.

В случае со стройсберкассами такое лобби собрать не удалось. Но я оптимист. Видимо, следует обратиться к банковскому сообществу. Тот же Сбербанк в ряде городов пробует некоторые локальные стройсберкассовские программы, и если они пойдут успешно, будем привлекать его экспертов в качестве защитников законопроекта. Если не здравый смысл, то экономические реалии, несомненно, заставят принять его. В это я верю.

– Как говорится, дай-то бог. Но заглянем дальше. Как будет работать закон?

– Мы сможем запустить систему почти мгновенно – ведь будет технологическая, материальная, правовая база. Привлечем самые авторитетные финансовые институты: тот же Сбербанк, другие крупные банки, занимающиеся ипотекой, немецкие строительные сберегательные кассы. Все они создадут дочерние предприятия, как это произошло в Германии. Там ее основной банк отчасти и ипотечный, стройсберкасса – его дочка. Причем по своей мощи она перекрывает на порядок другие его отделения.

Если такому примеру последуют и наши авторитетные банки (а можно, кстати, создать и совместные российско-немецкие предприятия, доверия к ним будет еще больше), успех обеспечен.

– Что необходимо человеку, чтобы стать членом стройсберкассы? Какой потребуется взнос?

– Разумный годовой внос – порядка 140-150 тыс. рублей в год, 20 процентов от этой суммы прибавляет государство. Плюс к этому материнский капитал, другие виды госпомощи.

– Каким может быть число участников касс?

– По нашим подсчетам, 30 процентов населения страны, порядка 50 млн граждан.

– Иван Дмитриевич, не считаете ли вы, что это вообще может стать хорошим накопительным механизмом сбора длинных денежных потоков? Ведь то и дело слышим нарекания государства, что не можем их собрать. Так что законопроект - в его же интересах.

– Прежде всего – в интересах населения. По нашим подсчетам, через эти кассы можно будет собрать свыше 100 млрд рублей. Скажу даже так: более мощного механизма сбора больших сумм от населения просто не существует. Эта система окажет стабилизирующее влияние на финансовую систему страны в целом. Часть этих денег можно будет пустить на улучшение жилищных условий граждан.

Сейчас мы строим в год примерно 0,55 кв. метра на человека. Европейский стандарт – 1 кв. метр. Но многие страны его перешагнули. Будем строить больше – снизим и себестоимость строительства, и цену «квадрата».

Счет можно завести на любого члена семьи, в том числе – ребенка. По каждому счету семья будет получать государственную премию. Если предположить, что семья состоит из трех человек, то за два года на каждого из них надо собрать 6000$. Здесь, однако, следует сделать еще одно допущение – с учетом того, что резко возрастут объемы строительства, кв. метр должен стоить не свыше 1000$.

Такие проекты уже есть. Конечно, и 6000$ величина немалая, но с поддержкой государства вполне реальная.

Умножить деньги на время

– Столько появится претендентов на квартиру! По какому же принципу предполагается отбирать первых?

– Это тоже есть в законопроекте. Будет действовать специальный накопительный показатель – внесенные деньги, умноженные на время их хранения. В этом случае меньшие деньги перебьют большие. Иными словами, приоритет будет отдаваться не весу кошелька, а социальному фактору.

Первыми получат квартиры те, кто больше в них нуждается, кто раньше внес деньги. Система очень ясная, прозрачная, обмануть ее трудно.

– Сколько может пройти времени от внесения первого взноса до новоселья?

– По опыту восточноевропейских стран, где уже действует такая система – не больше двух лет.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: Жилищные программы

  • Кунцево: перемены широкого масштаба
    С присоединением новых земель Кунцево стало самым большим районом на Западе Москвы. Сегодня это основная строительная площадка округа. Здесь продолжается снос пятиэтажек, идет комплексная реконструкция старых кварталов. О перспективах развития района и новосельях к Новому году корреспонденту «КР» рассказал первый заместитель главы управы Сергей Козлов.
  • Рождество отметят на Рождественской
    Новые микрорайоны Некрасовки продолжают заселяться московскими очередниками. «КР» познакомился еще с одними новоселами, которые здесь получили по договору социального найма просторную трехкомнатную квартиру.
  • Так хочется верить!
    Распоряжением от 30 ноября 2012 г. №2227-р председатель правительства России Дмитрий Медведев утвердил государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
  • Владимир Говердовский: Наш вектор развития – социальный
    На очередном заседании правительства Москвы рассматривалась реализация программы комплексного развития Северо-Западного округа. О том, что сделано за два года, отчитывался префект СЗАО Владимир Говердовский. На следующий день он провел пресс-конференцию, где рассказал не только об итогах работы, но и не решенных проблемах, ближайших планах.
  • Новоселья на проспекте Защитников Москвы
    С присоединением новых территорий Некрасовка на наших глазах превращается в один из самых крупных и перспективных столичных районов. Сегодня Люберецкие поля – основная строительная площадка города, где возводится жилье и для московских очередников. С новоселами, которые воспользовались социальной ипотекой, пообщался корреспондент «КР».