Шпаргалка для собственников
«Недавно выяснилось, что наш подвал оформлен в собственность города и уже продан. Нельзя ли опубликовать рекомендации по возврату подвала в общедолевую собственность со ссылками на законодательные акты?» – с такой просьбой к нам обратились жители одного из домов Пресненского района. Разъяснения дает председатель правления ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева.
– Определением Конституционного суда РФ № 489-О-О от 19.05.2009 установлено следующее: «По смыслу законоположений ст. 290 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений». Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры – это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников.
Согласно определению Высшего Арбитражного суда РФ № ВАС-12537/09 от 21.10.2009, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 13391/09 от 2.03.2010 указывает: правовой режим подвальных помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Согласно определению Высшего Арбитражного суда РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 № 64 и Определению Высшего Арбитражного суда РФ от 21.10.2009 № ВАС-12537/09, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения (в том числе – город) в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно лишь с согласия всех собственников.
Постановление Федеральной антимонопольной службы от 27.06.2011 № КГ-А40/5911-11 и Определение ВАС РФ от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 указывают: согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности законом не предусмотрен.
В Определении ВАС РФ от 22.04.2011 и в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (то есть, собственности города и/или кого бы то ни было еще). Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.
В соответствии с разъяснениями, которые дает постановление Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36). Оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права (п. 52).
Таким образом, необходимо и достаточно заявлять иск с требованием о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на «спорное» имущество и (или) о признании права кого бы то ни было еще – отсутствующим.
Не забывайте при обращении в суд подтвердить свои полномочия на представление интересов собственников (решение общего собрания собственников), как того требует постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 по делу № 7319/09.