«Липовые» ТСЖ – тема актуальная
В Мосжилинспекции сейчас проходит проверка в отношении легитимности существующих товариществ. Наш корреспондент встретился с заместителем руководителя этого учреждения Николаем Александровичем Ревиным и попросил его ответить на ряд вопросов.
Возраст председателю не помеха
– Николай Александрович, скандал по поводу «липовых» ТСЖ вроде бы утих, виновные наказаны, и вот теперь Мосжилинспекция вновь к ним вернулась. Чем это вызвано?
– Необходимостью более тщательной, более действенной проверки законности их создания. При этом мы осуществляем ее в отношении всех ТСЖ, созданных не только в последние годы, но начиная с 1996-го. Просто в последние годы процесс регистрации товариществ упростился, ослаб контроль за этим процессом, и потому появилось немало нарушений. Всего в Москве сейчас 6709 ТСЖ, объединяющих 9827 домов. 1950 товариществ сейчас находятся в стадии ликвидации. Проверка была начата в марте 2012 года, и – согласно ЖК РФ – через год, к марту 2013 года должна быть полностью закончена. Незаконных товариществ больше не будет.
– Цифры, которые вы назвали, несколько неожиданные… К этому еще вернусь. Но сейчас – какие нарушения вы обнаружили?
– Правомерность проведения общего собрания, решения которого обязательны для всех жильцов дома, даже не являющихся членами ТСЖ. И если не все они уведомлены о его созыве, причем, сделать это надо заранее (срок указан), или не названы все вопросы, которые там будут обсуждаться – это легко проверяется – собрание не имеет силы. Встречаемся не только с отсутствием уведомления и с не-прозрачностью работы председателя ТСЖ. Или так: при проведении голосования считают не доли собственности, как и положено, а – условно – количество поднятых рук. Таким образом, мы проверяем соответствие законодательных актов с практикой работы ТСЖ и часто видим нарушения.
– А если говорить конкретно об Уставе – какие недостатки замечаете в нем?
– В Уставе должны быть полные реквизиты товарищества – адрес, наименование товарищества и т.д. Не всегда они есть. Иногда говорится только о заочном голосовании. Да, оно предусмотрено ЖК РФ, но приоритет все же должен быть отдан очному. Только, если не собирается кворум, можно проводить заочное. Неоправданны, например, возрастные ограничения для председателя, собственники могут выбрать любого, если он, по их мнению, квалифицирован и печется о доме. Необходим пункт в отношении выбора управляющей организации – либо общим собранием, либо правлением. В Уставе должны найти отражение и принципы взаимоотношения объединений с ними. Не должно быть никаких ограничений в получении информации для собственников, не являющихся членами ТСЖ – ведь они платят за обслуживание такие же деньги, как и члены. И еще. Законодательство меняется, совершенствуется, значит, необходим соответствующий раздел, где указаны изменения.
Где надо власть употребить
– Хочу вернуться к проверке легитимности ТСЖ. Ведь она уже была, и проводилась силами Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. Виновные – а это работники районных управ, ГУиСов, руководители дирекций – были наказаны, некоторые из них лишились своих должностей. «Липовые» ТСЖ были ликвидированы. Кстати, их было не так много – по данным департамента, иски подали всего 404 ТСЖ, решения суда об их ликвидации принято лишь в отношении 266, т. е. в 4% случаев. Не так уж много.
– Да, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, и кстати, не только он, но и префектуры (правда, последние не очень активно) проверками занимались. Но возможности их были ограничены. Я имею в виду применение санкций в случае нарушения закона. Те примеры, когда снимали с работы провинившихся чиновников – лишь административная мера, связанная с нарушением должностных обязанностей отдельных лиц. У нас более действенные рычаги – юридические. Это следует из поправок в ЖК РФ, принятых в прошлом году. Согласно ст. 20 Жилищного Кодекса как раз и должен был появиться надзорный орган, который следил бы за законностью создания и деятельности ТСЖ, а также функционирования управляющих организаций. Им стали жилищные инспекции. В случае нарушения закона мы имеем право обратиться в суд, хотя и не являемся собственниками многоквартирного дома. Прежде у административных организаций таких возможностей не было. Инициаторами такого обращения могут быть и ГУиСы – как один из собственников в доме, муниципальной его части. И сами собственники, но последние обращаются в юридические инстанции крайне редко – из– за инертности, а иногда потому, что порой даже не знают, что живут в ТСЖ. Отсюда такое небольшое количество исков.
Не выплеснуть бы ребенка
– Вернусь к ликвидации. Массовое появление новых ТСЖ было не только из-за облегчения их регистрации, но и указаний мэрии: в городе должно резко увеличиться число ТСЖ. Префектурам даже были спущены контрольные цифры: столько-то в этом году, столько в следующем…Чиновники перестарались… Согласен: мера чисто административная, но объективно необходимая: собственники должны сами управлять своим имуществом. Была, таким образом, своего рода кампания в отношении создания товариществ. Но не появилась ли новая кампания – по их ликвидации? И не пойдет ли это во вред городу?
– По-моему, вы ставите неправомерный вопрос: по закону или для пользы дела? Мы уже проходили такое… Подобной дилеммы не должно быть. Конечно, ТСЖ , ЖСК, потребительские кооперативы – наиболее эффективная форма объединения жителей, здесь вопроса нет. Но все должно делаться по закону.
– И все же… Поначалу жители возмутились: создали ТСЖ без нашего согласия! Но когда немного успокоились, стали больше разбираться в ситуации, пришли к выводу, что товарищества – не так уж плохо. Собственники вошли во вкус и контроля над качеством обслуживания, и минимизации расходов: ведь они сами теперь могли заключать договора с ресурсоснабжающими организациями, добиваться более выгодных условий. И тут – санкции, ликвидация. Вы, мол, незаконны.
– Мы учитываем этот фактор. Я назвал вам цифру товариществ, которые находятся в стадии ликвидации. Но это – на сегодня. Она постоянно меняется, и на завтра может быть уже другой, меньше. Повышение ответственности за состояние своего дома, необходимость участия в этом жильцов – эти процессы идут, и мы учитываем их в своей работе.
– Как?
– Процесс ликвидации ТСЖ – как и любого юрлица – сложный, длительный, продолжается до года. С одной стороны – бюрократия. С другой – не так уж и плохо. У людей появляется достаточно времени, чтобы подумать о разумности своего решения: отказаться от ТСЖ, которое появилось в их доме. Более того: когда мы выносим решение, что товарищество создано с нарушением закона, а потому подлежит ликвидации, то прежде чем обратиться в суд, даем время – обычно до полугода – чтобы собственники исправили нарушения. Если, конечно, этого захотят. Что именно они должны сделать? Провести собрание в соответствие с нормативными требованиями, выбрать достойного председателя, который будет отстаивать их интересы – вместо чиновника, который навязан дому районной управой, провести другие мероприятия, предусмотренные Жилищным Кодексом.
Собственники мы плохие
– Вы назвали количество ТСЖ в Москве – менее семи тысяч. Обычно на различных совещаниях фигурирует более высокая цифра. Да еще около двух тысяч в процессе ликвидации. Получается, что жилищные объединения – включая ЖСК – охватывают лишь небольшую часть домов. А докладывали, что они есть чуть ли в половине жилых строений города. Что же получается? Хотя прошло более 15 лет с появления закона о ТСЖ, но мы все еще в начале пути.
– Искусственно этот процесс форсировать нельзя, будет только во вред. Вместе с тем знаем, как трудно он идет. Даже если создано ТСЖ, это не значит, что люди понимают его суть. К сожалению, собственники мы еще плохие. Процесс осознания себя таковыми – трудный, длительный. Ведь мы все еще считаем, что обо всем, что касается жилья, думает государство.
– От этого уходим, ведь в новых условиях живем более двух десятков лет.
– Медленно уходим. В людях все еще царит прежняя уверенность: отремонтировать дом – обязанность государства. Даже 5-ти процентное участие в ремонте воспринимается болезненно. Там, где объединения, винят именно их: как же, коммерческая организация, значит, обязана. Часто именно потому хотят выйти из товарищества, считают, что тогда ремонт будет бесплатным. Не будет! Да и субсидии скоро исчезнут – для городских домов, для ТСЖ. Собственникам придется все делать за свой счет. Заботиться о своем имуществе должны сами – разве не так?
– И все же с повышением квартплаты психология меняется. Люди начинают считать, во что им обходится проживание, где и как можно сэкономить. В объединениях такое получается лучше. Разве это не стимул к их созданию?
– Стимул, но еще слабый. Пока люди только протестуют, но не предпринимают конструктивных шагов, в нашем случае – не создают объединения, не знают, как те должны функционировать. Поэтому у Мосжилинспекции двоякая роль: с одной стороны проверки на предмет соблюдения законности работы ТСЖ, с другой – помощь товариществам.
– Что вы имеете в виду?
– Наши работники, где возможно, пропагандируют их, часто выступают в газетах, на ТВ. Говорим, понятно, и о роли Мосжилинспекции в части соблюдения законов. Сейчас заканчивается цикл обучения – я сам участвую в качестве лектора – который проводился в округах города. Были три главные темы: организация проверки законности создания ТСЖ, раскрытие информации управляющими организациями, создание Совета в многоквартирных домах – как ступенька к организации товарищества. Совет, кстати, своеобразная школа самоуправления. На наши семинары приходит от 80 до полутора сотен человек. Так что интерес к созданию объединений все же есть, и мы это видим.
– Но лучшая помощь – это поддержка собственников в их противостоянии с монополистами. Ведь не секрет, что пользуясь не вполне высокой квалификацией руководителей товариществ и кооперативов, ресурсоснабжающие организации начисляют объединениям повышенные коммунальные платежи. Например, есть приборы учета, а считают по нормативам. Входят ли эти вопросы в состав ваших проверок?
– Если говорить о плановых проверках – нет. Это задача самого объединения, его руководящих органов, ревизионной комиссии. Для этого оно, собственно, и создается. Ведь ТСЖ и ЖСК – юридические лица, самостоятельные субъекты права, они способны самостоятельно защищать собственные интересы, требовать выполнения договорных обязательств. Мы не должны их подменять. Мы смотрим лишь, насколько юридически правильно составлен договор. Если есть нарушения, на них указываем, требуем их устранения. Этим, кстати, еще и акцентируем внимание руководителей ТСЖ на важности заключения самого договора. При этом если в наш адрес поступает обращение жителя, который пожалуется на ошибки или обман в подсчете платы, то мы проведем проверку внеплановую и в обязательном порядке установим правильность использования общедомовых приборов учета и начисления платы за коммунальные услуги.
– С какими нарушениями встречаетесь?
– Отсутствует перечисление состава общего имущества, перечень услуг, связанных с его обслуживанием и ремонтом, цена договора, порядок осуществления контроля над его выполнением. Есть и другие.
– Но жильцы все же не профессионалы, они не все могут предусмотреть.
– Мосжилинспекция вовсе не стоит в стороне от проверки непосредственно качества обслуживания. Любой жилец, любой собственник может обратиться к нам с жалобой, если его права как потребителя ущемлены. И если мы сочтем ее обоснованной, то за этим последует проверка, будут приняты все меры, чтобы устранить недостатки. Но прежде всего, смотрим, если ли соответствующий пункт в договоре. Так что будьте бдительны при его заключении, именно он определяет отношения сторон. Что же касается нашей помощи – мы ее окажем всегда.