Основы — прежде всего

Говорят: два юриста – три мнения. Что уж толковать о нас, простых смертных – ничегошеньки мы в мудреных строчках законов, особенно жилищных, разобрать не можем. А чиновник, понимаешь, гнет свое: мало ли, говорит, что тут написано. Так, мол, надо. Да так ли?И посему, граждане, решили мы открыть школу правового ликбеза. Во-первых, печатать сами тексты законов, которых, оказывается, днем с огнем не сыщешь. Во-вторых, – откомментировать их так, чтобы они были понятны, пригласив в комментаторы знающих и известных людей.
Итак, сегодня – первый урок. Наш комментатор – депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по жилищной политике, автор многих новаций в жилищном законодательстве Галина ХОВАНСКАЯ.

«Основы жилищной политики города Москвы» – основной закон, который определяет и защищает права граждан на жилище. Все остальные законы, определяющие жилищные права граждан, выпускаются в развитие этого закона. Закон действует на территории Москвы, поэтому жители области и других регионов России не смогут им воспользоваться. Сегодня будем говорить о тех статьях, в которых есть новые понятия, возможно, не очень ясные москвичам, во всяком случае, они вызывают много вопросов.
Начнем со СТАТЬИ 5. Жилищный фонд – это помещения, пригодные для проживания. Это понятно. А вот в пункте втором говорится:
В жилищный фонд города входят:
1) фонд социального использования, состоящий из жилых помещений, занимаемых гражданами по договору социального найма;
2) фонд коммерческого использования, состоящий из жилых помещений,
предоставляемых лицам на основании договора найма (коммерческого найма), договора аренды, иного договора,
передаваемых лицам в собственность по договору купли-продажи;
3) фонд специализированного использования, состоящий из жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан».
Здесь впервые даются определения, что такое фонд коммерческого и специализированного использования. Разберемся по порядку. Жилищный фонд социального использования – государственные и муниципальные жилые помещения, которые предоставляются по договору социального найма. Это хорошо всем нам известный наем, который социальным раньше и не называли, потому что другого, кроме этого, у нас в стране не было. И тогда, и сейчас жилье предоставляется по договору социального найма бесплатно, бессрочно, пожизненно, пока вы сами не захотите его расторгнуть.
В последние годы в нашей стране появился коммерческий наем (в Гражданском кодексе он называется просто наем). Жилищный фонд коммерческого использования – жилые помещения, принадлежащие государству, муниципалитетам или частным лицам, предоставленные гражданам по договору коммерческого найма на условиях, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством. Здесь срок в договоре найма определен. Но у жителей есть преимущественное право продления договора на тот же срок.
Жилищный фонд специализированного использования – жилые помещения, которые получают дети-сироты, одинокие пожилые люди, другие социально незащищенные категории граждан по договору безвозмездного пользования. При этом у них не возникает право самостоятельного пользования этим жилищем.
СТАТЬЯ 7, ЧАСТЬ 1 рассказывает, по каким договорам город предоставляет жилые помещения: социального найма, найма, безвозмездного пользования, иному договору (это может быть, например, договор краткосрочного найма жилого помещения).
В ЧАСТИ 2 говорится о приоритетах, о том, каким образом определяется, кому в первую очередь будут предоставляться квартиры в этом году. В предыдущей версии закона приоритеты определялись на два года вперед. (Дума принимает отдельный закон о приоритетах. Прим. ред). Теперь одновременно принимается закон о бюджете, по которому город будет жить год, и закон о приоритетах, подчеркиваю, тоже на год. Бюджет определяет, сколько выделяется денег на субсидии, а закон – кто и при каких условиях получит субсидии, жилье по социальному, коммерческому найму. Скоро мы будем принимать новый закон о приоритетах на следующий, 2004 год.
СТАТЬЯ 8 очень важная. Она посвящена нормам. Где дают жилье по нормам? В жилищном фонде социального использования. В этом его специфика. Еще жилье нормируется по договору безвозмездного пользования. В остальных случаях, например, по договору коммерческого найма оно не ограничено нормой ни снизу, ни сверху. Могут дать квартиру и меньшей площади, если человеку она подходит, и большей, если он сможет оплачивать ее.
Социальная норма, по которой предоставляются квартиры в Москве, равна 18 квадратным метрам общей площади на человека (в отличие от действующего Жилищного кодекса). Раньше в законодательстве речь шла только о жилой площади квартиры. Почему начали считать по общей площади? Именно общая площадь по сравнению с жилой – один из показателей качества жилья. Раньше отказывали в постановке на учет семье, если на троих приходилось 15,1 квадратного метра жилой площади, а общая площадь была 25. Но тут же на очередь ставилась семья, где комната была 14,9 при общей площади 37 квадратных метров. У второй семьи была просторная кухня-столовая, где можно и диван поставить, во всяком случае, места побольше. А ее ставили в очередь на улучшение, в то время, когда первая семья больше нуждалась, а ей отказывали. И это было несправедливо. Поэтому мы и предложили учитывать общую площадь при решении жилищных вопросов.
В среднем по Москве сегодня коэффициент соотношения общей и жилой площади 1,6. Закон поставил москвичей в лучшие условия, определив коэффициент 1,8 (18 квадратных метров общей площади) для жилья, отвечающего московским стандартам.
Иногда ошибочно говорят как о норме не о 18 квадратных метрах общей площади, полагающейся на человека, а о 33-х для одинокого. Это неправильно. В тех случаях, когда нет квартир нужного размера, можно предоставить одинокому человеку квартиру общей площадью до 33 квадратных метров, и семье из двух человек – до 42 (имеются в виду не супруги, а мать и взрослая дочь, или отец и взрослый сын. Им нужна хоть маленькая, с одной изолированной комнатой, но «двушка»).
Как определить общую площадь квартиры? Это «сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования» – кухня, коридор, передняя, санузел и другие.
Тем, у кого есть хронические заболевания, полагается «дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 квадратных метров общей площади» (пункт 4). Во многих нормативных документах фигурирует цифра 10 квадратных метров – дополнительная площадь, на которую имеет право больной человек. Но у нас в городе дополнительная норма больше, и мы строго соблюдаем ее при распределении жилья. Хотя раньше исполнительная власть часто это игнорировала, и тяжелобольным давали квартиры по тем же нормам, что и здоровым.
В пункте 5 сказано: «При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования…» Необходимость ввести в закон этот пункт продиктовала наша жизнь. Раньше у всех в лучшем случае была одна квартира или комната в коммуналке. Сейчас положение изменилось. Не потому, что все у нас стали очень богатыми. Жизнь идет, кто-то получает в наследство квартиру либо комнату. И становится собственником жилья. Если семья жила в коммуналке и стояла в очереди на квартиру, то при получении нового жилья будет учитываться и площадь, доставшаяся по наследству. Наследник обладает самостоятельным правом пользования этой площадью. Это важное условие. Задают вопрос, кто имеет право самостоятельного пользования? В Гражданском кодексе это понятие используется.
Давайте разберемся, у кого права самостоятельного пользования жилым помещением нет. К примеру, человек снимает квартиру по найму у собственника или у нанимателя на условиях поднайма или приехал в гости и живет полгода, то есть это временный жилец. Самостоятельного права пользования жилым помещением у такого жильца нет. Также и у квартиранта не появляется это право, даже если он несколько лет подряд снимает одну и ту же квартиру.
В то же время, если человек не собственник, но постоянно проживает в квартире как член семьи собственника, и это единственное его жилье, он имеет право самостоятельного пользования этим жилым помещением. Он не распоряжается им как собственник, но его нельзя выселить, даже через суд. Как правило, речь идет о выселении бывших членов семьи собственника. Выкинуть на улицу бывшую жену или мужа, если у них нет другого жилья, суд не позволит. Им надо купить жилье и предложить переселиться. Выселить можно, если у бывшего члена семьи имеется другое помещение в самостоятельном пользовании, даже если он там не зарегистрирован.
СТАТЬЯ 9. Социальный наем жилого помещения. Впервые говорится в этой статье, что москвичи имеют право на предоставление жилья по договору социального найма, если доход на каждого члена семьи ниже уровня, утвержденного городской Думой, и они нуждаются в улучшении жилищных условий. Также имеют это право люди, у которых доход чуть выше, но они относятся к социально незащищенным. У инвалида, ветерана войны может быть хорошая пенсия, выше, чем прожиточный уровень, установленный в городе. Но в то же время он относится к категории социально незащищенных.
В пункте 2 – новое положение. По договору социального найма могут давать жилье семьям-не очередникам в случаях ликвидации коммунального заселения квартиры. Еще одна новация (пункт 4) – основание для заселения не ордер, а договор. В прежние годы исполкомы райсоветов в решение о предоставлении жилья вносили несколько десятков фамилий. Каждому новоселу на руки выдавали «выписку из решения» – ордер на его семью. Сейчас выпускается документ – распоряжение префекта на каждую семью. И необходимость в каком-то промежуточном документе-ордере просто отпала. На основании распоряжения Департамент жилищной политики, уполномоченный правительством, заключает с новоселом договор о правах и обязанностях сторон. В договоре указываются члены семьи, которые пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Это отличает договор социального от коммерческого найма, где наниматель, если не было другой договоренности, несет ответственность за всех. Даже если человек уже не член семьи нанимателя (к примеру, при разводе), но проживает там же, самостоятельное право пользования помещением, права и обязанности у него сохраняются.
СТАТЬЯ 10. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилища. Право на получение субсидии имеют те, у кого есть право на получение жилья по договору социального найма. Но если семья стояла в очереди для покупки квартиры в ЖСК, а затем перевелась на коммерческий наем, права на субсидию она не имеет. На субсидию можно купить квартиру или дом высокой степени готовности (более 70 процентов) как в Москве, так и в любом городе или поселке России. Использовать ее нужно в течение 6 месяцев, хотя бывают и исключения.
В пункте 3 есть уточнение. Не только жители, стоящие на учете, могут получить субсидию. Если случилась беда, появилась угроза обвала, дом оказался в аварийном состоянии, либо срочно надо выселить жильцов в связи со стихийным бедствием, а также при расселении коммунальной квартиры, человек-не очередник, имеет право получить субсидию. Раньше в таких случаях чиновники категорически говорили «нет», теперь же это сделать можно.
Субсидия рассчитывается на каждую семью. На каждую семью заводится отдельное учетное дело. Это очень важное положение, особенно в контексте изменения в законе об улучшении жилищных условий. Сейчас чиновнику удобнее отправить три поколения – родителей, их детей, внуков в одну квартиру. Иногда даже с бывшим мужем ухитряются поселить вместе. И живите, бывшие супруги, как хотите, а не нравится – разменивайтесь. Лишь бы у нас, чиновников, не было головной боли. С мая этого года принят новый закон, о котором мы еще поговорим, и появилась возможность завести отдельное учетное дело на каждую семью, получить отдельное жилье.
В законе четко указано, как рассчитывается субсидия. Для одинокого человека из расчета 33 квадратных метра (но это, подчеркиваю, не социальная норма, а норма для расчета субсидии), для двоих – 42 квадратных метра общей площади. Для семьи из трех человек и более – по 18 квадратных метров на человека.
Как мы уже говорили, при улучшении жилищных условий учитывают все жилые помещения и их доли, которые находятся в самостоятельном пользовании. В субсидии вам не откажут, если до нормы вы недотягиваете, но у вас есть квартира. При начислении субсидии ее площадь из вашей нормы на семью просто вычтут.
Субсидия не может превышать нормативную стоимость в фонде социального использования (пункты 6, 7). Что такое нормативная стоимость, и как ее определить? Нормативная стоимость определяется средней рыночной стоимостью одного квадратного метра общей площади в домах типовых серий в районах массовой застройки, умноженной на количество метров (для одинокого, как мы уже говорили, – 33 квадратных метра, для двоих – 42, для семьи из трех и более человек – по 18 квадратных метров общей площади на каждого человека).
Субсидия также зависит от года постановки на учет и от наличия права на первоочередное предоставления жилья. Это новые положения нашего городского законодательства. На федеральном уровне субсидия рассчитывается по старым документам и зависит от МРОТ. Максимальный ее размер – 70 процентов, а у нас в городе – 90. Почему в Москве изменили действующий порядок? Потому что бюджетники – врачи, учителя – приносили честные справки о своих заработках. Какие у них большие зарплаты, говорить не приходится. А ловкачи, которые получают на порядок больше, но «черным налом», показывали липовые справки. Получалось, что у них заработок меньше, чем у бюджетников, и им давали субсидию большего размера. Мы восстановили справедливость. И федеральным органам рекомендуем изменить положение.
Как субсидия зависит от права человека на первоочередное предоставление жилья? Существуют две таблицы: для тех, кто стоит в общей очереди, и для льготников. К сожалению, на федеральном уровне для расчета субсидии одна таблица. При таком подсчете получать деньги льготнику вместо квартиры невыгодно, и люди редко обращаются с подобной просьбой. В Москве же льготники часто приходят за субсидией.
Правда, был у нас казус, когда переходили с 70– на 90-процентную субсидию. Вдруг люди стали выражать недовольство: «Вы нас обманываете. У вас второй вариант не отличается от первого, разницы нет, что раньше субсидия была 70 процентов, что теперь 90». А причина была в том, что некорректно определялась стоимость квадратного метра. На рынке она росла, а при начислении субсидии ее не индексировали. Люди совершенно справедливо считали себя обманутыми. Теперь регулярно, ежеквартально собирается комиссия по ценовой политике и изменяет цены. Сейчас субсидия – 24200 рублей за один квадратный метр. Все федеральные нормативы ниже. Поэтому в Москве люди охотно берут субсидии. Многие поняли, что лучше самим управлять процессом, выбрать себе район, дом, этаж, квартиру, а не ждать, когда за тебя кто-то решит, где тебе с семьей жить.
Есть еще одна новация. Допустим, семья уже включена в программу по приоритетам, ей предлагают квартиру где-нибудь на другом конце Москвы. Ее это не устраивает. В таком случае можно взять 100-процентную субсидию. Сумма будет равна стоимости этой социальной квартиры (пункт 8). Но обратите внимание: субсидию надо использовать в течение 3 месяцев (а не полугода, как говорилось раньше).
Еще одна важная норма записана в пункте 9 этой статьи. Случается, что семья выбрала район, квартиру, которая ей понравилась, но чуть меньше по площади, чем должна быть по нормам. Раньше ей бы не разрешили сделать покупку, используя субсидию. К примеру, на троих надо было купить квартиру 54 квадратных метра и ни сантиметром меньше. Теперь разрешается приобретать жилье, где на человека приходится по 16 квадратных метров, но не меньше. Почему выбрали 16? При 15 квадратных метрах на каждого человека у некоторых семей есть право постановки на учет. В федеральных документах тоже начали использовать эту норму. В них говорится, что военные могут купить жилье меньшее по площади, если это не приводит к постановке в очередь нуждающихся.
СТАТЬЯ 11. Наем (коммерческий наем) жилого помещения. При коммерческом найме семья платит по фактическим затратам по всем услугам без дотаций, в полном объеме, 100 процентов за жилищно-коммунальные услуги. Но это не рыночная стоимость снимаемой квартиры, а раза в два меньше. Коммерческий наем позволяет, особенно молодежи, «выскочить» из сложной жизненной ситуации. Молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, дают жилье в коммерческий наем. Они живут в современной квартире, в хороших условиях и откладывают деньги на приобретение своего жилья. Коммерческий договор – срочный, в отличие от социального. Он заключается на 5 лет, и у нанимателя есть преимущественное право на продление договора.
Существует еще краткосрочный наем, когда договор заключается на непродолжительное время, до года. Такой договор, к примеру, заключают на время ремонта дома, не расторгая старый. Либо дом еще не принят в эксплуатацию управляющей организацией, а надо производить расчет за потребляемые коммунальные услуги. Краткосрочный договор не дает права самостоятельного пользования жилым помещением.
СТАТЬЯ 12. Аренда жилого помещения. Организация заключает с городом – собственником жилья договор аренды и сдает квартиры гражданам для проживания. Также частное лицо, имеющее в собственности квартиры, может их сдавать гражданам. При этом оформляется договор поднайма между гражданином и арендатором жилого помещения.
СТАТЬЯ 13 рассказывает об условиях купли-продажи. Очередники могут заключить договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа. Предоставляют такое жилье гораздо быстрее. Такой же договор может заключить в любой момент и коммерческий наниматель, который от города получил квартиру. Это не его обязанность, а его право.
Договор, как правило, заключается тоже на 5 лет. А стоимость квадратного метра определяется по тем сведениям, которые дает БТИ. В любом случае она ниже рыночной. Условия такие: процент на оставшуюся сумму тем меньше, чем дольше семья стояла в очереди. Он колеблется от 3 до 8 процентов от стоимости в условных единицах. Многие семьи охотно покупают квартиры с рассрочкой платежа. Им нравится этот вариант. Деньги же идут в бюджет Москвы. Сравните, коммерческие банки дают деньги под 14 процентов от стоимости в валюте. И, кстати, в отличие от многих ипотечных вариантов, если что-то не получилось, как задумано, не удалось справиться с ситуацией, деньги возвращают за вычетом расходов, которые понесла организация.
СТАТЬЯ 14. Безвозмездное пользование жилым помещением. Эти жилые помещения относятся к фонду специализированного использования. Отдельным категориям лиц, как правило, социально незащищенным: детям-сиротам, инвалидам, престарелым одиноким людям и супружеским парам, которые хотят защититься от назойливых родственников, предоставляют жилье в этом фонде. И они тоже получают квартиру значительно быстрее, чем по социальному найму. Поскольку им действительно нужно жилье, а не собственность.
В прежние годы больше всех страдали дети-сироты. Для них впервые использовали эту форму. Раньше, когда сироты выходили из детских домов, им предоставляли квартиры по социальному найму. Под давлением криминала они жилье приватизировали и тут же оставались без крыши над головой. А в некоторых случаях просто погибали. Сейчас с этой трагедией покончено, у криминала нет возможности отобрать жилье у сирот. Они ему стали не интересны.
Договор безвозмездного пользования заключается на срок до 5 лет. Если ситуация благополучная, молодой человек встал на ноги, работает, обзавелся семьей, родились дети, требуется жилье большей площади, он обращается в комиссию. Ему разрешают досрочно заключить договор социального найма, приватизировать квартиру, и дальше, как обычно, можно улучшить жилищные условия, купив квартиру большей площади.
В тех случаях, когда у человека хроническое заболевание, например, легкая степень олигофрении, договор безвозмездного пользования пролонгируется, у него преимущественное право на заключение договора. Для таких людей этот договор – спасение от жуликов и мошенников, защита не только их жилищных прав, но и самой жизни.
Договор безвозмездного пользования имеет одно сходство с договором коммерческого найма, он тоже срочный, а по условиям оплаты он аналогичен договору социального найма. Более того, плату за наем с детей-сирот и больных не берут, поэтому и называется «безвозмездное пользование». Они оплачивают только предоставляемые услуги по содержанию дома, отоплению
и т. д. Если материальное положение у человека особенно тяжелое, он получает еще и адресную помощь в виде компенсаций (субсидий) на оплату услуг.
СТАТЬЯ 15. Коммунальная квартира. Впервые здесь дано определение, что такое хорошо известная всем нам коммунальная квартира. Точнее было бы написать «квартира коммунального заселения». Ведь сама по себе квартира — объект недвижимости, а вот от того, как ее заселят, коммуна там будет жить или одна семья, она и станет коммунальной или отдельной.
Многие нормы в федеральном и московском законодательствах совпадают, но есть и различия. По федеральному законодательству собственник комнаты в коммунальной квартире, очередник, не имеет права присоединить освободившуюся комнату соседа. В московском законе — независимо от того, собственник человек или наниматель, он имеет право присоединить свободную комнату. Причем, бесплатно, но по нормам. Разумеется, при этом учитывается вся площадь, что есть у гражданина. Это защита от махинаций, а по сути защита очередников, которые не получат комнату, обманным путем добытую каким-нибудь ловкачом.
Пункты 5 и 6 говорят о ситуации, когда человек остался один в квартире коммунального заселения. Комната у него хорошая, а соседи из двух других комнат выехали. Права на присоединение или выкуп комнат у него нет. Но он не хочет жить в одной квартире с алкоголиками, уголовниками, согласен на переселение в новостройку. Опять же впервые записано в законе, что при обращении ликвидировать коммунальное заселение, ему должны предоставить, хоть он и не очередник, отдельную квартиру. Но если сам человек не хочет выезжать, согласен жить с новыми соседями, тогда комнаты заселяют.
Пункт 9 защищает права жителей коммуналок. «Не допускается обмен свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, входящих в жилищный фонд города, на жилые помещения, занимаемые гражданами». Как это понять? Вот пример. Жила в коммунальной квартире семья учительницы. Знали, что соседи стоят в очереди, им скоро дадут квартиру, надеялись присоединить освободившуюся комнату. А когда соседи уехали, учительнице сказали, что комната занята, якобы квартиру соседям дали в обмен на эту комнату. Такой способ обмана раньше был популярен. На самом деле соседей просто лишали возможности присоединить комнату. Поэтому закон теперь запрещает подобные действия.
СТАТЬЯ 16. Общежития. Пункт 7 в этой статье новый. В нем говорится: если есть решение города Москвы об отселении из общежития жильцов, то, состоящим на учете и имеющим право на безвозмездную субсидию, предоставляют субсидию единовременно, без всяких ограничений. Это реальная помощь жителям получить отдельную квартиру и организации, которая хочет ликвидировать общежитие. Сейчас многие москвичи захотели взять субсидию. Право на субсидию имеют те, кто в льготной очереди простоял 4 года, а в общей очереди — 9 лет. При отселении из общежития эти временные ограничения снимаются. Субсидию дадут в любом случае, а размер ее определят, учитывая, сколько лет семья стоит на учете.
Владельцы общежитий часто переселяют жильцов из большей комнаты в меньшую, уплотняя их, фактически ухудшая жилищные условия. Теперь закон запрещает переселять семью в комнату, которая меньше, чем требуется по социальной норме. Если же такое случается, то необходимо письменное согласие жильцов (пункт 5). «При ликвидации общежития переселение граждан из фактически занимаемого изолированного жилого помещения в иное изолированное жилое помещение допускается с их письменного согласия». Не требуется письменного согласия, если прежнее помещение было больше, чем полагается по социальной норме, а переселяют семью в комнату, соответствующую норме.
И еще одна новация. Она касается оплаты. Долгое время жильцам общежитий, не оказывали адресную помощь по оплате за жилищно-коммунальные услуги. Мы ликвидировали эту несправедливость. В пункте 8 указано: «Плата за пользование фактически занимаемым помещением, жилищные, коммунальные и иные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в общежитии, взимается в размере, установленном законодательством города Москвы для жителей города Москвы, с предоставлением компенсаций (субсидий) по этим платежам в установленном порядке».
СТАТЬЯ 17 объясняет, за что платят жители. Независимо от того, пользуетесь вы или нет жилым помещением, платить за содержание и ремонт общего имущества дома, а также за отопление нужно всегда, а нанимателям и за наем.
Как же государство регулирует плату за жилье и услуги? Ответ в СТАТЬЕ 18. Тарифы на электрическую и тепловую энергию, газ подлежат государственному регулированию. Соответственно, регулируют их федеральная и региональная энергетические комиссии. А вот плата за жилищные и коммунальные услуги: содержание и ремонт, социальный наем, воду, вывоз бытовых отходов, а также нормативы потребления коммунальных услуг, предоставляемых городскими предприятиями, сначала обсуждаются в Думе, а затем утверждает правительство.
Сейчас схема на федеральном уровне изменилась. Чаще, чем раз в году ставки и тарифы менять нельзя. Это очень важно. Бюджет, тарифы, ставки принимаются и утверждаются одновременно.
Еще один существенный момент. Размер пени (пункт 7). Как известно, если вы заплатили позже определенного срока, за каждый просроченный день начисляется пеня. По закону, размер пени не может превышать размер единой учетной ставки Центрального Банка, то есть ставки рефинансирования. Эта норма указана не просто так. Раньше исполнительные власти умудрялись выпускать документы, в которых было записано, что размер пени — один процент в день. Это вдвое превышало пени с юридических лиц. За год 365 процентов набегает. Такой процент ни одному коммерческому банку не снился. Поэтому мы написали в законе — не больше ставки рефинансирования, если иное не установлено федеральным законодательством.
Как известно, если семья не платит за квартиру больше 6 месяцев — ее выселяют. Но только по решению суда, и не на улицу, а с предоставлением другого жилья, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. А эта норма — 6 квадратных метров жилой площади на человека.
СТАТЬЯ 19. Особенности платы за жилое помещение. Некоторые нормы, указанные в статье, исполнительная власть не желает замечать (пункт 2). На этот счет уже есть представление прокуратуры. В отдельных случаях дело доходило до абсурда. Многодетная семья, где трое несовершеннолетних детей, получала субсидию и приобретала жилье по нормам. У них было две квартиры в собственности и за второе жилье им приходилось платить в полном размере. Или у большой семьи (а в семье 8 человек) две комнаты в коммуналках по отдельным договорам. С очереди их не снимают, а за второе жилье берут по полной программе. Можно привести другие примеры. У семьи две комнаты в разных квартирах. Приходится по 16 квадратных метров на человека. До социальной нормы -18 квадратных метров на каждого члена семьи — они не дотягивают, а за вторую квартиру с них берут оплату полностью. Это неправильно. В законе сказано: «Граждане, обладающие самостоятельным правом пользования одним или несколькими жилыми помещениями, совокупный размер которых превышает 40 квадратных метров общей площади для одиноко проживающих граждан, 56 квадратных метров (для семей, состоящих из двух человек) и 25 квадратных метров на каждого члена семьи (для семей, состоящих из трех и более человек), оплачивают услуги отопления и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, соответствующие данному превышению, в полном размере, если иное не предусмотрено федеральным законодательством».
Но такой порядок оплаты не распространяется на семьи, которые состоят из инвалидов первой или второй группы, или пенсионеров и граждан, находящихся на их иждивении, а также одиноко проживающих несовершеннолетних детей-сирот. Если у них квартира больше социальной нормы, они все равно не должны платить в полном размере (пункт 3).
Норма, записанная в пункте 4, выполняется, к сожалению, только если человек обращается в суд. Вот случай из жизни. Мать и взрослый сын жили в небольшой квартире. Сын женился, уехал, но из квартиры не выписался. Матери он не помогает, за квартиру не платит. Планировка квартиры (это может быть однокомнатная или двухкомнатная с проходными комнатами) не позволяет матери-пенсионерке заключить отдельный договор социального найма, хотя, по сути, в квартире зарегистрированы теперь уже две семьи, а не одна. Полностью оплачивать жилье женщине не под силу, маленькая пенсия. Не может она оформить и адресную помощь. Если сын представит справку о своей зарплате, то матери субсидию не дадут. Как ей быть? Закон дает определение, в каком случае можно говорить, что в квартире живут разные семьи. «Граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления, считаются разными семьями». А раз это две семьи, то каждая должна платить за себя сама.
«В квартирах, планировка которых, в соответствии с законодательством, не позволяет заключить отдельный договор социального найма с каждой семьей, при недостижении соглашения о порядке оплаты, допускается определение доли оплаты за жилое помещение каждой семье». Матери должны открыть отдельный финансовый счет. Тогда сын либо маме начнет помогать, если квартира дорога, либо претензии ДЕЗ будет предъявлять к нему. Касается это положение закона только тех, кто заключает договор социального найма.
Важная норма отражена в пункте 7. Все мы платим за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. А вот капитальный ремонт жилищного фонда, независимо от формы собственности, содержание которого дотируется из бюджета столицы, на период жилищно-коммунальной реформы — обязанность города Москвы. За исключением коммерческих домов, которые на сегодня не дотируются из бюджета города.
СТАТЬЯ 20. Компенсации (субсидии) по оплате жилого помещения. Субсидия дается жителям, нуждающимся в социальной защите. Вводится понятие: компенсационный стандарт — социальный стандарт адресной помощи малоимущим, соответствующий максимально допустимой доле собственных расходов граждан на оплату жилья, исходя из установленного размера общей площади квартиры и нормативов потребления коммунальных услуг (пункт 5).
Что это такое? Поясню на примере. В Москве компенсационный стандарт — 13 процентов, а на федеральном уровне 22. Если расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают 13 процентов семейного дохода москвича, то ему выплачивается компенсация (субсидия) из бюджета Москвы. Чем беднее семья, тем меньше должна быть доля расходов. Этого изменения пока нет в законодательстве Москвы, но скоро будет.
И еще один важный момент, который следует учесть тем, кто сдает жилье в наем (поднаем). Они утрачивают право на компенсацию (субсидию) из бюджета города.