Ничто не вечно под луной
В том числе – и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В советские годы это был самый популярный способ обладания недвижимым имуществом. С 1 января 2012 года закон предписывает полностью прекратить указанный вид владения земельными наделами. В определенной степени такой ход ставит под удар бизнес.
История вопроса
27.12.2009 вступил в силу ФЗ No 342-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности».
В новой редакции пункт 2 ст. 3 ФЗ No 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа».
Загвоздка первая – время
В отличие от граждан, организации и предприятия, обладающие землей в бессрочном пользовании, не имеют права на безвозмездное приобретение участков в собственность, только на платной основе: путем заключения договоров аренды или купли-продажи. Для переоформления участка уполномоченному представителю компании необходимо обратиться в органы государственной или муниципальной власти с заявлением, прикрепив копии правоустанавливающих документов на землю. По этому заявлению упомянутые органы в месячный срок обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность (аренда, купля-продажа), после чего также в месячный срок с даты принятия указанного решения в адрес заявителя должен быть направлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Загвоздка вторая – отказ
Основания к отказу в заключении возмездного договора передачи земельного участка могут быть только обоснованными, т.е. базирующимися на законе и мотивированными. Например, ограничение в обороте земельного участка, запрет приватизации по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
И снова время
В тех случаях, когда органы власти не направляют заявителю проект договора или предлагают заключить иной договор (к примеру, договор аренды, вместо купли-продажи) правообладатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов местной власти незаконными.
В случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, суд обяжет соответствующий орган власти подготовить проект договора и направить его в определенный срок правообладателю недвижимости.
Цена вопроса
Выкупная стоимость земли определяется субъектом РФ самостоятельно, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Выкупная стоимость земли не может превышать 20% от кадастровой стоимости участка, расположенного в населенном пункте плотностью свыше 3 млн человек. В иной местности стоимость земельных участков не может превышать 2,5% от кадастровой цены земли. Рыночная цена участков в данных отношениях не применяется.
В одном флаконе
Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Обратите внимание: наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 2001 года, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка.
При этом если договор аренды участка заключен правообладателем после введения в действие ЗК РФ, организация утрачивает право выкупа земельного участка.
Бизнесменам стоит знать: обладая земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они не могут распоряжаться ими, не вправе передавать их в аренду или безвозмездное срочное пользование. В том числе – и при наличии согласия на это собственника земельного участка.