Отличный образец обмана
Чтобы сэкономить, львиная доля населения пытается отыскать на рынке недвижимости квартиру подешевле. Но зачастую покупка такого «отличного варианта» оборачивается значительными проблемами, меньшая из которых – потеря денег.
Один из признаков того, что у покупателя после покупки недвижимости обязательно возникнут проблемы, непосредственно связан с ее стоимостью. Именно об этом свидетельствует судебная практика гражданского производства, а также практика уголовных дел расследуемых преступлений по составам мошенничества.
«Сбрасывать» ликвидное имущество с необоснованно высоким бонусом – это огромная глупость, но в дураков я не верю, поэтому утверждаю, что не менее 9 из 10 выставляемых на реализацию квартир со скидкой – это «опасные» квартиры, историю которых необходимо «изучать» очень и очень тщательно.
Из собственного опыта могу привести несколько примеров, когда дешевое жилье при проверке действительно проявляло себя как отчуждаемое с теми или иными нарушениями закона, что в результате привело к истребованию/изъятию его из собственности покупателя.
1. Оставить в неведении
Ко мне обратилась клиентка, ей предложили купить квартиру стоимостью 6 млн руб. всего за 4 млн руб. И несмотря на то, что девушка была молода и красива, она догадалась не совершить роковой ошибки по легкомыслию, не стала полагаться исключительно на свою эффектную внешность, которая якобы в силах заставить продавца преподнести подарок, выраженный в столь королевской скидке на квартиру.
Проверил документы и выяснил, что жилое помещение ранее было продано, затем продавец обратился в суд с требованием о расторжении договора в связи с якобы неоплатой его покупателем. В процессе судебного рассмотрения продавец (истец) «вовремя» изымал повестки из почтового ящика покупателя (ответчика), лишая его тем самым возможности узнать о том, что идет судебное следствие. Суд, руководствуюсь статьей 56 ГПК РФ, согласно которой следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, постановил решение в пользу продавца, т.к. покупатель ничего не смог доказать по банальной причине – отсутствия на судебных заседаниях.
Далее продавец по решению суда обратно зарегистрировал на свое имя квартиру и предлагал приобрести ее с большим бонусом в надежде на то, что успеет провернуть махинацию, пока бывший уже собственник, т.е. первый покупатель не узнает о данных злодеяниях.
2. Подлый подлог
Обратилась организация, желающая приобрести офис под коммерческие нужды, однако стоимость недвижимости несколько «напрягала», т.к. предлагалась за 1,5 млн долларов при том, что аналогичные объекты выставлялись за 2 млн и тенденций к снижению не планировалось. Покупателей, безусловно, очень привлекало данное предложение, однако они не знали, как подстраховать свои риски.
Ознакомился с правоустанавливающей документацией и выяснил, что недвижимость была оформлена по решению суда. В Росреестре получил информацию, что по одному и тому же судебному акту, по одному гражданскому делу, но в разное время было зарегистрировано два объекта недвижимости, что хоть и не является незаконным, но очень редко практикуется.
При проверке судебного дела выяснился подлог документов, который заключался в следующем: покупатель машино-места в новостройке по договору инвестирования через суд признал за собой право собственности на небольшое такое машино-место и жил себе припеваючи. После чего мошенники, получив на ознакомление указанное судебное дело, подменили в нем решение, вставив свое с указанием в нем огромного офисного помещения на уже другое постороннее лицо, и затем, сдав дело в канцелярию, попросили у ее работников две заверенные копии решения из данного дела, но только уже на «свое» коммерческое помещение.
Данный подлог рано или поздно бы выяснился, а именно в тот момент, когда бы заявился действительный собственник офисного помещения, который пока не обращался в суд, выжидая оформления офиса в обычном внесудебном порядке.
3. Пока суд да дело…
Организация продавала коммерческое здание в Москве с бонусом в 30%, мотивируя скидку тем, что отчуждение больших объектов требует значительных скидок, что найти заинтересованных на столь дорогое имущество очень и очень сложно, а учредители организации намерены покинуть Россию и не желают долго искать потенциальных покупателей на их коммерческую недвижимость.
Ровно три минуты мне потребовалось, чтобы аргументировано разубедить покупателей в планируемом приобретении. Для этого я открыл базу судебных постановлений Арбитражного суда г. Москвы, нашел там по названию дело с участием организации продавца, прочитал определение, которое информировало о предмете спора, и сразу стало ясно, что надлежащий собственник недвижимости через короткое время отсудит предлагаемый к продаже коммерческий особнячок в свою пользу (изъятие имущества из чужого незаконного владения).
4. А дом был накануне сноса
Покупателей заинтересовали офисы в самом центре Москвы, около метро, причем с возможностью приобретения по отдельности небольшими площадями от 10 до 25 кв м. При этом стоимость была даже ниже жилой недвижимости. Ну, просто сказочное предложение. Однако я в сказки не верю, а потому посмотрел, что из себя представляет здание, огромное количество офисных помещений в котором отчуждалось в спешном порядке. У самого метро, очень древнее – и это меня привело к мысли, где необходимо искать нужную информацию. В местной Управе получил планы сноса объектов в районе, где черным по белому фигурировал уже знакомый мне адрес.
Для юридически не сведущих поясню, что при изъятии перед сносом нежилых помещений их собственники вправе рассчитывать только на рыночную компенсацию помещений, которая учитывает в себе в том числе и степень износа здания. Соответственно, цена изымаемых объектов недвижимости в любом случае будет до 30% меньше от стоимости, по которой предлагается на общем рынке, в том числе и моим клиентам.
5. На чужой земле
Обратилась организация, которая желала под медицинский центр приобрести здание, расположенное прямо рядом с метро. Подозрение вызывал тот факт, что оно продавалось полностью целиком. И не сказать, что его цена была низкой, с учетом большого метража она была обычной, но собственник имел возможность реализовать здание по частям, по офисам и получил бы на 50% больше.
Ознакомившись с документами, убедился: сооружение представляет собой не объект недвижимости, а объект некапитального строительства и возведен на земле, предоставленной в краткосрочную аренду. Указанные обстоятельства однозначно свидетельствовали, что рано или поздно или управа, или префектура, или Департамент имущества города Москвы обратятся в суд с требованиями об освобождении земельного участка и сносе данного объекта некапитального строительства. По привычке ознакомился с текучкой дел Арбитражного суда, и меня не удивило уже находящееся на рассмотрении исковое заявление, поданное против собственника с теми же требованиями, что я привел выше.