Биться за каждый пункт договора
Каждому из нас приходилось подписывать не один десяток договоров. И серьезных, денежных – при покупке квартиры, машины или при оформлении кредита, и по мелочи – скажем, мебель заказать или сантехнику заменить. Иметь личного или семейного юриста – дело обычное для жителей западных стран. У нас же это могут себе позволить лишь очень состоятельные граждане.
Простой человек, пусть и со средним достатком, как правило, сам себе адвокат. Договора, как и другие важные бумаги, обычно подписывает, не дочитав до конца. Даже если в них ему вменяются серьезные материальные обязательства, наказания в виде пени, навязываются невыгодные условия.
Одно дело, если договор кто-то заключает от своего имени. Тут уж, сам проморгал, сам и расхлебывай – обижаться не на кого. Другое дело, если документ подписывается кем-то в интересах нескольких лиц. К примеру, председатель правления ТСЖ, ЖСК или директор управляющей компании заключает договоры с ресурсоснабжающими, подрядными организациями от имени всех собственников дома. Тогда за его легкомыслие придется расплачиваться сотням, а то и тысячам жителей.
Акция ОАО «МОЭК» по рассылке договора теплоснабжения в ТСЖ, ЖСК наделала много шума. Председатели правлений, не привыкшие подписывать «не глядя», увидели в нем много пунктов, ущемляющих права собственников. Некоторые представители жилищной общественности призывают – ни в коем случае не подписывать! Но бойкот – не лучший способ решения проблем. По закону обе стороны договора равноправны, никто не может заставить – поставить свою подпись, если одна из сторон с чем-то не согласна. Можно вносить изменения в договор протоколом разногласий. Более того, если вторая сторона необоснованно отказывается его принимать, то к этому можно понудить через суд. Увы, такой возможностью мало кто пользуется, что развязывает руки юридически более сильной стороне договора.
Те же председатели правлений сетуют на то, что им сложно обнаружить в формулировках договора подводные камни. Из-за этого они часто проигрывают иски. В суде бесполезно объяснять, что «написано так, а имелось в виду или по закону должно быть что-то другое». Суд принимает буквальное толкование значения договора.
Несколько советов начинающему переговорщику
Заместителю руководителя ООО «ДЕЗ района Южное Бутово» Андрею Чечину то и дело приходится в суде отстаивать интересы компании и, следовательно, жителей 400 домов, которыми она управляет. В том числе, и по искам ресурсоснабжающих организаций.
Недавно дирекция выиграла суд у небольшой теплосетевой компании, которая пыталась взыскать текущий долг за 2011 год. В суде удалось доказать, что теплосетевая компания не вправе требовать с УК погашения долга, который образовался в зимние месяцы, потому как за тепло жители платят не по факту – зимой много, а летом ничего, а в рассрочку – равными долями ежемесячно в течение года. Эти доводы подкрепило и постановление Пленума Высшего Арбитражного суда № 57 от 5 октября 2007 г., где сказано о том, что в договорных отношениях с теплоснабжающими организациями УК, ТСЖ, ЖСК не могут иметь обязательств, отличных от обязательств по договорам с собственниками помещений. Иными словами, не может управляющая компания отдавать теплоснабжающей организации больше, чем ей за эти услуги оплачивают собственники.
Благодаря этому судебному разбирательству Андрей Чечин с головой влез в отношения управляющих компаний с теплоснабжающими организациями. Договоры, которые заключают тепловики с ТСЖ и ЖСК, по сути те же самые, что и с коммерческой УК. Поэтому мы и попросили его дать председателям правлений несколько советов по «выявлению подвохов»…
Не шутите с «понятиями»
Многие ТСЖ и ЖСК обратили внимание на то, что в договоре они поименованы потребителями, а не исполнителями. Что не соответствует определениям, установленным Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г.). Из п. 3 Правил следует, что потребитель – это гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. А исполнитель – юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее их и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Следовательно, управляющая организация, ТСЖ, ЖСК может быть исполнителем, но потребителем уж точно называться не может.
Нельзя по отношению к ним использовать в договоре и такие понятия, как абоненты и субабоненты, взятые из подраздела 6 «Энергоснабжение» Гражданского кодекса РФ. Основные признаки абонента – он платит за поставленный коммунальный ресурс и исполняет обязанности по содержанию внутридомовых систем. По Жилищному кодексу под эти признаки попадают собственники помещений. Именно они, а не управляющая компания (ТСЖ, ЖСК), обязаны оплачивать коммунальные услуги. И на них же лежит обязанность по содержанию внутридомовых инженерных систем, по которым ресурс передается. Субабонентами считаются собственники или арендаторы нежилых помещений или строений, расположенных за внешними границами дома, которые могут принимать тепловую энергию только через оборудование этого дома. Это, к примеру, ларьки, палатки.
Иными словами, собственник помещения является потребителем и абонентом одновременно. Управляющая организация – нанимаемое лицо, выполняющее роль агента в передаче денежных платежей и роль подрядной организации, отвечающей за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги (ст.162 ЖК РФ). То есть, опять же УК, ТСЖ, ЖСК являются исполнителями, а не потребителями (абонентами).
Конечно, права общественность, выступающая против возложения на них функций исполнителя. В принципе, они выполняют роль теплосетевых компаний. Ведь в чем состоит коммунальная услуга, которую они по законодательству якобы предоставляют населению? В том, что содержат в доме трубы в нормальном состоянии, позволяющем передавать по ним коммунальный продукт, и обеспечивают транспортировку готового продукта до конкретной квартиры.
Когда говорят, что УК, ЖСК, ТСЖ оказывают коммунальные услуги, то при этом не добавляют, что за эту услугу они ничего не получают. Деньги, которые они собирают с жителей за коммунальные услуги, полностью обязаны передать теплоснабжающей организации. В экономической практике организация, которая предоставляет какую-то услугу и за это ничего не получает, это по сути благотворительная организация. Конечно, можно спорить с законодателями по поводу некорректной формулировки, но у управляющих достаточно законодательных возможностей для того, чтобы судиться с теплоснабжающими организациями.
И одна из таких возможностей – четко прописанные в договоре понятия.
Совет: добивайтесь применения в договоре определений, установленных в Правилах предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г.). Используйте в договоре формулировки основных понятий из этих же Правил, просто переписав их.
Что для суда важнее
Сомнительны название и предмет договора. Его предлагают как договор теплоснабжения. А должен называться «договор поставки тепловой энергии в теплоносителе и в горячей воде». Внимательно просмотрите текст. В нем везде есть фраза о том, что вам поставляют тепловую энергию и теплоноситель (это специально подготовленная, химически очищенная вода, нагретая до определенной температуры). Отделить их друг от друга нельзя. Тепловая энергия передается не по воздуху, а в теплоносителе. Надо также понимать, что нам поставляют не какой-то ресурс (это понятие размытое, по сути, какой-то полуфабрикат, и вряд ли кто-то сможет объяснить, что это такое!), а готовые продукты: теплоноситель в горячей воде для нужд отопления и теплоноситель в горячей воде для нужд горячего водоснабжения. Поэтому предмет договора надо сформулировать точно – это взаимоотношения сторон по передаче и оплате этих готовых продуктов.
Теплоснабжающие организации всеми силами стараются избежать этих формулировок. Но от них зависят дальнейшие финансовые отношения УК, ТСЖ, ЖСК с теплоснабжающей организацией по расчетам за горячую воду.
Совет: выстраивайте четкие формулировки названия и предмета договора. Это может сыграть решающую роль в суде, который в первую очередь рассматривает предмет – о чем вы договариваетесь.
Так где же точка?
В договоре фигурируют такие формулировки, как граница раздела балансовой принадлежности тепловых сетей, эксплуатационная ответственность и точка поставки. Используются они для определения границ ответственности теплоснабжающей организации и управляющей компании.
Начнем с того, что с момента введения Жилищного кодекса УК, ТСЖ, ЖСК ничего не могут учитывать на своем балансе из общего имущества многоквартирного дома. Это собственность жителей. Использование старой формулировки советских времен недопустимо. К тому же в п. 8 Правил содержания общего имущества (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.) установлено, что внешней границей сетей теплоснабжения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного прибора учета – место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. То есть, точка поставки должна определяться по внешней границе, так как, войдя в дом, труба начинает отапливать подвал, и эта тепловая энергия уже принадлежит потребителям.
Совет: в договоре необходимо четко обозначить точку поставки и границу эксплуатационной ответственности УК, ТСЖ, ЖСК и теплоснабжающей организации. Иначе доказывать, кто и за что отвечает, будет очень сложно. От этого также зависит, кто будет испытывать участок тепловой сети на вводе в дом и ремонтировать его в случае аварии, произошедшей не по вине УК, например, при гидравлическом ударе.
Коварные нагрузки
В договоре, особенно в разделе о порядке расчетов, много говорится о тепловых нагрузках. Что это за понятие, разъяснено в приказе Минрегионразвития от 28 декабря 2009 г. № 610 «Об утверждении правил установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок». Это максимальное количество тепловой энергии, которое может быть принято исполнителем за единицу времени – то есть возможность инженерной системы дома пропустить в самый морозный период максимальное количество тепла через свои трубопроводы. Почему в случае, если прибор учета не работает или отсутствует, теплоснабжающие организации все время пытаются навязать расчеты по тепловым нагрузкам? Да потому что они очень высокие. Счета по ним в 2-3 раза больше, чем по прибору учета. Конечно, тепловые нагрузки надо приводить в соответствие с температурой наружного воздуха, чего теплоснабжающие организации никогда не делают.
Если счетчик сломался, расчет и с населением, и с теплоснабжающей организацией должен производиться не по нагрузкам, а по нормативу, утвержденному органом исполнительной власти (в Москве норматив на тепловую энергию для отопления составляет 0,016 Гкал на 1 кв. м общей площади). Об этом четко сказано и в Жилищном кодексе, и в Правилах предоставления коммунальных услуг № 307.
По договору теплоснабжающая организация берет на себя обязательство поставить в дом тепловую энергию по максимальным тепловым нагрузкам, взятым из проектной документации. Надо вам или не надо – будьте любезны, примите. Но эти нагрузки считаются при минимальной температуре наружного воздуха – минус 280 С. В Москве такой температуры в сезон наберется максимум на неделю-две. Но даже весной в дома вкачивается максимально возможное количество тепла. Чему удивляться, прибыль теплоснабжающих организаций напрямую зависит от поставленного объема. В этой ситуации заставить их заняться энергосбережением – это то же самое, что зайца поставить сторожем на огород, чтоб капусту охранял. Ни в одном доме нет регулирующей автоматики, которая позволила бы отсечь лишний объем. Единственный регулятор – открытые форточки.
Совет: в пункт раздела о количестве и качестве тепловой энергии добавьте фразу о том, что фактическое количество тепловой энергии, подаваемое в текущем месяце, может уменьшаться в зависимости от температуры наружного воздуха. Почему это важно? В судах теплоснабжающие организации ссылаются как раз на то, что по договору с исполнителем они обязаны в течение года поставить определенное количество тепловой энергии с определенными нагрузками.
ЕИРЦ – как палочка-выручалочка
Порядок расчетов – основной пункт договора. В основном, УК, ТСЖ, ЖСК рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями через систему ЕИРЦ. Это управляющим выгодно, потому что в этом случае они не являются получателями средств жителей, у них не возникает обязанности платить что-то за коммунальные услуги со своего расчетного счета, так как деньги напрямую уходят к тепловикам, минуя управляющих.
Если теплоснабжающая организация предъявит иск о взыскании долга УК, производящей расчеты за коммуналку самостоятельно, и выиграет его, то это повлечет за собой арест счета, списание денег и, соответственно, банкротство. При использовании системы ЕИРЦ на счет УК, ТСЖ, ЖСК будут поступать только целевые средства, предназначенные для содержания и ремонта общего имущества. При этом заключается четырехсторонний договор между исполнителем (УК, ТСЖ, ЖСК), теплоснабжающей организацией, окружным ГКУ ИС и Банком Москвы.
Совет: в разделе договора о порядке расчетов укажите, что оплата исполнителем тепловой энергии производится в соответствии с четырехсторонним договором об организации расчетов с населением за отопление и горячее водоснабжение с использованием Единого платежного документа. И то, что неотъемлемой частью договора с теплоснабжающей организацией является четырехсторонний договор. Иначе в суде это придется доказывать.
Правила и для них тоже
Теплоснабжающие организации отказываются от применения в договорных взаимоотношениях Правил предоставления коммунальных услуг № 307, занимая жесткую позицию – якобы эти правила к ним не относятся, и руководствоваться они должны своими ведомственными правилами – теплоснабжения, приемки узлов учета и другими. Однако Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (п. 1 ст. 4) гласит о том, что все нормативные акты, которые были приняты раньше и не отменены или не изменены до введения Жилищного кодекса, действуют только в той части, которая не противоречит Жилищному кодексу. Поэтому основа основ в отношениях УК, ТСЖ, ЖСК с теплоснабжающими организациями – Жилищный кодекс.
К тому же, согласно п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса, договор энергоснабжения является публичным договором. На него распространяется норма п. 4 той же статьи, по которой правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров. И, если их условия не соответствуют таким правилам, то они считаются ничтожными. Никакая теплоснабжающая организация не вправе эти правила игнорировать или отменять.
Правилами предоставления коммунальных услуг (п. 8) установлены обязательные требования к условиям договора о приобретении коммунальных ресурсов для обеспечения потребителя коммунальными услугами, в том числе, и к порядку расчетов. Они зачастую игнорируются, и управляющим компаниям дополнительно выставляются счета за какие-то продукты по другим ценам. И даже основной продукт – тепловую энергию тоже пытаются навязать по цене, отличающейся от той, на которую УК заключают договора с населением.
Не все знают, что в расчетах за коммунальные услуги применяются две цены. Теплоснабжающим, теплосетевым организациям цену устанавливает РЭК (Региональная энергетическая комиссия). Это орган исполнительной власти, который регулирует тарифную политику для коммунальных монополий. Каждый год РЭК Москвы выпускает постановление, которым утверждает тарифы для конкретных ресурсоснабжающих организаций. В то же время законом предусмотрено, что для населения цены устанавливает орган исполнительной власти субъекта Федерации. И правительство Москвы тоже ежегодно выпускает постановление, в котором утверждает цены и тарифы для населения. Эти две цены отличаются между собой. Например, в прошлом году цена РЭК за Гкал для МОЭК была примерно на 200 рублей больше цены правительства Москвы для населения.
Раз столичное правительство назначило меньшую цену, то разницу – выпадающие доходы оно погашает из бюджета. Для получения денег теплоснабжающая организация должна подписать в УК, ТСЖ, ЖСК не только акт потребленной тепловой энергии, но и реестр поставленной тепловой энергии. Год-два тому назад многие ТСЖ и ЖСК начали противиться подписанию этих реестров, не понимая, что, не получив возмещение из бюджета, тепловики будут требовать его с председателей. Другое дело, надо проверять, что вы подписываете, и соответствует ли разница, указанная в реестре, фактической.
Второй продукт, который мы получаем от теплоснабжающей организации – горячая вода. Этот продукт состоит из теплоносителя (тепло, которое «сидит» в горячей воде) и объема воды. Два года назад среди ЖСК и ТСЖ разразился скандал все из-за той же разницы в тарифах. МОЭК выставлял им счета на теплоноситель, применяя тариф для отопления в Гкал, как и установила РЭК. А УК, ТСЖ, ЖСК собирали с населения по цене за кубометр воды в соответствии с постановлением правительства Москвы.
Опять же компенсировать эту разницу управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК решено из бюджета. Дирекции уже начали подписывать трехсторонние акты о разнице в тарифах на горячую воду. Проверить ее просто – сравнить начисления за горячую воду, которую выставила теплоснабжающая организация, с начислениями, которые УК, ТСЖ, ЖСК произвела населению. Разница между этими двумя начислениями как раз и есть разница в тарифах. Это очень большие деньги! Если порядок погашения этой разницы не прописать в договоре, то УК просто разорится.
Совет: прежде чем подписать трехсторонний акт или реестр, представленный вам на подпись теплоснабжающей организацией, не поленитесь проверить их расчеты.
Как подводить итог?
В разделе договора о порядке оплаты следует расписать, какие платежи учитывает в течение года теплоснабжающая организация в счет исполнения исполнителем обязательств по оплате тепловой энергии.
Пишем первым пунктом – платежи потребителей, занимающих жилые помещения, осуществляющих оплату коммунальной услуги отопления и горячей воды на основании ЕПД, в том числе, в рассрочку, помесячно равными долями, поступающими на расчетный счет теплоснабжающей организации. Последнее уточнение кому-то покажется излишним. Но мы-то помним, ДЕЗ Южного Бутова для того, чтобы выиграть суд у теплоснабжающей организации о взыскании текущей задолженности, пришлось попыхтеть, чтоб доказать – жители именно так и должны платить. Если бы эта фраза была прописана в договоре, то и доказательств не потребовалось бы.
Далее указываем платежи потребителей, занимающих нежилые помещения, находящиеся в управлении исполнителя. Затем – платежи субабонентов, которые находятся за пределами дома, поступления из ГЦЖС в счет возмещения выпадающих доходов при применении льгот. И, наконец, субсидии из бюджета Москвы теплоснабжающим организациям на покрытие убытков, связанных с применением регулируемых цен и тарифов на тепловую энергию, потребляемую населением на отопление и горячее водоснабжение.
В конце года при подведении итогов расчетов УК, ТСЖ и ЖСК должны учесть все эти виды платежей. А теплоснабжающие организации обязаны показать, раскрыть им информацию о том, сколько средств и из каких источников они получили в счет погашения по договору. Хорошо бы это требование также прописать в договоре, потому как эти данные они, к сожалению, стараются спрятать.
В этом же разделе важно предусмотреть еще один пункт. Если по истечении года сумма поступивших на расчетный счет теплоснабжающей организации платежей превышает стоимость потребленных в течение года тепловой энергии и теплоносителя, то теплоснабжающая организация по письменному соглашению с исполнителем резервирует сумму переплаты на своем расчетном счете и направляет ее в счет оплаты платежей последующих периодов. Можно предусмотреть и другие варианты. Например – при наличии задолженности исполнителя по договору направляет ее на погашение такой задолженности. Или – при отсутствии задолженности возвращает на счет потребителя.
Ключевая фраза в этом пункте – по письменному соглашению. Опять же, опыт – путь ошибок трудных! Между ДЕЗ Южного Бутова и теплоснабжающей организацией два года идет борьба за 175 млн руб. В течение 2006-2008 годов часть платежей была зачислена якобы в счет погашения долгов населения, которые образовались еще до 2006 года, то есть до образования этой организации и подписания договора с ней. Казалось бы, если есть долг, то он должен чем-то быть подтвержден. Должно быть соглашение на переуступку долгов. Но его нет. В договор с этой организацией дирекция входила с нулевыми показателями, никто никому ничего не был должен. Тем не менее, ей выставляют долг в 175 млн рублей на основании ранее подписанных прежними сотрудниками дирекции актов сверки, которые не могут считаться обязательством или соглашением. Это рабочие документы, которые могут быть приняты судом лишь условно. Другое дело, если бы по итогам акта сверки было подписано соглашение о дальнейшем распоряжении этими деньгами. Без такого документа, теплоснабжающая организация не имеет права без ведома ДЕЗ эти деньги куда-либо оприходовать.
***
Конечно, теплоснабжающие организации будут всеми силами противиться внесению в договор этих пунктов или заключению дополнительных соглашений. Но, что делать – надо упираться, бороться за каждый пункт договора. Все те изменения, о которых мы рассказали, – не капризы управляющих компаний. Они почерпнуты из судебной практики. И председателям правлений ТСЖ, ЖСК лучше воспользоваться чужим опытом, чем нарабатывать свой собственный, набивая шишки в судах.