Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 04 апреля 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №12 (884) от 29 марта 2012 г.

Как приватизировать жилье в общежитии

Сегодня те, кто проживает в общежитиях, все-таки надеются: занимаемые ими метры могут стать их собственностью. Если их приватизировать. А вот тут-то и вся сложность: законом РФ «О приватизации жилищного фонда» ст. 4 установлен прямой на это запрет. Тем не менее суды общей юрисдикции ежегодно рассматривают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитиях, и значительная часть их удовлетворяется. Всему причиной – противоречие законов.

Несмотря на положения закона «О приватизации», шанс получить комнату в общежитии все-таки есть. Исходя из ст. 7 ФЗ от 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее вводный закон), проживающим в комнатах общежития гражданам предоставлено право на их приватизацию. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя по договору социального найма и соответственно, права на приватизацию. Вывод: люди, которые занимают комнаты в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 закона РФ «О приватизации».

Однако, несмотря на данное положение, в судебной практике возникают серьезные противоречия при разрешении конкретных споров по искам, что требует индивидуального подхода к каждому делу.

Условие первое
Если буквально толковать ст. 7 закона, то применяться должны нормы ЖК РФ именно о социальном найме, в которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим, изначально судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий. Позже Верховный суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике, указав, что жилые помещения в общежитиях, расположенных в жилых домах, ранее принадлежавших государственным, муниципальным предприятиям или учреждениям, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Условие второе
Как быть, если гражданин занимает только часть жилого помещения – койко-место? Исходя из практики судов общей юрисдикции, ввиду утраты домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма (применяется ст. 7 Вводного закона).

Условие третье
Статья 94 ЖК РФ устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период их работы, службы или учебы, укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков общежития в ЖК не называется.

Таким образом, судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию. Учитывается как формальный фактор – отнесение в соответствующей документации определенного объекта к категории специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья. В частности, исследуется наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда.

Вместе с тем Верховный суд РФ признает неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей по-прежнему отказывают гражданам в приватизации. Впрочем, у последних, есть шанс побороться.

Олег Сухов, адвокат

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев