Как приватизировать жилье в общежитии
Сегодня те, кто проживает в общежитиях, все-таки надеются: занимаемые ими метры могут стать их собственностью. Если их приватизировать. А вот тут-то и вся сложность: законом РФ «О приватизации жилищного фонда» ст. 4 установлен прямой на это запрет. Тем не менее суды общей юрисдикции ежегодно рассматривают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитиях, и значительная часть их удовлетворяется. Всему причиной – противоречие законов.
Несмотря на положения закона «О приватизации», шанс получить комнату в общежитии все-таки есть. Исходя из ст. 7 ФЗ от 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее вводный закон), проживающим в комнатах общежития гражданам предоставлено право на их приватизацию. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя по договору социального найма и соответственно, права на приватизацию. Вывод: люди, которые занимают комнаты в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 закона РФ «О приватизации».
Однако, несмотря на данное положение, в судебной практике возникают серьезные противоречия при разрешении конкретных споров по искам, что требует индивидуального подхода к каждому делу.
Условие первое
Если буквально толковать ст. 7 закона, то применяться должны нормы ЖК РФ именно о социальном найме, в которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим, изначально судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий. Позже Верховный суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике, указав, что жилые помещения в общежитиях, расположенных в жилых домах, ранее принадлежавших государственным, муниципальным предприятиям или учреждениям, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным.
Условие второе
Как быть, если гражданин занимает только часть жилого помещения – койко-место? Исходя из практики судов общей юрисдикции, ввиду утраты домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма (применяется ст. 7 Вводного закона).
Условие третье
Статья 94 ЖК РФ устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период их работы, службы или учебы, укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков общежития в ЖК не называется.
Таким образом, судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию. Учитывается как формальный фактор – отнесение в соответствующей документации определенного объекта к категории специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья. В частности, исследуется наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда.
Вместе с тем Верховный суд РФ признает неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей по-прежнему отказывают гражданам в приватизации. Впрочем, у последних, есть шанс побороться.