Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 01 февраля 2012 г. 14:00
Публикация в газете: №3 (875) от 26 января 2012 г.

Дача ушла в самоволку

До сих пор никак не собрался построить дом на своем дачном участке – есть только временный вагончик и сарай. Теперь вот решил, наконец, заняться строительством, купил материалы, нанял рабочих, но тут вмешались районные власти: мне объявили, что я затеваю самовольное строительство, а делать этого нельзя. Что следует понимать под самовольным строительством? Подходит ли моя ситуация под эту категорию запретов?
А. Голубев

– Самовольной постройкой считаются жилой дом или другое строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, который установлен законом и иными правовыми актами, либо строение, возведенное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных, а также строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может ею распоряжаться – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д. Чтобы самовольно возведенное строение стало собственностью заинтересованного в этом лица, оно должно обратиться с соответствующим иском в суд, иначе самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом (либо за его счет).

В вашей ситуации рано говорить о самовольном строительстве – вы его даже не начали. На этом этапе местные власти не могут без судебного решения запретить возведение дома на принадлежащем вам земельном участке. Однако они имеют право не дать «добро», если нарушены предусмотренные законом требования.

Во-первых, участку должна быть присвоена категория, позволяющая использовать его под строительство жилых построек.

Во-вторых, проект жилого дома должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам.

В-третьих, возведение строений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории (ст. 34 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Контроль проводят правление, органы местного самоуправления, а также инспекторы госорганов, которые следят за соблюдением законодательства. В порядке авторского надзора в этом участвует организация, разработавшая проект застройки.

Если вы начинаете строительство без одобренного проекта и разрешения местных властей, готовьтесь к судебным искам о сносе возводимого объекта. Правда, вы, со своей стороны, можете просить суд признать за вами право собственности на самовольно возведенную постройку.

Иск о признании права собственности на нее подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Об этом сказано в постановлении пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22.

Однако и в этом случае суд должен будет установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц.

Только через суд

Более десятилетия назад мой отец получил вместе со своей второй женой квартиру по социальному найму. Тогда в ней прописались четыре человека: он, его жена и двое ее детей. В прошлом году квартиру приватизировали на трех человек. Отец от приватизации отказался, поскольку жена убедила его: так жилье будет легче продать. Получается, обманула, ведь почти сразу она выписала отца без его ведома. Можно ли в этой ситуации признать приватизацию незаконной? Как вернуть отцу его квадратные метры?
Алексей

– То, что вашего отца без его ведома и согласия так просто «выписали» из квартиры, вызывает сомнение в законности этой процедуры.

Действительно, в случае прекращения семейных отношений собственник жилого помещения может в судебном порядке «выписать» бывших членов своей семьи без предоставления иного жилья. Но это положение части 4 ст. 31 ЖК РФ применяется с рядом оговорок. В частности оно не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что в момент его приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

В ситуации, о которой идет речь, не стоит оспаривать приватизацию, так как последующие действия собственника квартиры не могут стать основанием для ее отмены или пересмотра. Тем не менее, восстановить право отца на проживание в квартире можно.

Для начала нужно узнать, каким именно образом аннулировали его регистрацию по месту жительства в квартире. Без его согласия это можно было сделать только в судебном порядке. Вынести такое решение по иску собственника жилья мог суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.

С 1.01.2012 действуют новые правила обжалования судебных постановлений, изменился и порядок пересмотра решений по вновь открывшимся обстоятельствам. Для вашего отца сроки обжалования будут рассчитываться с момента получения им копии решения суда о признании его прекратившим право пользования жилым помещением.

Если регистрация была аннулирована без соответствующего судебного решения, то вашему отцу необходимо обжаловать незаконные дей-ствия УФМС в судебном порядке.

Вместе с мамой

Наша квартира приватизирована в общедолевую собственность на трех человек, в том числе – несовершеннолетнего ребенка. Я хочу зарегистрировать в ней еще и свою несовершеннолетнюю дочь. Возможно ли это?
Александра Соломатина

– Вы можете вселить и зарегистрировать вашу дочь по месту своего жительства на принадлежащей вам доле без чьего либо предварительного согласия. Остальные сособственники квартиры могут в судебном порядке обжаловать это, но перспектив у такого иска немного.

Согласно ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования им наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жильем, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Проживающий с вами несовершеннолетний ребенок будет иметь право пользоваться жилым помещением соразмерно принадлежащей вам доле в праве собственности на квартиру.

До достижения ребенком совершеннолетия вы будете оплачивать за него коммунальные услуги.

Встречный иск соседу

Делю в равных долях с соседом приватизированную двухкомнатную квартиру с изолированными жилыми помещениями. Хочу передать свою часть по договору аренды. Могу ли я все оформить без согласия соседа?
Алевтина

– Если у вас со вторым сособственником не определен порядок пользования квартирой и (или) доли не выделены в натуре, то сдать свою часть в аренду без согласия соседа будет сложно.

Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (статьи 246 и 247 ГК РФ).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора аренды.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным, а также техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Если сосед будет категорически против сдачи в аренду принадлежащей вам части квартиры и обратится с иском в суд, вы можете предъявить встречный иск об определении порядка пользования жилым помещением. После закрепления за вами части квартиры, соразмерной принадлежащей доле, вы сможете беспрепятственно оформить аренду.

Правда, с учетом обстоятельств дела суд может встать и на сторону второго сособственника. Например, в случае, если его доля – единственное место жительства, а вселение арендатора существенно ущемит право пользования общим имуществом. Суд учтет состояние здоровья обоих хозяев квартиры и проверит, насколько необходимо для вас заключение договора аренды.

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев