Пять сценариев для вашего дома
Капремонт рано или поздно придется делать в каждом жилом здании. Серьезные надежды возлагались на Фонд содействия реформированию ЖКХ. Деньги государством вложены большие, и жилья отремонтировано немало. Но чем обернулось стимулирование «сверху»? Появлением липовых ТСЖ и многочисленными финансовыми нарушениями.
Инициатива растет сверху…
На инициативу снизу (а это самый желательный вариант) надежды пока мало – собственники пассивны. Дома, где люди сами, без всякого понуждения дружно собрались, организовались и провели ремонт, можно пересчитать по пальцам. Если что-то и не нравилось, люди по привычке предпочитали строчить жалобы наверх, нежели брать на себя контроль и организацию работ.
Что будет с капремонтом после того, как Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит свою работу? Этим вопросом озадачена и публичная власть, и общественность. Однозначного ответа нет, но есть пять альтернативных вариантов, связанных с финансированием капитального ремонта: два в виде законопроектов, остальные предложения оформлены как концепции с разной степенью проработанности.
Фонд «Институт экономики города» провел анализ этих предложений. Выводами исследования поделилась руководитель жилищного сектора Ирина Генцлер.
Модель 1. «Взаимное финансирование» (предложена Фондом содействия реформированию ЖКХ).
Модель 2. «Доверительное управление средствами» (предложена Минэкономразвития).
Модель 3. «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками» (предложена экспертным сообществом).
Модель 4. «Устанавливаемые собственниками платежи» (предложена экспертами, базируется на опыте бывших соцстран).
Модель 5. «Обязательные амортизационные отчисления» (предложена бизнес-сообществом – Торгово-Промышленной палатой РФ).
Авторы всех концепций озабочены одной проблемой – нужно что-то предпринимать в отношении капремонта. При этом намерения у всех благие. При всей разнице в подходах вариант будет принят один и, скорее всего, в виде федерального закона.
Очевидно, что в основе должна быть устойчивая во времени система, которая бы позволяла собственникам провести ремонт в доме тогда, когда они захотят и в том объеме, в котором захотят. А также по той стоимости, по которой захотят. Причем с возможностью воспользоваться кредитами и – желательно – помощью бюджета.
Кроме того, нужен страховочный вариант на случай, если собственники не активны, а дом находится в состоянии, которое угрожает безопасности проживания. В подобной ситуации проблему нужно решать в принудительном порядке уже без собственников. Решать для того, чтобы сделать хотя бы минимальный ремонт и восстановить безопасность здания.
Это был бы отличный вариант. Но разработчики каждой из пяти моделей исходили из своих соображений.
Неприкосновенный запас
Ключевой вопрос – как обеспечить финансирование со стороны собственников. В Жилищном кодексе на сей счет все сказано: и что собственники отвечают за свой дом, и что решение о проведении ремонта и размер платы принимает общее собрание. Никто не мешает сегодня принимать такие решения. Но на практике этого нет. Неудивительно, что вопрос о введении в законодательство принудительных мер, обязывающих собственников платить за будущий ремонт в доме, практически не обсуждается. Тут мнение едино: без принуждения не обойтись.
А вот другие аспекты – сколько платить, где хранить деньги, кому они будут принадлежать, кто будет принимать решение, рассматриваются по-разному.
Например, накопления. Здесь допускаются варианты. Можно вносить обязательный платеж постоянно, независимо от того, нужен дому ремонт или нет. А можно копить до определенной суммы, необходимой для ремонта. Дальше можно не копить.
Еще «вариация на тему»: у каждого дома должен быть финансовый резерв для решения неожиданно возникших проблем. Наличие резерва, его размер позволит банкам, бюджетам оценить возможности дома для кредитования. Фонд ремонта может быть минимальным. Собственники могут увеличить его до любой величины.
С точки зрения большей свободы для собственников и меньшей потери на инфляции, это лучший вариант. И в будущем законе следовало бы написать: собственники каждого многоквартирного дома обязаны создать фонд ремонта. Однако установление размера платежей в этот фонд нельзя отдавать на откуп собственникам – получим скандалы в домах и непринятые решения.
Хороший вариант применяют в Татарстане. Все вносят ежемесячно по пять рублей с квадратного метра. Накопили минимальный фонд – перестали платить. Этот фонд как неприкосновенный запас, он может тратиться и возобновляться.
По поводу того, кто должен устанавливать размер платы, варианты в моделях разные. Здесь и субъект РФ, и орган местного самоуправления, и общее собрание собственников в отдельно взятом доме. Но у нас-то задача – чтобы платили все! Очевидно, что обязательный размер должен утверждать субъект РФ. Причем, этот размер должен быть минимальным с точки зрения доступности для малообеспеченных граждан.
Вспомнить бывшие соцстраны
Важный вопрос: кому будут принадлежать накопления на ремонт, чьи это деньги? Мнения разные. Одни предлагают считать их общим долевым имуществом собственников, другие – общими средствами дома, третьи – средствами каждого отдельного человека (на период накоплений), четвертые – средствами регионального фонда, пятые – средствами управляющей компании или ТСЖ. Однако важно понимать и помнить: деньги, которые попадают на счет юридического лица, становятся его собственностью.
Если уж выбирать вариант, то надо думать, как защитить свои деньги. С этой точки зрения, накопления должны считаться общими средствами собственников дома.
Где будут аккумулироваться платежи на капремонт – тоже спорный момент. Варианты снова разные: в региональном фонде, у доверительного управляющего, выбранного субъектом РФ, на счете управляющей компании или ТСЖ, на отдельном специальном банковском счете многоквартирного дома.
Но опять же: деньги, попавшие на счет юридического лица, становятся его средствами. Исключение – доверительное управление, оно позволяет сохранить право собственности доверителя. Правда, при этом там будут храниться отдельные деньги отдельного человека. И тогда надо решать: если собственник выезжает из дома (продает или меняет квартиру), его деньги остаются в доме или уходят за ним?
Доверительное управление не позволяет закрепить собственность за коллективом жителей. Зато на накопления не может быть наложено взыскание по долгам юридического лица, что важно при смене управляющей компании, если она недобросовестная.
Лучший вариант – опыт бывших социалистических стран. На каждый дом открывается специальный банковский счет, причем он оформляется на одно лицо, а деньги на нем принадлежат нескольким лицам.
Всем понятно, что надежнее хранить деньги в банке. Предлагается вариант, при котором субъект РФ выбирает специальный банк и тем самым гарантирует надежность. Если в процессе доверительного управления что-то случилось с этими деньгами, то ущерб собственникам компенсируется, в том числе, за счет субъекта РФ. Однако рассматривать такой вариант имело смысл, если бы были введены гарантии в отношении определенного размера средств дома. Так же, как, скажем, сейчас страхуются вклады физических лиц – до 700 тысяч рублей.
Чтобы не перепутать цель
Теперь о том, как обеспечить целевое использование накоплений. Предлагается задействовать административные процедуры и контроль. Но мы-то знаем, что зачастую они не срабатывают.
Есть другой вариант – ввести особый банковский счет с ограниченным правом пользования лицом, которое его открыло. Тогда банк не сможет перечислить деньги без протокола общего собрания о том, что принято решение заключить договор с таким-то подрядчиком на такую-то сумму. Это лучший вариант.
Важный вопрос: кто принимает решение о расходовании накоплений? Опять же варианты: региональный фонд, орган местного самоуправления, сами собственники, управляющая компания или ТСЖ. Хотя, положа руку на сердце, решение должны принимать собственники, ведь деньги принадлежат им.
На подступах к идеалу
Если обобщить все лучшее, что есть в разных моделях, то идеальная схема финансирования капитального ремонта могла бы выглядеть следующим образом. Субъект РФ устанавливает минимальный размер платы в фонд ремонта. Для этого управляющая компания или ТСЖ открывает специальный банковский счет с особым режимом пользования – деньги на счету есть, но ими нельзя воспользоваться без решения собственников.
Есть схема и для домов, собственники которых не хотят принимать решение о ремонте. В этом случае свои огромные полномочия должна использовать жилищная инспекция. Если она обнаружила в доме некую опасную ситуацию и вынесла предписание о проведении ремонта, а решения собственников так и не состоялось, то жилинспекция обращается с иском в суд. И уже он принимает решение: профинансировать ремонт за счет средств фонда ремонта дома.
Ну а, по сути, идеальный вариант – это комбинация самостоятельных решений собственников и административных мер с некоторыми принудительным механизмами.