23:30:44
11 апреля 2021 г.

Безопасность при покупке новостройки

Жилищное правоИтак, выбор сделан: вы решили приобрести жилье в новостройке. Существуют несколько типов договоров, которые вам предложат: договор долевого участия в строительстве, об инвестиционной деятельности, предварительный и договор уступки прав. Что предпочесть? Об этом спрашиваем адвоката Елену Жданову.

Я бы рекомендовала приобретать недвижимость по Договору долевого участия согласно Федеральному закону № 214. Остальные тоже юридически поддерживаются государством, но их надо более внимательно анализировать и обязательно привлекать юриста.

Конкретный пример. Гражданин С. заключил 8 лет назад инвестиционный договор согласно Федеральному закону № 39 «Об инвестиционной деятельности в строительстве». Дом поднят только на 8 из 15 этажей. Застройщик предлагает перезаключить договор на договор долевого участия в строительстве, под предлогом, что так более правильно. Начинаем проверять, в чем тут подвох. Оказалось, что на момент заключения первого договора не было разрешения на строительство. Инвестор по этому же договору – в стадии банкротства. По второму договору (долевого участия) застройщик – иное юридическое лицо со схожим названием (не правопреемник), законных прав на земельный участок у него нет. Проверка и анализ данного объекта еще продолжаются.

Вернемся к договору долевого участия. Существенными условиями договора долевого участия в строительстве являются: описание объекта долевого участия (строительный адрес, этаж, месторасположение на площадке и др.); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты (в том числе и как прописано повышение и понижение цены от стоимости квадратного метра); информация о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Если вам поясняют какие-либо условия договора, но в тексте они не отражены, есть повод насторожиться. Никакие слова не должны быть взяты на веру без подтверждения в условиях в договоре. Конкретный пример: семья приобрела готовый объект в новостройке на энную сумму, 990 тыс. руб. из которых передала по расписке за приобретаемую квартиру, а 2 700 000 руб. – за ландшафтные работы на земле, дизайн – также по расписке. Причем обе суммы были переданы лицу, действующему по доверенности от собственника. Сделка затянулась по вине продавца, он просто уклонялся от ее регистрации. Мы обратились в суд, а ответчик утверждает, что он не доверял лицу С. брать деньги за ландшафтные и иные работы.

Чтобы избежать таких споров в суде, необходимо каждый пункт договора очень тщательно проверять.

Необходимо прописать в договоре и какую квартиру вы приобретаете в плане отделки, снабжения сантехническим оборудованием, есть ли выходы и какие для кондиционеров и т. д. Сейчас предлагаются объекты без внутренней отделки, с черновой отделкой, с муниципальной отделкой.

Без внутренней отделки: покупатель получает бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводка электричества представлена электросчетчиком и двумя проводами.

Черновая отделка включает в себя цементную стяжку пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой, монтаж выключателей и розеток, двойной стеклопакет.

Муниципальная отделка. В такую квартиру можно сразу заехать и жить. Естественно, отделка произведена из материалов бюджетного качества, но произвести новый ремонт можно и позднее.

Объект построен, вам предлагается его осмотреть. Если все условия договора выполнены, вы обязаны принять квартиру и подписать акт. Если есть обоснованные претензии, то у вас есть право составить акт о недоделках. И пока их не устранят, акт приемки не подписывается. Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, как написано в законе, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если дело дошло до суда, без юридической помощи не обойтись.

И все же, новоселье – приятный момент нашей жизни, если грамотно подойти к выбору жилья, застройщика или инвестора, проанализировав с юристом все условия договора. Минимизировать свои риски возможно и нужно. В большей степени стоит вкладываться в объекты с 80–90% готовности (либо уже законченные и сданные в эксплуатацию), строящиеся по договорам долевого участия известным на рынке застройщиком.

Елена Жданова, адвокат

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация