Если сделку признают недействительной
Недвижимость была и остается важнейшим объектом гражданских правоотношений. Ежедневно совершаются сотни сделок с квартирами, комнатами и частными домами – купля-продажа, дарение, рента. И все они (такова специфика рынка жилья) связаны с определенным риском.
В юридической практике нередки случаи, когда сделка совершается с нарушением закона или путем обмана одной из сторон. В такой ситуации неминуемо придется обращаться в суд за защитой нарушенных прав.
Гражданские дела о признании сделки с недвижимостью недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения требуют особого подхода: для предъявления в суд искового заявления необходимо обладать неопровержимой доказательственной базой, а также иными аргументами правовой защиты. Также следует учитывать, что иски о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом имеют исключительную подсудность, в связи с чем подаются в районный суд по месту нахождения объекта.
Иски о признании сделок, о которых идет речь, недействительными относятся к искам имущественного характера, в связи с этим при подаче заявления в суд необходимо уплатить госпошлину в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Для расчета госпошлины о признании недействительным договора купли-продажи необходимо взять за основу расчета цену, указанную в договоре. При признании недействительным договора ренты и дарения необходимо заказать в Бюро технической инвентаризации справку об инвентаризационной стоимости квартиры (срок изготовления один день) и считать размер госпошлины исходя из этой стоимости.
Признание сделки недействительной влечет за собой двустороннюю реституцию, то есть возврат каждой из сторон того, что ими было получено по сделке. Однако это происходит не всегда. Бывают ситуации, когда сделку с квартирой или иным объектом недвижимости произвела сторона и/или лицо, не имеющее на это права. В подобного рода случаях приобретатель может быть добросовестным и признание сделки недействительной не принесет желаемых результатов. Здесь в качестве механизма возврата положения, существовавшего до нарушения права, можно использовать истребование имущества из чужого незаконного владения. Порядок такого истребования регламентирует глава 20 ГК РФ.
Кроме того, в ряде случаев ГК РФ предусматривает возможность истребовать имущество от добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения помимо воли собственника (ст. 302 ГК РФ).
Рассмотрим пример из практики. Б. обратилась в суд с иском к Ч. о прекращении права собственности и о признании права собственности. Истица ссылалась на то, что квартира на основании договора купли-продажи (он подтвержден распиской от 9.12.1996) поступила в собственность ее мужа, умершего 1.09.2006, который своих прав зарегистрировать не успел. Поскольку истица является наследницей, принявшей наследство, то квартира переходит в ее собственность.
Теперь обратимся к закону. В силу ст. 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать товар в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В соответствии со статьями 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в том числе и квартиру. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности по договору подлежит госрегистрации. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет за собой его недействительность.
Судом было установлено, что квартира принадлежит по праву собственности Ч., которое возникло у нее на основании договора передачи квартиры в собственность от 28.01.1994. 1.10.2006 Б. умер. Истица состояла в браке с Б. с 10.07.1993. Согласно подлинника представленной истицей расписки от 9.12.1996, Ч. получила деньги от Б. в обмен на квартиру. При этом расписка не содержит сведений о том, что квартира передается Б. в собственность. Подписана расписка только Ч., подписи другой стороны договора Б., который, по мнению истца, являлся ее покупателем, как это предусмотрено законом, указанный документ не содержит.
Анализ расписки не позволил суду определить волеизъявление Ч. и Б., так как денежные средства передавались в обмен на квартиру, но при этом отсутствует указание о передаче квартиры в собственность Б. Иных доказательств, которые бы позволили суду прийти к выводу о наличии между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи спорной квартиры, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции отказал истцу в признании права собственности у Б. на квартиру и пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 235 ГК РФ, для прекращения права собственности Ч. на квартиру.
Поскольку квартира на момент смерти наследодателю Б. не принадлежала (право соб-ственности он не зарегистрировал и квартира находилась в собственности Ч.), суд первой инстанции обоснованно пришел к следующему выводу. Спорная квартира не может перейти в порядке наследования к жене Б. Судом второй инстанции вынесенное решение было признано законным.