Платежные каникулы
Получить деньги от банка, купить квартиру, отремонтировать ее и обставить – это лишь полдела. Тянуть ипотечную лямку приходится не год и не два, причем вне зависимости от прибавления семейства, проблем на работе и возникновения непредвиденных расходов. АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) сделало шаг к тому, чтобы создать для заемщика своеобразную подушку безопасности.
Выгодно быть гуманистом
В начале ноября был выдан первый ипотечный кредит с «платежными каникулами». Новая услуга – «Лояльная ипотека» рассчитана на людей, выбравших кредитование по стандартам АИЖК. Это официальная возможность «сделать паузу» несколько раз за время выплаты ипотеки.
Такая дополнительная опция в договоре будет предлагаться при оформлении кредитов по наиболее популярным программам агентства – «Стандарт» и «Новостройка». Опция представляет собой возможность оперативного снижения ежемесячного платежа от 45% до 60% в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей. Общая длительность «каникул» составит два года. При этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж – шесть месяцев, а максимальный разовый срок – 12. В случае рождения ребенка максимальный срок удлиняется до полутора лет.
Воспользоваться услугой, о которой идет речь, заемщик сможет не раньше, чем через год после получения ипотеки. В последующем, когда он вернется к обычному графику выплат, его ежемесячный платеж не изменится. Платежная нагрузка будет перераспределена за счет удлинения срока кредитования.
Предполагается, что заемщикам, которые кредитуются по программам АИЖК, эта опция будет предлагаться как дополнительная. Об этом сообщил журналистам зам. руководителя АИЖК Андрей Семенюк.
Опция – платная, но относительно недорогая. «Подключение» к программе лояльности обойдется в 0,3% ежегодной процентной ставки. При существующем уровне ставок по программам АИЖК (от 7,9% по «Новостройке» и от 8,9% – по «Стандарту») такая незначительная коррекция практически не отразится на сумме платежа. По словам А. Семенюка, ежемесячный платеж увеличится в среднем на 400–500 рублей.
Важность новой услуги трудно переоценить. Помимо прочего, предварительная договоренность с заемщиком несет выгоду и кредитору, поскольку является страховкой в случае временного снижения платежеспособности клиента. Кредитор может быть уверен, что клиент не будет прятаться, а своевременно предупредит о временных трудностях. Это позволит оперативно поддержать его платежеспособность и в итоге сохранить ему жилье.
Сегодня агентство предлагает опцию «Лояльная ипотека» в качестве пилотного проекта, в котором участвует ограниченное число партнеров. В 2012-м планирует предложить ее всему ипотечному рынку.
Про развод и увольнение
Пока «Лояльная ипотека» широко не внедрена, руководитель АРИЖК (Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) Андрей Языков советует тем, кто решил прокредитоваться, взять на вооружение три правила.
Первое правило касается соотношения платеж – доход. Многие банкиры уговаривают заемщиков: возьмите кредит побольше, купите квартиру попросторнее. Однако практика АРИЖК показывает, что надежным кредит считается, когда соотношение платежа к доходу меньше 33%. Если же человек платит более 50% от ежемесячного заработка, вероятность дефолта возрастает в разы. Потому что человек сначала покупает квартиру, потом начинает делать ремонт, покупает мебель, машину. Все это, как правило, тоже в кредит. А дальше возникает такое явление, как закредитованность, которое буквально душит заемщика, не позволяя ему исполнять свои обязательства.
Второе правило: наличие «подушки безопасности». Три самые частые причины дефолта: потеря работы, рождение ребенка и развод. Если развод – ситуация патовая, то в первых двух случаях у заемщика должны быть отложены средства на черный день, позволяющие ему, например, пережить потерю работы. Как правило, на поиск нового места уходит три-четыре месяца, потом еще надо дождаться зарплаты. В «подушку безопасности» должно быть отложено столько неприкосновенных денег, сколько потребуется на полгода жизни плюс оплату кредита. К слову сказать, большинство банков, если просрочка превышает три месяца, требует досрочного погашения.
Третье правило: брать ипотеку надо в той валюте, в которой вы получаете доходы. Вспомним, что у валютных заемщиков, которые получали доходы в рублях, а брали ипотеку в валюте, после скачка курса доллара возникли проблемы. Многие из них, после того, как курс изменился, оказались неплатежеспособными.
Если заемщик какое-то время аккуратно выплачивал кредит, а потом оказался в сложной финансовой ситуации, то главное – не прятаться от кредитора. Как только человек отключает телефон, это становится для кредиторов сигналом тревоги: их хотят обмануть. И предпринимают жесткие меры для выяснения того, собирается ли человек платить дальше. В данной ситуации нужно вносить посильные платежи, например, не 30 000, а 10 000 в месяц, вступать в диалог с банком, чтобы доказать: потеря работы – явление временное, доходы будут восстановлены.
Если же заемщик чувствует, что все плохо, надо мгновенно принимать решение – продавать жилье и переезжать в меньшее. Ведь в отличие от потребительских ипотечные кредиты выдаются на крупные суммы, а потому любой день задержки и наращивание долга подрывает финансовые возможности семьи в весьма значительном размере. Нарастают проценты, пени, штрафы…
На сайте АИЖК есть специальный раздел, который помогает заемщику просчитать, действительно ли он справится с выплатами по ипотеке. Что же касается «платежных каникул», то, по мнению А. Семенюка, у заемщиков всегда должна быть возможность реструктурировать ипотечный кредит, по-скольку от возникновения сложностей никто не застрахован. И желательно делать все заранее, когда человек только почувствовал, что у него возникают сложности с выплатами по ипотеке. Тем более что «платежные каникулы», предоставляемые клиенту, выгодны и для банка. Кредиторам намного интереснее реструктурировать ипотеку и иметь здоровый кредит на балансе, чем заниматься проблемами сокращения взысканий.
Занимательная математика
Прогнозы зам. руководителя АИЖК на развитие ипотечного кредитования и поведение процентных ставок оптимистичны. А. Семенюк считает, что в ближайшие годы проценты по ипотеке будут привязаны к инфляции. Например, к 2015 году ставка по ипотеке будет на 2,5% выше уровня инфляции, а в 2020-м – на 2%. По его мнению, текущая ставка жизнеспособна, об этом говорит высокий спрос на ипотеку.
Спрос растет и благодаря тому, что по большинству кредитов существует фиксированный ежемесячный платеж. Поскольку платеж фиксированный, а доходы заемщика растут, то если человек берет сейчас ипотеку и платит в среднем 30% от своего дохода, то через несколько лет доля платежа в доходе существенно уменьшается. Именно поэтому у нас наблюдается высокий показатель досрочного погашения кредита. Если ипотеку берут в среднем на 16–18 лет, то гасится кредит менее чем за 10 лет.
На формирование ставок влияет конкуренция среди кредиторов. Недавно президент России Дмитрий Медведев обратил внимание на то, что разница между ставкой привлечения и ставкой выдачи составляет около 6%. Это много. Хотя в этой цифре заложены оплата за риск и издержки, связанные с администрированием. Но банковские технологии совершенствуются. Скоро расходы на обслуживание кредита составят не 4%, как сейчас, а меньше 2%. То есть, чем больше будут развиваться технологии, тем ниже окажутся ставки по ипотеке. Тем большему числу людей станет доступно жилищное кредитование, и тем меньше заемщиков будет уходить на «платежные каникулы».