23:30:44
11 апреля 2021 г.

Как оценивают метры?

Рынок недвижимостиСколько стоит квадратный метр жилья в конкретном доме, районе, округе? ГУП «Московский реестр» занимается массовой оценкой всей недвижимости, расположенной в столице. О том, для чего нужна такая оценка, где она применяется, как проводится, рассказывает директор «Московского реестра» Татьяна Росанова.

– Одно из направлений деятельности «Мосреестра» – определение стоимости квадратного метра жилья. Расскажите подробнее, как проводится мониторинг. Вся ли недвижимость попадает под оценку? Оцениваете ли вы квадратные метры в строящихся домах?

– Мониторингом стоимости квадратного метра жилья «Мосреестр» занимается с 2010 года. Основная задача, для осуществления которой создавалось это направление в 2007 году, – определение стоимости недвижимости, включенной в баланс жилищного фонда, принадлежащего городу Москве. Изначально цель была понять стоимость городского жилищного фонда. Но поскольку городской жилищный фонд, в частности неприватизированный, не продается, он не рыночный, то была придумана методика массовой оценки. Она позволяет оценить всю столичную недвижимость, а потом применить оценку относительно городской собственности. То есть мы проводим оценку всего жилищного фонда, попадающего под методику. Правда, есть исключения, о них я скажу позже.

Сама методика выглядит следующим образом. Мы проводим разбивку по округам, районам, а в каждом районе жилье разбивается на классы домов. Всего классов 23. Классификация зависит от года постройки дома, материала стен и этажности. На основании этого идет поиск аналогов по предложениям о продаже. Смотрим конкретный район, анализируем, какая там представлена недвижимость. Определяем доверительный интервал в стоимости предложений. А далее выводится стоимость именно по этому классу в данном районе.

Ценовые границы

– Что такое доверительный интервал?

– В коридор по оценке жилья в каждом конкретном классе попадают совершенно разные предложения. Например, есть квартиры, в которых метр оценивается в 300 000 рублей, а есть – в 30 000 рублей. Но основная масса предложений жилья находится в интервале от 120 000 до 150 000 за кв. м. Эти ценовые границы и будут являться доверительным интервалом. Есть методики и стандарты оценки. К этим цифрам добавляются различные коэффициенты, и, таким образом, определяется интересующая нас стоимость метра в данном классе, в конкретном районе. А далее для аналитики можем вывести среднюю стоимость по району по округу и по городу. Но надо понимать, что средняя рыночная стоимость квадратного метра по Москве, – это все равно, что средняя температура по больнице. Например, в Центральном округе среднерыночная стоимость в сентябре составила – 257 292 рубля за кв. метр, а в Зеленограде – 98 170 рублей за метр. Средняя рыночная цена метра по городу – 147 485 рублей. Но среднерыночная цена по городу – это всего лишь аналитическая составляющая, позволяющая определить тенденцию, и даже по округу – это в большей степени тенденция. Все-таки для выявления более точных показателей применяются данные по конкретному классу и району, рассчитанные массовой оценкой, которую наше предприятие и формирует для определения стоимости конкретного объекта, находящегося в собственности города Москвы.

Данные о стоимости жилищного фонда города Москвы, рассчитанные по методике массовой оценки за 2010 год, представлены на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

– Определяя, сколько стоит метр, вы рассматриваете только вторичку?

– Рассматривается весь фонд, учтенный БТИ, независимо от вида сделки. Правда, есть некоторые исключения. Когда создавалась методика, то в оценку не вошли некоторые объекты, к которым необходим иной подход. Это: малоэтажное строительство и общежития. Отсечены они были логично. Городские общежития не продаются, в отличие от другой недвижимости, которой всегда можно найти аналоги. То есть применение метода, который мы используем в многоквартирных домах, к малоэтажке с земельными участками и общежитиям, невозможно. Правда, вскоре будут разработаны методики, которые позволят оценить и эти объекты.

– Как часто проводится мониторинг?

– Специалисты работают постоянно. Ежемесячно мы сдаем отчеты в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

– Существует разбивка по округам. Насколько отличается стоимость квадратного метра в «дешевых» и в «дорогих» округах? По среднерыночной стоимости метра, где самое дорогое и самое дешевое жилье?

– Среднерыночная стоимость метра за последний месяц – 147 485 рублей. Дороже всего метр в ЦАО – на 70% больше среднерыночной цены. В Зеленограде метр на 30% дешевле, чем в среднем по рынку. Разброс цен во всех других округах не такой большой: от 20% вверх до 7% процентов вниз от среднерыночной стоимости.

Еще раз о Большой Москве

– Сейчас много говорится о Большой Москве, о присоединении новых земель. В основном новые земли будут застраиваться малоэтажным жильем. Есть ли какие-то предположения о том, как будет рассчитываться стоимость метра там?

– Задача создания методики по определению цены квадратного метра в Большой Москве перед нами поставлена. С лета мы проводим работу по получению базы данных БТИ Московской области. Данная работа трудоемка для подмосковного БТИ из-за большого числа муниципальных единиц и обширности территории региона. Как следствие – сложности в обобщении информации. Однако, несмотря на это, все-таки решен ряд организационных вопросов по обеспечению данными о жилых строениях из базы данных БТИ Московской области. И сейчас службами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, нашего предприятия, а также МО БТИ регулируются детальные правовые, экономические и технические аспекты.

– Вы – человек объективный, не заинтересованный в искажении ценовой информации. На ваш взгляд, что сейчас происходит с ценами на жилье в столице? Стоят на месте, а если растут, то какими темпами?

– Недавно мы проанализировали поведение цены метра по округам в период с 2008 по сентябрь 2011 года. Оказалось, что есть несколько округов, где стоимость метра превысила докризисный уровень 2008 года. Цены растут. Не могу сказать, что в последнее время произошел резкий скачок. Если рассматривать период с января по сентябрь этого года, то цены росли на 0,5 – 1% в месяц. В 2008 году мы определили среднерыночную цену по округам за год в целом. То есть сюда попали и кризисные месяцы. А в 2007 среднерыночную оценку мы не проводили. В сентябре этого года цена метра в Западном округе уже скакнула заметно выше, чем в 2008 году. Она выросла по сравнению с докризисным периодом примерно на 24 000 рублей. Дороже, чем в 2008 году, метр сейчас в ЮЗАО и СЗАО. Примерно на докризисный уровень вышли цены в Северном, Северо-Восточном, Южном, Восточном округах. Цены на Юго-Востоке, в Зеленограде и ЦАО пока еще не достигли докризисного уровня.

– Существует ли какая-то информация о том, влияют ли масштабы строительства, проводимого городом, на среднерыночную цену в конкретном районе, где возводятся эти дома?

– Пока такой информации нет, но проследить это было бы интересно. Учитывая, что происходит в каждом конкретном округе. Где и что сносится, строится. Но мы занимаемся массовой оценкой только два года, а этого срока для выявления тенденции мало. Информация должна накапливаться.

На примере двух районов

– Передо мной графики по определению средней рыночной стоимости метра в двух районах: Дорогомилово и Басманный. Не могли бы вы их прокомментировать?

– Здесь как раз наглядно показано, что мы определяем. Мы берем адреса домов и раскидываем их по классам в зависимости от года постройки, материала стен и этажности. Далее смотрим цену предложения по продаже. Например, в Дорогомилово самые дорогие – это 5–8 этажные дома двухтысячных годов по-стройки. На втором месте в этом районе тоже новое жилье двухтысячных годов постройки, но только от 9 до 15 этажей. Самое дешевое жилье в этом районе в старых высотках, возведенных в период до 1957 года и с 1958 по 1968 год. Но Дорогомилово район специфичный. Далеко не все категории домов в нем представлены. Кроме того, его нельзя назвать спальным районом.

А вот ситуация в Басманном. Дороже всего здесь метр в домах небольшой этажности: от 2 до 4 постройки восьмидесятых годов. Второе и третье место сверху – у тех же категорий, что и в Дорогомилово. Дешевле всего в этом районе как малоэтажное, так и высотное старое жилье: 1958–1968 годов постройки. То есть любой человек, видя наши данные, может сориентироваться, сколько стоит его квартира в данный момент.

– Теперь о налоге на недвижимость… Для того чтобы его ввести, надо все оценить. Какая методика применяется для оценки домов, в которых мы живем?

– Именно методика массовой оценки в разных регионах будет применена для налогообложения. Заказчиком оценки является Росреестр. Он уже провел конкурс на ее проведение в 16 регионах, но пока не в столице и не в Подмосковье. Скорее всего, в ближайшее время будет проведена массовая оценка в нашем регионе. А жителям очень важно, как оценят их конкретную квартиру по массовой оценке в свете того, что планируется ввести налог на недвижимость. «Московский реестр» с удовольствием предоставлял бы данные по массовой оценке «Росреестру». С моей точки зрения наша классификация позволяет сделать оценку наиболее приближенной к реалиям стоимости городского жилищного фонда. В 2012 году, я думаю, оценка по Москве будет завершена. И каждый узнает, сколько стоят его метры.

Наталья Куляева

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация