О зарплате председателя, и не только
Продолжаем комментировать поправки, которые внесены в Жилищный кодекс РФ. В ст. № 147 появилось такое положение: «…Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору». Мы обратились к вице-президенту Ассоциации кооперативных организаций России, председателю Московского союза ЖК и ЖСК Валентину Григорьеву с просьбой пояснить его.
Сам себе заказчик
– Это и в самом деле важная и своевременная поправка. В практике хозяйственной деятельности ТСЖ, а также ЖСК было немало примеров, когда их председатели были одновременно и управляющими, и комендантами, и бухгалтерами, и слесарями. И понятно, что по каждой из этих должностей они начисляли себе зарплату. Но ведь ясно же: не может один человек выполнять и те, и другие, и третьи обязанности. Это было явным злоупотреблением своих должностных обязанностей.
– А если в нерабочее время?
– Но разве это возможно? До шести вечера – председатель, а после шести – слесарь? А если услуги слесаря понадобятся днем? Ждите до вечера? Абсурдная ситуация. Такое совмещение, кроме всего, противоречит режиму труда и отдыха, которое тоже закреплено в законодательстве. Не может же человек трудиться на трех-четырех работах 24 часа в сутки. Это противоречит здравому смыслу. В Жилищным кодексе ( ст. 7-2) есть такое положение. «При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участ-ников жилищные отношения определяются исходя из…требований добросовестности, гуманности и справедливости». Так что побочные занятия председателей ТСЖ и ЖСК были незаконны и по прежнему Кодексу.
– Но понятие справедливости растяжимо.
– Согласен. Но дело даже не в том, чем по совместительству занимается председатель, а в ответственности за эти занятия. Помните прежние ЖЭКи? Почему от них отказались и перешли к ДЕЗам и РЭУ? Потому что прежние жилищные конторы одновременно и заказывали сами себе работы, и выполняли их, и при том сами же себя контролировали. Потом эти обязанности разделили – появились ДЕЗы, РЭУ. А что было в товариществах и кооперативах? По сути, тоже самое. Но не мог один и тот же человек руководить объединением, и в то же время выполнял какие-то договорные работы для него. Вообще злоупотреблений в ЖСК или ТСЖ бывает немало. Например, председатель оформляет на придуманные должности слесаря или электрика своих родственников: мужа, жену, детей. При этом заверив жильцов, что без них дому никак. А дом, между тем, обслуживает ДЕЗ, и чуть что жильцы звонят в диспетчерскую, вызывают оттуда мастера. И ему это сходило с рук. Почему собственников это не озаботило? Трудно понять.
Кто такой управляющий?
– Председатель ЖСК или ТСЖ, управляющий… Хотел бы спросить: чем один отличается от другого? Ведь пытаются совместить и эти должности. Но раньше: каков все-таки статус кооператива и товарищества?
– Ст. 115 ЖК РФ говорит, что правление жилищного кооператива и его председатель являются органом управления ЖСК. То же относится и к ТСЖ. Так что они и есть управляющие организации.
– А если объединения заключают договор с ДЕЗом или другой компанией – не создается ли коллизия, когда в доме появляется две управляющие организации? Ведь согласно Кодексу ЖК РФ такого быть не должно.
– А этого и не будет. Вот что говорит ЖК РФ – в ст. № 162. Одна сторона (условно ДЕЗ) по заданию другой (всех собственников или правления ТСЖ или ЖСК ) обязуется оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Где же здесь две организации? Просто товарищество или кооператив часть своих функций может передать коммерческим структурам. Их цель – кроме хорошего обслуживания – это еще и извлечение прибыли из своей работы. Товарищества ли, кооперативы к таким не относятся. Им нельзя иметь финансовую выгоду, ибо действуют они не по возмездному договору управления, как в случае коммерческой структуры, а только на основании своего устава и законов Российской Федерации. Так что и в этом еще различие ТСЖ, ЖСК и ДЕЗов. Но объединения могут сами осуществлять некоторые управленческие функции – например, заключать договора с ресурсоснабжающими организациями. Некоторые так и поступают.
– А если дом, где создано объединение, отказывается от услуг ДЕЗа или любой другой организации, берется сам содержать себя – какие полномочия у председателя? Может ли он себя называть управляющим?
– Может. Но при этом надо учесть, что управляющий – это наемное лицо, с которым заключается трудовое соглашение. То, что им может быть недавний председатель – вполне законно. Многие из них работают уже много лет, хорошо изучили жилищно-коммунальное хозяйство, стали разбираться во всех юридических тонкостях, к тому же поучились на соответствующих курсах. Но председателем оставаться он уже не может. Как и получать две зарплаты – это совершенно исключено. Хотите – выбирайте другого председателя, но он будет не исполнителем, а заказчиком работ, вместе с правлением и ревизионной комиссией контролировать их выполнение и качество.
У казны худой карман
– Популярное выражение – «пилят бюджет». В Москве бывали случаи, когда за счет бюджета председатели выписывали себе немалые зарплаты, строили себе на них особняки, дачи, покупали дорогие машины, а жильцы, собственники помещений, об этом даже не догадывались. И только вмешательство следственных органов приводило к тому, что такие преступления выявлялись, виновники получали немалые сроки.
– К сожалению, такое имеет место. Но в том вина и самих собственников, допустивших подобное. Правление обязано регулярно отчитываться перед ними в своих финансовых расходах – не только на общих собраниях, но вывешивать смету доходов и расходов на досках объявления, создавать свои сайты в Интернете. И если оно это не делает, если сами собственники не интересуются, на что же расходуются их деньги – кто виноват в том, что их обворовывают? Но я сейчас хочу сказать о другом. Некоторые нормативные акты в жилищной сфере далеки от совершенства, они сами позволяют безнаказанно залезать в карман государства.
– Какие вы имеете в виду?
– Известное постановление правительства города 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» от 24 апреля 2007 г. Там речь идет о порядке предоставления бюджетных субсидий домам. Условие при этом ставится такое: обслуживание должно производиться по ставкам правительства Москвы. Логично. Хочешь больший комфорт – плати сам. Но вот перечисляются субсидируемые виды работ, а дальше следует фраза: «…в том числе на управление домами».
– Что же в этом плохого? Содержать управляющую организацию самим жильцам было бы не под силу.
– Но ведь это и есть лазейка для «распила» бюджета. Председатели ЖСК и ТСЖ (а эти жилищные организации, как я сказал, сами являются управляющими), используют эту статью для незаконного пополнения своих зарплат. В результате есть ряд товариществ и кооперативов (адреса есть в нашем Союзе), где у председателей их правлений зарплата 60 и более тысяч рублей. Не считая премий, которые они еще себе выписывают. При этом речь идет не об эксклюзивных домах, где живут состоятельные люди, и где ежемесячная плата за квартиру составляет 50 и больше тыс. руб., а самих рядовых, типовых. Понятно, что из отчислений жильцов подобных строений, особенно принадлежащих кооперативам, где проживает состарившаяся и обедневшая интеллигенция, высокую зарплату себе не выкроишь. Явно задействован бюджетный источник. А ГУ ИСы, которые вроде бы должны стоять на страже бюджетных интересов, к такой ситуации относятся спокойно. Вроде закон не нарушен.
– Это что же? На зарплату расходуются и те средства, которые собирают с граждан, это так называемые административные расходы, и субсидии, которые выделяют дому?
– В этом все дело. Понятно, когда речь идет о муниципальных домах – те нанимают коммерческие управляющие организации, которые надо содержать. Но почему бюджет Москвы разрешено использовать на содержание руководителей частного жилищного фонда? И кстати. Если председатель увеличивает себе зарплату, то почему бюджетные деньги нельзя платить коменданту, второму бухгалтеру или даже воспитательнице, которая будет следить за детьми, пока родители на работе? Так быть не должно. Да и вряд ли подобная задача ставилась, но неудачная формулировка, которую упорно не хотят менять, в результате привела к нецелевой трате бюджетных средств. А ведь в условиях их крайнего дефицита они должны расходоваться исключительно на важные работы по содержанию и ремонту домов. Пусть даже заимствования из бюджета небольшие, пять, десять тыс. руб. в месяц, но посчитайте, сколько набежит в год? На эти деньги можно было бы отремонтировать подъезд, заменить электропроводку в щитках, сделать многое другое.
– Как, по-вашему, должна звучать формулировка?
– Все оставить в силе, т. е. сохранить перечень субсидируемых статей на содержание дома, в том числе и на его управление, но добавить: «…кроме ТСЖ, ЖСК и ЖК».
Капитализм – это учет
– Сейчас наиболее обсуждаемая тема в домах – капремонт. На счета ТСЖ и ЖСК приходят бюджетные средства, деньги, собранные жителями. Как предотвратить их нецелевое использование?
– Самоуправление и есть ключ к этому. Суть его в том, что все решают не административные органы округа или района, как когда-то, а сами собственники. В соответствии, понятно, с существующим законодательством. На общем их собрании решаются все важные вопросы, в том числе главный из них – выполнение сметы доходов и расходов дома. Это относится и к капитальному ремонту.
– Собрать бы людей… Ведь все еще инертны.
– Наиболее перспективной сейчас представляется заочная форма собрания. Как и очное, оно должны быть тщательно подготовлены. Жители должны знать день его начала, детально познакомиться с предметом голосования. Им необходимо предоставить бюллетени, указать, куда их нужно сдать, и затем ознакомить с результатами. Понятно, что не каждый собственник разберется в представленных документах, нужен живой разговор. Неплохо в этом случае провести беседы по подъездам, где председатель ЖСК или ТСЖ объяснит жителям, что входит в перечень ремонтных работ, сколько им придется платить в месяц (учитывая новый порядок капремонта – софинансирование его собственниками). И объяснить положенные санкции – они такие же, как с коммунальными платежами. На неплательщиков можно подать в суд.
– Как осуществляется контроль за расходованием бюджетных денег?
– По условиям капремонта работа не будет оплачена, если ее не примет ТСЖ или ЖСК. В доме всегда найдется квалифицированный специалист, разбирающийся в таких вещах. Нет – можно по договору пригласить организацию со стороны. Акт госкомиссии выносится на общее собрание собственников, должен быть им утвержден. Подписывают. Надежный ли это механизм против воровства? Трудно сказать. Но более эффективного средства, чем контроль самих потребителей, пока не придумано.