Деньги по закладной
По одной из версий, ипотека в том или ином виде появилась в VI веке до нашей эры. Тогда, если верить историкам, ипотекой называли небольшой столбик, который традиционно ставили на границе земельных владений заемщика. На этом столбике отмечался размер его долга. Впрочем, есть и версия, что под ипотекой сначала подразумевались морские ссуды.
Древние римляне во многом переняли греческий опыт ипотечного кредитования. Однако изначально у них было свое отличие – ради гарантии заемщик передавал свое имущество кредитору. Таким образом, в современном понимании ипотека сложилась, когда соединились две традиции: римская и греческая. По одной заемщик мог пользоваться своим имуществом, по другой – оно передавалось в залог.
Несмотря на убеждение некоторых экспертов, что ипотечное кредитование пришло к нам из-за границы, это не так. На территории современной России ипотечное кредитование появилось давно – в XIII-XIV веках. Законодательные нормы, по которым предоставлялись кредиты, были разработаны в Псковской Судной Грамоте, то есть в XV веке. В XVI веке популярность такого рода залога привела к тому, что земельные наделы закладывались сразу нескольким кредиторам, а ненадежные заемщики за свои участки выдавали чужие земли.
В 1786 году специальным манифестом в России было создано первое специальное кредитное учреждение – Государственный заемный банк. Он и начал предоставлять дворянству кредиты на 20 лет под 8 процентов годовых. Обеспечением кредита являлась усадьба с землей и крепостными.
В Западной Европе ипотечное кредитование стало популярным примерно в то же время, что и в России, а вот в США, которые сейчас являются мировым лидером рынка, с ипотекой запоздали. Первым федеральным законом, регулирующим ипотеку в Америке, стал закон о фермерском кредите 1916 года, согласно которому были учреждены 12 федеральных земельных банков, предоставляющих долгосрочные ссуды фермерам.
В современном российском праве понятие ипотеки появилось в 1990-е годы, впервые – в законе «О залоге», который закрепил ипотеку как способ обеспечения обязательств. Однако в то время ипотека активно не использовалась. По-настоящему развитие рынка недвижимости в России началось в 1997-м, когда был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому стал возможен активный оборот недвижимости. Однако банкам в случае некредитоспособности заемщика было не так просто обратить взыскание на заложенное имущество. Федеральный закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году.
В общем и целом в России принята так называемая американская двухуровневая ипотечная модель, по которой вначале кредит берет заемщик, а затем выдавший его ипотечный банк перепродает его другим участникам рынка. Таким образом, ипотечные кредиты по сути становятся средством платежа, а система становится защищенной.
На российском рынке роль главного перекупщика ипотечных кредитов исправно выполняет созданное государством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По сути, оно позволяет банкам вернуть средства, выданные по ипотечному кредиту, однако выдвигает определенные требования к «защищенности» кредитов. Например, обязательно требует первоначальный взнос и следит за размером процентной ставки.