Кстати, китайский вариант
Пока в России размышляют, как решать жилищный вопрос, в Китае его решают. Решают в лоб: просто строят много жилья. Очень много.
Два сапога пара
Недавно РИА Новости организовало видеомост между Москвой и Пекином на тему «Как решить жилищный вопрос». Представители Поднебесной в качестве собеседников были выбраны далеко не случайно. В мировой табели о рангах обе страны занимают близкие позиции в том смысле, что относятся к числу не самых богатых и развивающихся государств, имели схожие (сложные) стартовые условия в части обеспеченности населения жильем и сейчас демонстрируют концентрированные усилия в решении жилищной проблемы.
Обе страны столкнулись с ней не сегодня. Если начинать отсчет со времен начала перестройки, то в 1987-м в России, по данным Росстата, на душу населения приходилось около 15 кв. м общей площади. В Китае ситуация была еще более напряженная, к 1987 году обеспеченность жильем составляла только 10 кв. м.
Для изменения ситуации в лучшую сторону 6 лет назад в России был заявлен национальный проект доступного жилья. В Китае в свою очередь говорят о крупномасштабной жилищной реформе, развернутой чуть раньше, на рубеже веков. Примечательно, что, по словам заместителя руководителя отдела международных финансовых рынков Центра финансовых исследований Академии наук КНР Инь Чжунли, «в ближайшее время 20% населения будут решать жилищную проблему при помощи государства, частичной или полной». И генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов говорит, что у нас «примерно на 20% наименее обеспеченных граждан у государства хватает сил как-то им помогать, по крайней мере, декларировать, что оно принимает на себя такие обязательства». Цифра одна и та же, только интонации слегка разные.
При этом в обеих странах проповедуют однотипные способы борьбы с недугом. Так, по словам Инь Чжунли, для 5% самого малообеспеченного населения жилье предоставляется практически бесплатно, включая услуги ЖКХ. Также государство дотирует строительство экономичного жилья, которое получается весьма дешевым. Много жилья предоставляется в социальную аренду по цене в три раза ниже рыночной. Существуют и соответствующие финансовые инструменты. Система государственного ипотечного кредитования предлагает ставку по кредитам на 20% ниже, чем в коммерческих банках.
Чувствуете, как все похоже, как все это на слуху и у нас? И ипотека, и очередь на бесплатное жилье для малоимущих, и жилье эконом-класса, и даже об аренде с недавних пор заговорили. Правда, есть разница – не то, чтобы в деталях, а скорее даже в нюансах того, как об этом говорят. В Китае эти механизмы просто перечисляют, а у нас все то же самое, но с оговорками.
Взять, к примеру, ипотеку. В Китае как бы между делом констатируют, что это один из инструментов реформы, позволяющий гражданам со средними доходами приобретать жилье на рынке. У нас же ипотека превратилась чуть ли не в синоним всего проекта доступного жилья. Она больше всего на слуху. За последние 10 лет, отмечает А. Пузанов, она разрослось с нуля до весьма значимых величин – примерно пятая часть сделок на рынке происходит по ипотеке. Эта мера ощутимо стимулирует спрос на рынке жилья. Однако, по его мнению, наш рынок жилищного строительства оказался сильно монополизированным.
На нем неэластичное (не «растягивающееся» под спрос) предложение, и это приводит к тому, что предложение сдвигается в сторону дорогих сегментов жилья, которые позволяют быстро получить высокую прибыль, благо спрос есть во всех сегментах. В результате нам катастрофически не хватает физически построенных квартир, особенно дешевых, эконом-класса. Это главный вызов, с которым сейчас сталкивается российская жилищная политика.
Получается, что в Китае ипотека однозначно со знаком «+», а у нас не знаешь, радоваться ей или огорчаться.
Во всем виноваты «бабушки»
И в Китае и в России существует озабоченность невысокими доходами основной массы населения, и там и тут обозначают стремление к их повышению. Это и понятно, поскольку на оказание социальной помощи чуть ли не поголовно всему населению не хватит никакого бюджета. Уровень доходов, которые получает гражданин, должен быть достаточен для того, чтобы он сам мог решить свою жилищную проблему. «Надо менять меры социальной политики. Делать это через политику доходов. За счет политики высоких доходов в России можно быстро создать условия для улучшения качества жизни россиян. Не надо отрывать решение жилищных проблем от политики доходов», – считает генеральный директор Всероссийского центра уровня жизни профессор Вячеслав Бобков.
Однако допустим, что нам удалось усовестить российских олигархов, чтобы они стали меньше денег обращать себе в доход и повысили зарплату трудящимся. Тогда граждане придут со своими деньгами на рынок, который в условиях ограниченного объема строительства моментально ответит повышением цен. Что-то похожее уже было. «Действительно, сегодняшний рынок у нас сложился ориентированным на краткосрочную и высокую прибыль. Повышение спроса в силу увеличения ли доходов, снижения ли ставок по ипотечным кредитам приведет в первую очередь к росту цен, что мы наблюдали в 2005–2008 годах в полной мере», – соглашается А. Пузанов.
Иными словами, в российских условиях повышение доходов граждан для решения жилищной проблемы является условием необходимым, но совершенно недостаточным. Нужно еще что-то.
Наконец, хотелось бы сказать об аренде жилья. В Китае ей уделяют большое внимание. Сотрудник Центра изучения мировых проблем «Синьхуа» Вань Чэнцай поясняет: «Не обязательно создавать условия для приобретения недвижимости любым гражданином страны. Задача в том, чтобы любой житель страны мог снять, арендовать себе жилье, если он не может приобрести ее в личную собственность». И действительно, какая разница, в какой форме человек пользуется жилплощадью, если речь идет об удовлетворении его потребности в крыше надо головой, а не о чем-то другом.
К примеру, когда-то я жил в государственной квартире, то есть нанимал ее, теперь живу в той же самой квартире, но уже собст-венной, приватизированной. Разве что-нибудь изменилось в моих жилищных условиях? Абсолютно ничего.
С некоторых пор это понимание стало проникать и в сознание россиян, все чаще у нас тоже говорят об аренде. Но и тут не все просто. Профессор В. Бобков, и не он один, отмечает, что «у нас в стране рынок арендного жилья не развит». В то же время, по мнению А. Пузанова, у нас есть класс арендодателей, которые представлены непрофессиональными участниками, «бабушками», как их иногда называют риелторы.
В ходе приватизации «бабушки» получили свои квартиры бесплатно, и поэтому сдают их за сравнительно небольшие деньги, которые готовы заплатить наниматели. Именно этот факт является основной причиной того, что у нас не развивается сегмент доходных домов и коммерческого арендного жилья. Профессиональному инвестору не под силу конкурировать с «бабушками». «По оценкам экспертов у нас порядка 10% квартир в жилищном фонде сдается в аренду, но на очень нецивилизованных условиях, когда ни владелец квартиры, ни арендатор не чувствуют себя защищенными», – завершил свою мысль А. Пузанов.
В связи с этим возникает вопрос. Как можно считать «слабо развитым» рынок «бабушек», который непреодолимой стеной стал на пути профессионального бизнеса? И еще. Из слов А. Пузанова (и не только его) следует вывод, что классические доходные дома появились бы в достаточном числе в том случае, если бы «бабушки» по каким-то причинам перестали сдавать свои квартиры. Правда, аренда в этих домах обходилась бы существенно дороже, чем у «бабушек». Спрашивается, о ком тогда беспокоимся, когда говорим о развитии доходных домов и аренды?
Что касается упрека в «нецивилизованности» аренды у «бабушек», то он справедлив. Однако любой риелтор подтвердит: в выборе между «цивилизованностью» и низкой ценой наниматель предпочтет низкую цену.
Не мудрствуя лукаво
Разница в нюансах, о которой сказано выше, проявилась в том, что сегодня Китай в решении жилищной проблемы обошел нас по всем статьям. По сравнению с дореформенным периодом обеспеченность жильем в Китае возросла в 3 раза. Сейчас она составляет порядка 30 кв. м на человека. В России – только 22 кв. м на человека, почти в полтора раза меньше. В начале перестройки, если помните, соотношение было обратным. И все это при условии, что в прошедшие годы население Китая увеличивалось, а наше уменьшалось.
Дело в том, что пока мы ищем, как решать жилищный вопрос, в Китае просто строят жилье. По словам Инь Чжунли, на протяжении последних 10 лет темпы роста строительства составляют примерно 20% в год. А темпы инвестирования в строительство растут со скоростью 30% в год. И никаких ссылок на кризис.
Огромный объем коммерческого жилья выходит на рынок, который достаточно разогрет, люди активно покупают недвижимость, поэтому ситуация развивается достаточно успешно. Сегодня в Поднебесной строят почти по одному кв. метру на человека в год, у нас – менее полуметра. Мы несколько лет практически топчемся на месте. Достичь уровня одного метра в нашей стране планируется только к 2020 году. А если нет новых кв. метров, то жить физически негде, какие схемы ни придумывай, сколько субсидий ни выплачивай.
А. Пузанов объясняет наше отставание тем, что в России с ее огромной территорией наблюдается острый дефицит земельных участков, подготовленных под жилищное строительство. В этих условиях у застройщика появляется стремление заполнить дефицит сегментом дорогого элитного жилья, благо и на него есть спрос. И быстро отбить свои деньги.
В большинстве других стран местным властям выгодно, чтобы у них строилось больше жилья, и они заинтересованы в том, чтобы как можно больше участков выходило на рынок. Стимулом для них служит налог на недвижимость, который является основой местных бюджетов. Чем больше недвижимости, чем она дороже, тем лучше местному сообществу. У нас эта связка порвана, поэтому мотивация у наших муниципалитетов чуть ли не обратная. Для них это морока, какие-то дополнительные непонятные обременения, которые неизвестно, удастся ли отбить или нет. Поэтому они часто действуют ровно в противоположном направлении: попридержать участки подольше, чтобы сократить затраты на их подготовку.
Тихий шепот в кулуарах
На вопрос, как китайцам удалось столь существенно повысить объем вводимого жилья, Инь Чжунли, в частности, ответил следующее. Среди мер, предпринимаемых правительством, есть в том числе админист-ративные, когда правительство и мэрии «выдвигают определенные требования для застройщиков, устанавливают долю социального жилья, которое должно быть возведено. Усилия регулирующих ведомств позволяют обеспечить и высокие темпы жилищного строительства и определенную норму прибыли застройщика».
Уже по окончании мероприятия один из участников с нашей стороны в неофициальной обстановке так дополнил вежливый ответ китайских коллег: «В Китае совершенно уникальное сочетание рынка и коммунистической партии. То, что они делают, можно сделать лишь в той ситуации, когда раз в год они на площади вешают пару вице-мэров и пару девелоперов перед началом футбольного матча. Они, конечно, не скажут об этом публично. Но у меня был шанс три года назад, когда я был в Пекине, «допросить» девелоперов «с пристрастием». Все, что там проходит, у нас не пройдет даже на дальних подступах с точки зрении того, что все будет мгновенно разворовано. Потому что процедура непрозрачна. Ручное управление. Ручной выбор девелопера. Устные договоренности».
После этих слов даже и не знаешь, что еще можно сказать.