Обмен – дело тонкое
Обмен и мена жилых помещений – весьма популярные сделки на рынке недвижимости. Но как известно, жулик не дремлет. Какие риски могут подстерегать лиц, участвующих в обмене и в договоре мены?
Обмен и мена очень схожи, отличается только объект по указанным сделкам. А именно: если речь идет о муниципальных квартирах, то между сторонами будет оформляться договор обмена, когда же сделка касается квартир, находящихся у сторон в собственности, то налицо договор мены (далее будем употреблять слово обмен).
По договору обмена предполагается, что имущество, переходящее по такому договору от одного лица другому, считается равноценным. Кроме того, договор обмена является возмездной сделкой, а соответственно, к нему применяются все правила о возмездных сделках. Например, налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене, иное.
Риелторские компании частенько предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены.
Это отчасти вызвано формализованностью регистрационных служб, и отчасти отсутствием у риелторов юридических знаний и практики. Чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть юристом, каковыми многие риелторы не являются. Если подготовленный договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части непонятен, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в его регистрации, нежели зарегистрировать договор.
Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и договор в целом, регистрируются по месту нахождения недвижимости, а соответственно, при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.
Кроме того, договор обмена не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальная квартира, а другим объектом – квартира, находящаяся в собственности.
Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым стоит вопрос налогообложения, т. е. объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, а соответственно, подлежит налогообложению. При обмене в указанном случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения. Сложности с рассматриваемым договором обязательно проявят себя и при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.
Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества. В частности, необходимо опасаться признания договора мены недействительным либо его расторжения. Кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами (согласие супруга на сделку, отсутствие претензий со стороны долевых сособственников, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона, многое иное.