Каким должен быть предмет залога
Квадратные метры, приобретаемые по ипотеке, обязательно становятся предметом залога. И хотя они принадлежат заемщику, в случае его дефолта их придется продать, а вырученные деньги банк заберет в счет погашения долга. Поэтому основное требование, которое предъявляют к ипотечной квартире кредитные организации, – ее ликвидность.
– В сегменте новостроек для банка наиболее желательны объекты, уже сданные госкомиссии (а еще лучше – и оформленные в собственность) или хотя бы объекты на завершающей стадии строительства при условии, что застройщик надежен, – рассказывает эксперт Александра Рязанцева. – Поэтому при кредитовании на первичном рынке банки оценивают даже не столько саму недвижимость, сколько застройщика. Запрашивают документы на аренду земли, разрешение на строительство, инвестконтракт, договор долевого участия и т. д.
Наиболее же охотно, как отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, банки выдают кредиты на проекты, в которых сами принимают участие как инвесторы. В этом случае они знают реальную ситуацию на объекте.
Довольно просто получить кредит и на объекты аккредитованных в банке застройщиков, которыми могут стать финансово устойчивые компании, работающие на рынке более трех лет и имеющие в «портфеле» несколько успешных проектов.
При кредитовании покупки недвижимости на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он расположен. Как говорят знающие люди, здание, где находится будущий предмет залога, должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия (хотя есть банки, которые готовы кредитовать квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под больший процент) и высоту не менее трех этажей (некоторые кредитные организации в регионах соглашаются рассматривать и двухэтажные дома). Неохотно выдаются кредиты на недвижимость в блочных или панельных пятиэтажках, особенно возведенных в 1970-е, а также на отдельные частные дома.
– Как правило банк попросит соискателя кредита предъявить доказательство того, что дом, в котором он собирается приобрести квартиру, не стоит в планах на снос или реконструкцию, – говорит эксперт Елизавета Великая. – Не пройдет, к примеру, вариант в жилом здании с износом согласно нормам БТИ более 60%. Бывают и мелкие придирки. Скажем, дом на окраине города у автотрассы для банка менее предпочтителен, чем тот, что расположен в центре рядом с парком.
Сам объект, покупаемый по ипотеке, должен иметь признаки обособленного помещения: отдельный вход, собственную кухню, санузел и т. д. Квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям и не может располагаться в подвале, цоколе или на первом этаже. С помощью подобных ограничений банкиры стараются избежать риска использования предмета залога не по назначению. В частности, для предпринимательской деятельности.
Кроме того, кредитор обращает внимание на состояние жилья, его планировку и отделку, и чем привлекательнее объект по этим параметрам, тем он предпочтительнее для банка. А вот квартиры с перепланировками его не вдохновляют, поскольку в большинстве случаев эти перепланировки не узаконены. Если кредитор и соглашается на вариант с перепланировкой, то обязывает заемщика либо согласовать ее в течение определенного срока (как правило, полугода), либо привести в прежнее состояние.
Нужно не забывать, что любые перепланировки и даже серьезные ремонты должны согласовываться с банками в течение всего срока действия ипотечного договора, ведь все это может повлиять на стоимость объекта залога.
– Кредиторы обязательно обращают внимание на заявленную стоимость недвижимости, – отмечает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate. – Если цена объекта завышена, банк вряд ли выдаст на него кредит. Также он не возьмет под залог квартиру, когда продавец не готов показать ее рыночную стоимость или же цена квартиры подозрительно низкая. Ну а больше всего кредиторы не любят комнаты в коммуналках, квартиры в домах гостиничного типа и домах с деревянными внешними стенами.
Понятно, что банки оценивают и правовые аспекты предстоящей сделки купли-продажи жилья.
– Квартира должна быть юридически свободной, – говорит А. Рязанцева, – то есть без обременений, готовой к регистрации и прописке нового собственника. А у прежних собственников не должно быть задолженностей по коммунальным и налоговым платежам, а также долгов перед предыдущим продавцом или застройщиком. Кредит не будет выдан, если история объекта выглядит подозрительной, например, если он продавался чаще, чем раз в год.
Предметом залога не может стать и объект, где в числе собственников будут несовершеннолетние, ведь в случае дефолта заемщика и наложения взыскания на его имущество у банка могут возникнутт самые серьезные проблемы с органами опеки.