Владимир Ресин: «Наша задача – сделать жилье более доступным»
Москва преображается каждый день. Вырастают новые дома, реставрируются памятники архитектуры, ремонтируются старые здания, сносятся убогие пятиэтажки. Постепенно уходит в прошлое понятие «типовой дом», вернее, то, что оно подразумевало прежде.
Современная Москва не похожа ни на одну столицу мира, она имеет свой неповторимый архитектурный облик. Строители успешно решают задачу превращения Москвы в город, удобный для жизни людей. Решают важные социальные задачи, главная из которых – это возведение жилья.
Сегодня – наша беседа с первым заместителем мэра в правительстве Москвы, руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимиром Ресиным.
КР: Владимир Иосифович, расскажите, пожалуйста, какую часть займет жилье, построенное для очередников, переселенцев из пятиэтажек, молодых семей? Зависит ли эта «социальная» доля от общего количества метров, построенных московскими строителями?
В.Р.: Социальное жилье строится на деньги, которые город получает от продажи коммерческих домов. Так что зависимость здесь самая что ни на есть прямая.
В этом году объемы строительства жилья в Москве вплотную приблизятся к пяти миллионам квадратных метров, треть которых строится по городским социальным программам – для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, для молодых семей.
КР: Нынче актуальна тема качества строительства. Помогает ли москвичам «горячая линия»?
В.Р.: «Горячая линия» помогла наладить прямой диалог тех, кто строит, с теми, кто живет в новых домах. Сегодня звонят меньше. Если в первые дни работы линии раздавалось звонков 60, а то и больше, то теперь – не более 7 в день. Благодаря работе «горячей линии» компании, допускавшие недоделки поняли, что неважное качество строительства приводит к серьезным проблемам, и вплотную занялись борьбой с недоделками.
Обратная связь с новоселами помогла строительным компаниям лучше проанализировать свою работу, сделать выводы и уже больше не повторять прошлых ошибок.
Мы постоянно контролируем «горячую линию» и каждую неделю ее результаты обсуждаем на совещаниях в Стройкомплексе. Строительные компании стараются оперативно реагировать на жалобы. Из почти двух тысяч жалоб, поступивших за время действия линии, в 95% случаев причины недовольства новоселов уже устранены. А некоторые обращения будут на контроле, потому что их содержание связано с сезонными явлениями: надо будет проверить как дома «работают» в период отопительного сезона.
КР: Как вы считаете, может ли более современное, монолитное домостроение, вытеснить панельное?
В.Р.: В Москве будут строиться и монолитные, и панельные дома, при этом доля монолитного строительства постепенно возрастает. В этом году примерно треть домов, возводимых в Москве, – монолит, а в течение ближайших лет эта цифра должна превысить 50 процентов, что предусмотрено Генпланом.
Монолитные технологии незаменимы в условиях точечной застройки, когда новое здание нужно «вписать» в облик существующего квартала. Панельные дома будут возводиться, главным образом, в районах массовой застройки.
Наша задача – сделать покупку жилья более доступной для среднего москвича. Стоимость квартир в панельных домах при сопоставимом качестве заметно ниже, чем в тех, которые строятся по индивидуальным проектам. Кроме того, здесь налицо выигрыш и в сроках строительства. А это сейчас особенно актуально – строительство социального жилья ведется на средства городского бюджета.
Панельные дома нового поколения по уровню комфорта и качества сегодня мало чем отличаются от монолитных. В первую очередь, это касается таких серий, как «И-155», «Юбилейный» и «ГМС-1», где благодаря «широкому шагу» между несущими конструкциями планировка квартир становится практически свободной.
КР: А можно ли удешевлять строительство панельного жилья? Кстати, из чего складываются цены, и какова себестоимость строительства квадратного метра?
В.Р.: Себестоимость растет в зависимости от самых разных факторов: повышение тарифов на энергоносители и удорожание стройматериалов, разные архитектурные изыски… Раньше от последнего легко отказывались. Но теперь каждый район – и элитный, и массовой застройки имеет свое лицо. Решить проблему можно за счет дальнейшего внедрения новых технологий, применения более экономичных современных отечественных материалов, отвечающих самым высоким мировым стандартам.
Но на конечную стоимость жилья влияет не только строительная себестоимость, но и инвестиционная составляющая. Ее «облегчить» трудно, потому что в нее входят и доля города, и банковские кредиты. Себестоимость домов в центре растет еще и из-за высокого уровня комфорта.
Сейчас чисто строительная себестоимость одного квадратного метра жилья в типовых панельных домах колеблется от 250 до 300 долларов. Еще около 50 – 70 долларов на метр – это стоимость прокладки инженерных коммуникаций. С учетом коэффициента выхода полезных площадей, НДС, заложенной рентабельности, процентов по банковским кредитам, а также расходов на рекламу и услуги риэлторов строительная себестоимость квадратного метра становится равной примерно 700 долларам. Добавьте сюда долю города, которая определяется условиями инвестиционных контрактов. Как правило, она составляет от 35 до 45 и более процентов. Это те деньги, которые поступают в бюджет Москвы и на которые ведется строительство социального жилья для очередников и переселенцев из сносимых ветхих домов и пятиэтажек. В итоге, цена квадратного метра поднимается до тысячи и более долларов.
Если покупатель приобретает квартиру прямо у строителей на начальной стадии возведения дома, то цена квадратного метра значительно снижается.
КР: Кто сегодня диктует условия на строительном рынке: непосредственно строители или те, кто поставляет вам цемент, металл и другие материалы?
В.Р.: В отличие от командно-административной системы рынок – саморегулирующаяся система. На рынке все определяется соотношением между уровнем спроса и предложения. Кроме того, большую роль играют здесь уровень менеджмента, умение поставщиков и покупателей грамотно договориться.
В московском стройкомплексе работа со смежными организациями налажена. Управление координации ресурсного обеспечения городских строительных программ (ГУП «Мосстройресурс») проводит тендеры на поставки металла, цемента, нерудных материалов на городские стройки. Тендерные условия выбора поставщиков позволяют не только найти наиболее качественную продукцию, но и выгодные условия поставок. Например, проведенный в этом году тендер на поставки цемента позволил снизить цену поставок на 25% по сравнению с рыночной, что очень важно для стройкомплекса Москвы, ежегодно возводящего социальное жилье за счет средств бюджета.
КР: Промышленные зоны – это бич Москвы. Как выводятся предприятия, и что строится на освободившемся месте?
В.Р.: Сейчас промышленные зоны занимают в городе более двадцати тысяч гектаров. Генеральный план развития Москвы подразумевает их сокращение за счет реформирования предприятий до 15 тыс. га. Площадь двадцати из 66 существующих в Москве промышленных зон уменьшится, а 16 из них будут полностью ликвидированы. На освободившихся территориях будут построены жилые дома, объекты социального назначения и созданы парковые зоны.
Сегодня в городе идет масштабная работа по обследованию промышленных территорий. По его итогам принимается решение о форме дальнейшего использования того или иного предприятия: будет ли оно оставаться в том виде, в котором есть сейчас, или же оно будет реформироваться, или вообще закрываться как нерентабельное.
Правительство Москвы занимается созданием системы цивилизованного переноса промышленных объектов и эффективного использования промышленных территорий, который должен производиться согласно единственно правильному принципу – перебазирование промышленности с созданием аналогичных мощностей в пределах Москвы на территориях, которые предлагает город для этих предприятий. Это двойная возможность для инвесторов и строителей: построить новое предприятие и освоить освобождающуюся территорию.
КР: Но даже с условием вывода вредных предприятий строителям в Москве становится тесно. Поэтому в последние годы строительный комплекс столицы все больше внимания уделяет регионам. И не только Подмосковью. Расскажите о строительстве жилья в близлежащих областях.
В.Р.: Москва строила и продолжает строить в регионах России. В советские времена руками московских строителей были построены целые города бывшего СССР. Сотрудничество с регионами России продолжается и в период рыночных реформ. В прошлом году Юрий Михайлович Лужков поставил перед московскими строителями задачу выйти в сотрудничестве с регионами на принципиально новый уровень. Сейчас работы развернуты в 25 городах, которые находятся в пяти федеральных округах России и трех зарубежных странах. Уже в этом году за пределами Москвы строительные компании столицы построят около 280 тысяч квадратных метров жилья, в планах 2004 года поднять эту цифру до 450 тыс. кв. м. Московские строители начали работу в Петербурге, будут ежегодно возводить по полмиллиона квадратных метров жилья.
Такое сотрудничество выгодно всем: московские компании получают дополнительные объемы работ, а регионы при помощи москвичей восстанавливают собственные строительные мощности, там создаются рабочие места, и что самое важное, там строится реальное жилье, которое востребовано жителями.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Главного московского строителя Владимира Иосифовича Ресина знают все столичные жители. Поэтому не будем лишний раз перечислять его должности и посты, а лучше прочитаем, что он сам пишет о себе в своей автобиографической книге:
«Я вырос в Ростокине, учился на Большой Калужской, работал везде, где развивалась Москва. По диплому – горный инженер-экономист. Но судьба так распорядилась, что вместо добычи угля мне пришлось бурить скважины метро, замораживать грунт фундаментов, проходить щитом тоннели инженерных сооружений… И строить, строить, строить. Даже вспомнить трудно все объекты, где пришлось работать за минувшие сорок лет…
…Есть у меня мечта – снести все ветхое, отслужившее срок жилье. А на его месте построить красивые дома…