Дан отказ ему… И штамп не ставят
Покупка, обмен, вступление в наследство, полчение в дар, приватизация… Любая такая сделка с недвижимостью должна завершаться важным этапом – государственной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только после того как на договоре появится штамп регистрации, покупатель становится собственником. Хотя нередко, уже выйдя на финишную прямую, заявитель вдруг… получает отказ. Что? Как? Почему? И куда теперь жаловаться? Вот об этом сегодня и поговорим.
Как и что делается
Итак, стороны сделки сдали документы на регистрацию в органы юстиции. После этого регистратор:
– проводит правовую экспертизу документов и проверяет законность сделки;
– устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
– вносит записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
– совершает надписи на правоустанавливающих документах и выдает удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Таким образом, в процессе правовой экспертизы документов регистратор может найти основания для отказа в регистрации.
На каком же основании?
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказ может последовать в случаях, если:
– право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит регистрации;
– с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
– акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
– не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
– имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
Как предусмотрено в п. 2 ст. 25.3 Закона о регистрации, не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случаев, когда:
а) право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в ЕГРП;
б) земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
в) для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Приходите завтра
Это важно знать каждому, кто собирается подавать документы на регистрацию.
Предположим, вы собрали необходимые документы, пришли в регистрационную службу, и тут вам говорят: а документов не хватает. Мол, приходите, как соберете.
В Законе о государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним есть важный пункт – п. 4 ст. 13 – в соответствии с которым отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.
Сотрудник регистрационной службы будет отказывать вам в приеме документов в устной форме, так как дать письменный отказ в приеме он не может по той причине, что это безосновательный отказ. В этом случае напомните уважаемым сотрудникам службы о п. 4 ст. 13 Закона о регистрации и потребуйте дать вам письменный отказ в приеме документов.
Единственное исключение: не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие определенные дефекты. К ним относятся: подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления; исполненные карандашом; имеющие серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать содержание документа (п. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Таким образом, закон допускает право регистратора отказать в приеме так называемых «дефектных» документов. Но в нем не указан порядок отказа в приеме таких документов. То есть регистратор не сможет выдать вам официальное уведомление об отказе.
На этот счет в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистраторам рекомендовано следующее:
– Если на государственную регистрацию был представлен документ, имеющий подчистки, приписки, и т. д., а также документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, рекомендуется, проинформировав об этом заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию. В уведомлении о приостановлении рекомендуется:
– указывать конкретную причину (наименование и реквизиты документа, суть «дефекта» документа и т. д.);
– сообщать заявителю, что он может получить на руки такой документ в целях его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации;
– сообщать, что непредставление требуемого и надлежаще оформленного документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет за собой вынесение решения об отказе в регистрации, а также о том, что сторона сделки или уполномоченное им на то лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности имеет право представить заявление о приостановлении регистрации на срок не более трех месяцев с указанием причины такого приостановления.
Таким образом, документы у вас, конечно, примут, но лучше сразу же после сдачи озаботиться получением «чистых» документов для приобщения к ранее поданным, чтобы не получить в конце концов отказ в регистрации.
По Закону будет так!
1 июля 2011 года вступил в силу Федеральный Закон № 169 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Изменения коснулись многих законов, в частности, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не может требовать у заявителя документы, если они (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления, либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Исключение составляют случаи, когда такие документы являются основаниями для государственной регистрации прав. Регистрационная палата самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Например, ранее юридические лица для государственной регистрации обязаны были представлять выписку из единого государственного реестра юридических лиц. С 1 июля 2011 года, если заявитель не представит этот документ, регистрирующий орган самостоятельно запросит его из налоговой службы.
Кроме того, не надо представлять в регистрационную службу следующие документы:
– разрешение на строительство и проектную документацию при регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимости;
– разрешение на строительство и проектную документацию при регистрации договора участия в долевом строительстве;
– заключение органа местного самоуправления поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка при регистрации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство при регистрации права собственности на некоторые создаваемые объекты недвижимости (по «дачной амнистии»).
Все эти документы регистрационная служба будет запрашивать у соответствующих органов.
Не тормознут, так приостановят
В некоторых случаях отказу в регистрации может предшествовать приостановление регистрации.
Причем приостановить этот процесс могут как сам регистратор, так и стороны сделки.
Так, если у регистратора возникнут сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, то он вправе принять решение о приостановлении. О нем и о причинах такой приостановки должны быть уведомлены заявители.
При этом регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений или подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Хотя и заявители вправе представить в регистрационную службу необходимые дополнительные документы.
Регистрация приостанавливается не более чем на 1 месяц. Если в течение этого срока не будут устранены препятствующие причины, то служащий обязан отказать заявителю в регистрации прав. Если же заявитель представит необходимые документы или регистратор самостоятельно получит такие бумаги, то регистрация возобновляется.
Право приостановить регистрацию предоставлено не только регистратору, но и заявителям. Причем стороны сделки или правообладатель вправе сделать это на срок до 3 месяцев. Для этого необходимо подать соответствующее заявление и указать причину, являющуюся основанием для приостановления (собрать необходимые документы, внести изменения в ранее представленные документы, болезнь и т. д.).
До окончания срока приостановления регистрация может возобновиться в случае прекращения обстоятельств, послуживших основанием для ее приостановления. В частности, по представлению правообладателем, стороной заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на основании его заявления. В этом случае срок регистрации начинается заново и составит 1 месяц с момента возобновления регистрации.
Если же заявитель ее не возобновит, то есть не подаст соответствующего заявления, регистрация возобновится и без такого заявления (как только закончится срок, указанный в заявлении о приостановлении).
В суд, жаловаться
Получив сообщение об отказе в регистрации, внимательно ознакомьтесь с ним. В нем обязательно должны быть указаны причины со ссылкой на ст. 20 Закона о регистрации.
Далее два возможных варианта ваших действий:
– устранить причины, послужившие основанием для отказа и подать документы на регистрацию повторно (при этом придется повторно платить государственную пошлину);
– в случае если вы считаете, что отказ в регистрации незаконен, подавать заявление в суд (арбитражный суд).
Следует помнить, что отказ в регистрации обжалуется только через суд. То есть жалоба в вышестоящий орган ничего вам не даст. Регистратор не вправе отменить принятое им решение об отказе, нет таких полномочий и у вышестоящего руководства. Так что если вы решили обжаловать отказ в регистрации, не тратьте времени на жалобу в вышестоящие органы – идите сразу в суд.
Необходимо грамотно составить заявление, оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей (если заявление подается в суд общей юрисдикции). Если заявление – в арбитражный суд, то размер государственной пошлины составит: для физических лиц 200 рублей, для юридических лиц 2000 рублей.
К заявлению необходимо приложить:
– копии заявления в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
– доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
– документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют.
Заявление должно быть рассмотрено в течение 10 дней.
В соответствии со ст. 256 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Но даже если вы пропустили этот срок, это не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в судебном заседании, и если причины уважительные, суд восстановит этот срок.
По результатам рассмотрения заявления о признании незаконными решений или действий регистрационной службы или должностных лиц суд выносит соответствующее решение.
Если он встанет на вашу сторону, то есть признает отказ в регистрации необоснованным и в решении суда будет указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, то регистрация осуществляется без заявления на основании поступивших в регистрационную палату решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело. При этом повторно платить государственную пошлину не надо.
Прекращение государственной регистрации
Даже если вам отказали в регистрации, вы вправе, исправив «недочеты», повторно представить документы на регистрацию. Минус в том, что, во-первых, вы потеряете время, а во-вторых, деньги.
Подумайте сами: вы подаете документы на регистрацию, через месяц получаете сообщение об отказе, далее необходимо время для исправления документов, затем вы повторно сдаете документы на регистрацию и ждете еще один месяц.
Что касается денег, то при отказе в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина не возвращается. И при повторном обращении с документами необходимо будет платить вновь.
В соответствии с п. 4 ст. 20 Закона о регистрации стороны сделки вправе прекратить процесс регистрации. Но сделать это можно только до определенного момента. А именно:
– до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении права;
– до принятия решения об отказе в государственной регистрации права.
Таким образом, заявители должны подать заявление, в котором просят прекратить регистрацию. В этом случае возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.